열심히 살았지만, 부자 되지 못한 나만 모르는 비밀 1

20 30 세대를 위한 부동산 생존 경매 (3)

돈과 인플레이션의 상관관계

자본주의는 금융을 통해서 성장, 발전하였다. 돈은 무한정 찍어내야만 증가하는 게 아니다. 대출 시스템을 통해서 찍어내지 않아도 찍어내는 듯한 효과가 생긴다. 무슨 말일까? 돈을 찍어내지 않아도 돈이 생긴다니……. 참 희한한 일이다. 은행이 돈을 만들어 내는 과정을 예로 살펴보자. 

 100억이 은행에 예금으로 들어온다. 그리고 예금은 찾아갈 수도 있으므로 10%의 지급준비율로 놔두고 나머지 90억을 대출해준다. 이 90억을 신용통화라고 한다. 물론 합법적이다. 그러면 시장에서 돌고 있는 돈, 즉 통화량은 190억이 된다. 그리고 90억을 가진 은행은 다른 은행으로 역시 10%의 지급준비율을 놔두고, 다시 81억을 대출하고 이 과정을 반복하여 72억을 만들고 다시 65억을 만들고 다시 59억을 만들고 이렇게 해서 계속 돈이 불어난다. 이런 과정을 신용창조라고 한다. 이런 과정이 있기 때문에 대출할 때마다 최대 1,000억 원이 생기는 것이다. 

 이것이 우리 사회가 빚을 권하는 이유이다. 은행은 대출로 먹고 산다. 고객이 대출해야 은행은 새 돈이 생기는 시스템인데 참으로 마법 같다. 이처럼 시중에 돌고 있는 돈이 발행한 돈보다 왜 많은지 이해가 될 것이다. 이런 일이 부자와 무슨 관계냐고 묻는다면 끝까지 이야기를 들어보기를 바란다. 

 학교 다닐 때 통화량에 대해서 들어봤을 것이다. 지금 그 통화량을 말하는 것이다. 그리고 통화량은 물가와 관계가 있다는 것도 배웠을 것이다. 왼쪽의 그래프는 한국의 지난 50년간 통화량이다. 곡선의 기울기가 시간이 갈수록 커진 것을 알 수 있다. 오른쪽 그래프는 통화량 대비 물가를 나타낸 그래프이다. 여러분은 그림이 어떻게 보이는가. 비슷하지 않나 싶다. 다시 학교 교육을 소환해 보자. 물가는 인플레이션과 연동된다. 지금 세계 경제는 물가와의 전쟁이다. 물가를 잡느라 미국에서는 국가의 모든 역량을 총동원해서 엄청난 노력을 기울인다. 물가가 오르면 서민들의 삶은 힘들어지기 때문이다. 

 위의 개념들은 부자들이 필수적으로 장착하고 있는 개념이다. 소처럼 열심히 일만 해서 자산을 모으는 것이 아님을 깨달은 부자들의 생각을 여러분은 지금 훔쳐보고 있다. 이것이 부자 되는 것과 무슨 상관이 있냐고 묻겠지만 돈, 인플레이션의 상관관계를 알아야 자산을 축적할 수 있는 평범한 원리를 깨닫기 때문이다. 그리고 이 원리는 매우 중요하다.     

  인플레이션 하면 항상 나오는 대표적인 품목들이 있는데 바로 새우깡이다. 생필품도 아닌 기호식품의 가격에 불과한 새우깡이 그림과 같이 13배 이상 올랐다. 그렇다면 나머지 품목도 올랐다는 이야기다. 이렇게 모든 가격이 올랐을 때 월급도 같은 속도로 올랐다면 아무 문제가 되지 않는다. 그런데 과연 그럴까? 즉, 월급 오르는 속도가 부동산 가격 오르는 속도보다 더 빨라야 한다는 결론인데 다음의 그래프도 살펴보자.

[40년간(1980~202)까지 1인당 GDP대비 상승률(출처:하나금융경제연구소 2020.3)]

   

 지난 40년간 우리나라 1인당 GDP는 18.5배 상승했지만, 서울 강남 아파트 가격은 83.5배, 전세가는 101배 상승했다는 보고서가 있다. 지역별로 차이가 있지만, 서울아파트는 부동산 가격의 지표 역할을 한다. 부동산을 공부하는 입장에서 이를 기준데이터로 가정한다면 결국 월급 오르는 속도보다 부동산 가격이 압도적으로 빠르게 상승하고 있다는 결론을 내릴 수 있다. 이것이 여러분이 열심히 살았고, 열심히 돈을 모았지만, 부동산을 취득하느냐 안 하느냐에 따라서 달라지는 인생의 결과이자 부자 되지 못한 나만 모르는 공공연한 비밀이다. 그리고 그러한 결과는 여러분이 체감하듯이 다음과 같다.  

 나는 금융기관 대출담당으로 부동산 경매를 가르칠 때 수강생들에게 예금의 보유 여부를 묻는다. 그리고 몇 백만 원에서 몇 천만 원을 예금으로 들고 있다면 90도로 숙여서 인사한다. 은행을 먹여 살려주셔서 감사하다고 인사한다. 여러분은 이것이 감사의 인사로 들리는가! 이 인사는 그만큼 긴장하고 돈을 운용하라는 의미다. 월급으로 돈을 모아서 집을 산다고? 아니다. 그건 부모 세대에서나 통하는 아름다운 동화와 같은 이야기이다. 부모 세대에 예금금리 10% 이상 시절의 이야기이다. 지금은 어림없는 이야기이다. 월급 모으는 속도보다 분명히 부동산 자산 가격의 상승이 빠른데도 이 원리를 알지 못하고 돈만을 모으려 한다면 평생 그 굴레에서 벗어나지 않겠다고 선언한 것과 같다. 이런 현실을 직시해야 한다.     

 다시 원래 이야기로 돌아와 월급만 덜 오르면 다행인데, 급여생활자들에게 화룡점정을 찍는 요소가 하나 더 있다. 그것은 바로 세금이다. 월급이 아주 많이 올라도 모자랄 상황에 세금까지 늘어서 실제 월급이 감소하는 결과를 가져온 셈이다. 지난 5년 동안에 직장인의 월 평균 임금은 17.6% 상승했지만, 각종 세금, 건보료 등은 39.4% 늘어났으니 인플레이션을 고려한 월급인상률이 대략 연간 3~5% 내외인 점을 고려하면 실질적인 마이너스라는 것이다. 이는 특정 직군만이 아니라 나를 포함 우리 모두의 현실이다. 

 이쯤에서 나는 여러분들에게 묻고 싶다. 열심히 살면 부자인가? 이런 거대한 시스템에서 월급만 받아서 돈을 모으다 보면 부자 될 수 있나? 소결론은 이미 나왔다. 인플레이션이라는 용어의 의미는 시간이 갈수록 화폐가치가 하락하고 물가는 상승함에 따라 부동산 자산 가격이 상승하고 이는 월급으로 따라잡을 수 없다는 것이다.