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by 은행밖 은행원 Feb 27. 2023

열심히 살았지만, 부자 되지 못한 나만 모르는 비밀 2

20 30 세대를 위한 부동산 생존 경매 (4)

유동성 확대와 부동산 가격

왜 열심히 살았는데 부자가 되지 못했는지 좀 더 시야를 넓혀 보자. 우리는 2019년 전 세계적으로 유례없는 영화 소재로나 볼 수 있는 코로나를 경험했다. 전 세계 경제가 곤두박질쳤고 수많은 자영업자가 도산했다. 가히 IMF 시절에 비견할 만큼 엄청난 고통이었고 각국 정부는 경기를 부양하기 위해서 통화량을 늘렸다. 이를 양적 완화라고 한다. 달러 기축통화국인 미국에서 대규모로 시행하였다. 미국 관점에서 과거 미국발 금융위기 때보다 훨씬 더 많은 양적 완화정책으로 경기를 살리려 안간힘을 썼다.

양적완화

중앙은행이 통화를 시중에 직접 공급
신용경색을 해소 및 경기를 부양시키는 통화정책
자국의 통화가치를 하락시켜 수출경쟁력을 높이는 것이 주목적

_네이버 시사상식사전

한편 이런 정책은 부작용도 있다. 단기간에 통화를 많이 공급하면 이는 다 알다시피 주식, 부동산, 물가의 폭등을 불러온다. 그리고 이미 우리는 피부로 느끼고 있다. 그렇다면 단기간에 통화를 어느 정도로 많이 공급했고, 이것이 미친 듯이 오른 부동산 가격에 어느 정도 역할을 했을까?

미국발 금융위기 2008년경 2조3천억 달러로 양적 완화를 통해서 경기를 부양했고 성공적이었지만, 그런 위기가 다시 오고 말았다. 이번에는 미국뿐만 아니라 전 세계가 동시에 위기를 경험하고 있는 최악의 상황이다. 미국 정부는 코로나로 인해 긴급하게 양적 완화를 했고 2019년 이후 2022년에는 무려 4조 달러라는 어마어마한 달러를 공급했다. 그럼에도 코로나가 쉽게 끝나지 않았고 경기가 쉽사리 회복되지 않았다. 그러자 미국은 다시 일단 살고 보자는 식으로 엄청난 달러를 다시 공급하기 시작했다.

2021년 12월 기준 8조7천억 달러라는 어마어마한 양의 돈을 풀어서 경기를 부양하고자 노력했는데, 이는 과거 대공황 이후 최대치이며, 앞으로 이런 무자비한 살포 수준은 없을 것이라 단언할 정도로 막대한 돈이 시중에 풀렸다. 미국만 살기 위해서 그랬을까?

2020~2021 주요 국가 집값 상승률(출처: 2021.5.27. KBS 다큐, WSJ)

전 세계가 살고자 몸부림친 결과의 흔적이다. 사람도 살아야하고, 경제도 살려야 하는 인류의 처절한 싸움이었다. 그 밖의 각국 중앙은행은 두말할 필요가 없을 정도인데 그 결과, 즉 인플레이션으로 인한 부동산 시장은 어떻게 되었을까?

2020년 주요국 통화량 증가율(출처: 현대경제연구원, 한국은행, 2021.5.27. KBS 다큐)

벼락 거지라는 신조어가 있다. 부동산을 취득하지 않았을 때 상대적으로 발생한 자산가치의 차이를 단적으로 보여주는 단어로, 비단 우리나라만의 문제가 아니다. 이처럼 급격한 통화정책은 급격한 인플레이션을 불러오고 서민경제에 고통을 가한다. 이것이 여러분이 열심히 일했지만, 부자가 되지 못한 비밀의 일부다.

그런데 이 비밀은 알 만한 사람은 다 안다. 누가 아느냐고? 물론 사회지도층과 부자들이다. 이제야 알겠는가? 공공연한 비밀임에도 아는 사람은 대비하고 그 과실을 누린다. 어떻게 대비하냐고? 물론 대출을 최대치로 끌어들여 부동산 등 실물자산을 매입해 인플레이션의 과실을 누리며 방어한 것이다. 그래서 아는 사람들은 대비해서 부자가 되고 모르는 사람들은 점점 더 가난해지는 현상이 가속화되고 심화하는 것이다. 그런데 여러분, 안타깝지만 이것이 끝이 아니다. 숲을 본 거 같은데 더 큰 숲이 있다.

이쯤에서 여러분께 질문하고 다음 주제를 시작하려 한다.

‘열심히는 살지만 부자인가요?’

앞서 경제적 현상들이 점점 더 사회구조를 열악하게 만드는 느낌을 받았을 것이다. 실제로 그렇다. 학교 시스템에서 가르치지 않는 이 생존 교육은 알고 있는 자와 알지 못하는 자, 대비하는 자와 대비하지 못하는 자를 잔인하게 나누고 더욱더 후벼 파고든다.

중산층과 서민층의 붕괴

이미 중산층이 무너지고 있는 사실은 어제오늘의 일이 아니다. 여기서 더 이야기하려는 것은 서민층까지 붕괴하고 있다는 점이다. 중산층과 서민의 기준이 뭐냐고 의문을 제기하는 분들도 있을 것이다. 물론 통계청이나 그밖에 신뢰할만한 자료를 가지고 굳이 구분할 수는 있지만, 나는 은행원이기에 은행의 대출을 기준으로 임의로 구분해보려 한다.

한때 주택담보대출 규제에 따르면 서민 기준으로 8~9억 원으로 대출액을 규정짓고 그에 맞는 인적·지역적 규제를 시행했다. 규제는 경제 상황에 따라서 아예 없는 수준이거나 촘촘히 시행하기도 한다. 미국발 금융위기 이후에는 규제를 거의 다 풀었다. 그리고 최근에 다시 규제가 있다. 규제와 주거용 부동산 투자의 관계를 잠깐 이야기하자면 규제가 많을수록 부동산을 팔 때가 되었다는 의미이고 규제가 없을수록 부동산을 살 때가 되었다는 의미로 해석하면 된다. 참 쉽다. 역사가 말해주니까! 서민 기준 이야기를 다시 하자면, 그 이야기는 정부 스스로가 8~9억 원의 자산을 보유하지 않으면 서민이 아니라고 선언한 셈이다. 여러분! 8억 아파트가 있는가? 아니면 부동산 등 자산을 다 합치면 8억이 되는가? 없다면 서민이 아니다. 서민이 아니면 중산층인가? 아니라면?

초창기 스터디를 해보면 아파트 물건을 가져오는 20·30세대를 볼 수 있다. 그런데 가져오는 아파트가 거의 다 최소 7~8억부터 15억 상당의 아파트를 스터디할 요량으로 가져온다. 그래서 입찰 들어갈 것이냐고 물어보지만, 아니라고 한다. 애초에 그걸 입찰할 종잣돈도 없고, 그걸 대출받을 DSR 능력도 안 된다. 그래서 다음부터는 가지고 오지 말라고 한다. 스터디 이후 에는 배도 출출하고 해서 음주 없는 자율 식사 참여 시간을 갖는다. 나도 직장 끝나고 스터디 하러 가는 거라 끝나면 빨리 집에 와서 쉬고 싶다. 하지만 경험상 이런 자리가 알고 싶은 것들을 얻어가려는 참석자들에게는 좋은 기회인 것을 알기에 성심껏 참여한다. 식사 시간에 좀 더 편한 상태에서 왜 비싼 아파트를 가지고 왔냐고 스터디원에게 물어보니 대답이 저가 물건을 가져오면 창피해서라고 한다. 결국, 체면 때문이다.

시간이 흘러 나의 스타일과 공부 방법을 알면 스스로 그런 체면을 벗어던지지만, 그 심리가 안타깝다. 집은 갖고 싶지만, 상급지의 번듯한 아파트…. 하지만 현재 능력은 안 되고, 그렇지만 내가 만난 부자들, 아니 나만 하더라도 단칸방 생활부터 시작했음을 볼 때 뭐든 처음에 그렇게 시작하는 것이다. 그러니 20·30세대여 힘내시라. 처음은 미약하지만, 나중은 심히 창대하게 될 것이다. 여러분이 생존 공부를 계속한다는 전제하에 말이다.

다시 본론으로 들어와서 정부도 이러한 현상을 지켜만 보고 있지는 않다. 이미 이런 현상을 예측하고 사회가 붕괴하면 대혼란을 일으키므로 우리에게 일정 제도로 권유하고 보호하고 있다. 그것이 바로 4대 보험이다. 이는 국민을 보호해주는 목적으로 진행되는데 대부분 급여에서 공제하고 후일에 보장받을 수 있다고 우리에게 권했던 대표적인 제도이다. 하지만 믿었던 그 제도가 붕괴하고 있다.

우리가 철석같이 믿었던 제도의 배신이 현실화하고 있다. 그 제도가 약해짐에 따라 보장의 강도 역시 줄어들 수밖에 없다는 게 기정사실이다. 20·30세대들이 이런 사회를 신뢰할 수 있을까? 그러니 현실을 부정하게 되고 알아서 각자도생의 길을 걷게 되는 것이다. 결국 우리 사회가 이들을 길거리에 서서히 내몬 셈이다. 이것이 우리가 믿었던 공적제도 진실의 단편이다. 왜, 스스로 자립하여 경제적 자유를 얻어야 하는지 그 이유를 알겠는가?

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