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by 은행밖 은행원 Mar 03. 2023

열심히 살았지만, 부자 되지 못한 나만 모르는 비밀 3

20 30 세대를 위한 부동산 생존 경매 (5)

부동산 가격은 왜 상승, 지지될 수밖에 없는가

우리가 납부하는 세금에도 부자들은 아는 비밀이 있다 세금은 반드시 징수해야 하며, 갈수록 많이 징수하는 추세이며 세금이 줄어든다면 국가 예산이 줄어 어느 부분에서 삐걱거리기 마련이다. 핵심은 어떤 정부라도 부동산 가격을 안정시켜서 국민에게 장밋빛 청사진을 그려준다는 환상을 깨야 한다. 부동산 가격이 내려가면 세금의 징수가 원활하지 못해 대혼란이 일어난다. 부동산 가격이 내려간다고 믿는 분들에게 세금과 부동산에는 이런 원리가 존재한다는 것을 이야기하면서, 지금부터 부동산 가격의 지지 혹은 상승을 통해서 국가가 유지되는 근거를 조목조목 살펴본다.

국가는 세금 징수를 통해서 국가임을 나타낸다. 전 국민에게 세금을 징수하고 그 세금으로 소득을 재분배한다. 정부는 그 세금으로 국민이 필요한 부분을 시행하는 데 사용하며, 세금 납부는 국민의 의무로서 그 이행을 권장한다. 세금을 언급한 이유는 부동산에 있어서 세금은 절대적인 역할을 하기 때문이다.

세금을 ‘조세’라고 칭하는데 조세는 국세와 지방세로 나뉜다. 그리고 취득, 보유, 양도 관련 세금이 부동산을 거래할 때 항상 따라다닌다. 정부는 세금으로 움직이는 절대적인 집단이다. 정부가 이윤을 창출하는 기업이 아니기 때문이다. 따라서 세금을 같이 논하지 않고 부동산을 논한다는 것은 가히 불가능에 가깝다. 하지만 일반 무주택 서민들이나 주택을 보유하지 않았던 사람들에게 세금은 남의 나라 이야기다. 물론 급여생활자들의 원천세를 이야기할 수 있지만, 부동산과 관련성이 낮으므로 논외로 한다. 예를 들어 현대 부동산 투자에 있어서 최대의 적(?)은 양도세다. 단기간에 팔면 양도차익의 최대 수십 퍼센트의 세금을 징수한다.

최근 2년간 국세 징수 수입실적을 살피자면, 국세 수입은 전체적으로 20.5% 증가했으며 양도세는 55.2% 증가했다. 그리고 양도세 대비 액수가 작긴 하지만 종부세는 무려 70.3% 증가했다. 그렇다면 다른 나라도 이렇게 세금을 단기간 폭발적으로 징수하고 있는지 다음 그래프를 살펴보자.

OECD 주요 국가의 국내총생산(GDP)대비 자산세 비중(출처: SBS BIZ 뉴스 2022.2.23.)

여기서는 부동산 관련 거래세를 자산세라고 정의하는데 살펴본 그래프와 같이 OECD 국가 중 상위권을 차지한다. 그만큼 부동산 관련 세금이 많이 징수된 것을 비교하여 살펴볼 수 있다. 세금! 당연히 많이 거두어서 국민경제 발전에 이바지하고 국가의 역할을 다하는데 이견이 없다. 최근 수년 동안 국가는 코로나로 인해 대규모 경기 부양 관련 각종 지원금을 때로는 전 국민 대상으로, 때로는 특정 국민만 대상으로 지급했다. 그 돈이 어디서 나왔을까? 바로 이렇게 증가한 세금이다.

그런데 이런 세금을 부동산 가격이 하락해 거두어들이지 못한다면 국가는 무슨 돈으로 덩치가 커진 상태의 국가를 운영할지 생각해보기 바란다. 결국, 세금은 줄일 수 없는 것이다. 소폭 으로 줄일 수는 있어도 국가 정책에 결정적인 사항을 포기하면서까지 대폭 줄일 수는 없는 구조다. 결국, 세금 때문에라도 부동산 가격은 지지 혹은 상승할 수밖에 없다. 이것이 제도의 배신 중 세금 분야의 속성이다.

세금을 낮춘다는 논리가 성립하지 않는 예시를 설명해 드린다. 여러분의 직장이 회사가 어려워져 연봉 20%를 감액한다고 하면 직장인에게 어떤 영향이 올까? 아마 가계 경제에 심각한 영향이 올 것이다. 공무원 월급 삭감한 것 보셨는가? 내가 알기엔 IMF 이후 없을 것이다. 요 며칠 고위직 공무원의 일부 급여를 자진 반납 받는 형식은 기사로 어렴풋이 본 적은 있지만 전 국민이 코로나로 신음하고 있어도 절대 공무원의 급여는 삭감할 수 없는 것이다. 이처럼 가계나 정부는 들어오는 예정된 수입에 차질이 생기면 심각한 혼란에 빠진다. 그렇다고 삭감할 수도 없는 형편이다.

부동산이 세금과 매우 밀접한 상관관계가 있다는 것을 지금쯤 눈치 챘을 것이다. 그런데 정부는 집값을 어떻게 하겠다고 발표하는가? 대부분 집값을 잡겠다고 한다. 이는 세금을 덜 징수하겠다고 이야기하는 것과 마찬가지다. 인위적인 부동산 집값 잡기는 선거 때 표심을 잡기 위해 하는 이야기에 가깝다. 실제 실행은 다양한 상황들이 얽혀 있으므로 부동산 집값 잡는다고 부자들을 미워하며 손뼉 칠 필요도 없고, 장기적으로 부동산은 우상향할 수밖에 없다고 생각하는 편이 합리적이다.

한국 부자의 총자산 구성비 추이(출처: KB 금융지주 경제연구소 2021년 부자보고서)

KB 금융지주 경제연구소 2021년 부자보고서에 의하면 부자들은 부동산 자산이 약 59%이다. 결국, 부자들은 부동산에 올인하지 않았다는 이야기다. 설령 부동산을 보유하고 있더라고 내가 사는 주택 외에도 상가, 토지, 다주택, 업무용, 근린생활시설 등 분산해서 자산을 형성하고 있다고 해당 보고서는 추가로 말한다. 그렇다면 중산층과 서민의 자산은 어떨까?

준 부자와 부자의 포트폴리오(출처: KB금융지주 경제연구소 2022년 부자보고서)

해당 보고서에 의하면 5억 이상 10억 이하를 준 부자로 정의하며, 그들은 부동산 자산이 약 70%라고 한다. 그러면 전 국민의 인원수로 보면 부자보다는 준 부자가 많다는 결론이다. 그렇다면 KB 금융지주 경제연구소에서 준 부자라 정의하는 계층 대부분이 집 한 채 가지고 있는 평범한 대다수의 일반 국민임을 추론할 수가 있다. 잘 생각해보라. 이렇게 집 한 채가 거의 전 재산인 일반 국민의 집값을 하향시키겠다는 논리를 신뢰할 수 있겠는가? 부동산 가격이 내려간다면 막대한 유권자 수를 자랑하는 1주택 보유자들이 투표를 어떻게 할까? 결론은 어떤 국민도 부동산 가격의 하락 정책을 지속하는 정부에 투표하지 않을 것이다.

지금까지 정부에서 권하는 사회보험 보장제도와 세금을 이야기했다. 갈수록 고갈되어가는 사회보험 보장제도의 불편한 진실과 납세를 권장하고 나의 삶을 보장해줄 것처럼 말하는 세금으로 움직이는 정부가 부동산 가격을 잡겠다고 막대한 세수의 감소를 각오한다는 불편한 논리를 살펴보며, 결국 부동산 가격하락을 위한 각종 사회주의식 정책에 대해 의구심을 가질 수밖에 없다는 이야기를 하였다. 이제 여러분은 부동산 가격이 어떻게 될지 나름대로 예상해볼 수 있을 것이다.

그렇다. 사실 정부도 집값을 잡겠다고 말은 하지만 누구도 잡은 적이 없는 집값이며, 일시적으로 눌렸을 뿐, 잡는다는 표현은 무리한 표현으로 보인다. 오히려 시장경제에 맡겨놓았을 때 집값은 안정되는 현상을 발견할 수 있고, 결국 집값은 장기 우상향이라는 것이 누구나 다 아는 공공연한 비밀임을 이제 감이 오시는지 생각해보길 바란다.

지금까지 집값에 대해서 국내외적인 요소들만 고려했다. 기축통화국이 아닌 한국이 국제금융시장을 선도해가면서 통화량, 인플레이션 등의 요소를 완벽히 방어하고 통제할 수 있을까? 내부 사회보장 시스템을 완벽히 유지하고, 세금을 대폭 내릴 수 있게 정부 예산을 몇 년치 확보하고 유지하면서 소수의 외국 국가들처럼 자가 보유율이 90%가 넘도록 국가에서 주택을 보급해줄 수 있을까? 마지막으로 여러분께 이런 질문을 드리고 본 이야기를 마치려 한다.

여러분은 어떻게 생각하십니까? 부동산 가격, 잡아야 할까요? 잡힐까요?

집 없이 계속 산다는 것... 과연 열심히만 살면 부자가 될까요?

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