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by 은행밖 은행원 Mar 06. 2023

경매를 배우면 부자가 되는 이유

20 30 세대를 위한 부동산 생존 경매 (6)

여러분 주위에 부자가 있는지 살펴보자.

아직 20·30대라 부자를 만날 기회가 많지 않거나, 그렇지 않더라도 부자를 만나기는 생각보다 힘들 수 있다. 최근에는 사교모임도 늘었다고 한다. 전통적인 학연, 지연, 회사 모임을 벗어나 부자를 꿈꾸는 사람들끼리 전혀 일면식도 없는 상태에서 만나서 서로의 장점과 생각, 투자 방법 등을 공유하기도 한다. 그리고 실제 부자들도 부자를 만나는 것을 즐긴다. 이유는 부자를 만나서 자극받고 도전하고 싶어지기 때문이다.

부자는 부자를 만나 자극받는다

그렇다면 부자의 반대되는 인간관계는 어떨까? 자신을 과시하기 위해서 소비성향이 강한 사람이 주위에 있을 확률이 높다. 소비를 거듭하면 당연히 부자가 되기 힘들다. 내가 만난 부자들은 단칸방 시절부터 몸에 밴 부자 습관이 지금까지 유지되는 사람들이 많다. 부자가 부자를 부르고 부자끼리 모여 네트워크를 형성하는 것은 나태해지기 쉬운 몸과 마음을 다시 바로잡게 해준다. 부자들도 좀 더 부자가 되기 위해 몸부림칠 때 좀 더 나은 부자가 되는 것을 나는 목격했다. 이것이 부자가 되려면 가장 먼저 해야 하는 생각과 마인드의 첫 번째다. 이제 본격적으로 부자를 살펴보자. 부자는 자산가라고 칭한다. 자산은 부채+자본으로 이루어진다. 회계에 나오는 단순한 개념이고 누구나 이해할 수 있는 개념인데, 여기에 부자가 되는 놀라운 내용이 있다.

예를 들어 100억의 자산가가 있다고 가정하자. 아무리 큰 자산가라 하더라도 대부분의 자산가는 ‘대출’을 보유하고 있다. 나는 수도 없이 많은 자산가를 봤지만, 아직 대출 없이 큰 자산가를 본 적이 없다. 그 이야기는 부자들은 대출을 능수능란하게 사용할 줄 안다는 이야기이다.

100억 자산가의 재산 중 대출이 60억이라고 가정하면 자신의 돈은 40억이 될 것이다. 이 사람은 순자본이 40억인 자산가라고 부르는 것이 정확하다. 내가 아까 자산은 부채+자본이라고 했다. 이제부터 자산가들이 어떻게 자산을 가지고 돈을 벌어들이는지 간단히 살펴본다.

‘자산가들은 부동산을 많이 소유한다.’

한 가지 부동산을 소유하기보다 여러 종류의 부동산을 소유한다고 KB 경제연구소 보고서를 통해서 이야기했다. 이제 부동산을 소유한다면 장기적으로 자산이 증가하는지, 증가하지 않는지 스스로 질문을 해보라. 어떻게 증가하는지 나에게 묻는다면 이미 그래프를 통해서 부동산 가격은 장기 우상향 한다고 설명했다. 나는 부동산의 ‘소유’를 말하고 있다. 소유하면 증가한다. 거의 불변의 진리에 가깝다고 말할 수 있다. 증가는 하는데 많이 증가하는 부동산을 찾으면 부자 되는 게 당연하다. 그런 부동산을 찾는 것은 당연히 부동산 공부와 경험이 더해져야 가능하다. 이제부터 자산가들이 어떻게 돈을 버는지 그 원리를 알아보자.

자산 100억에서 시간이 흐르고 입지에 따라서 가격은 오른다. 자산이 130억, 150억 증가할 때 대출은 얼마인가? 그렇다 여전히 60억이다. 그러면 은행에서 부동산 가격이 상승했으니 대출금을 상환하라고 하던가? 내가 오프라인 부동산 스터디를 운영하면서 가장 많이 받아본 질문 중 하나가 대출금 상환에 관한 질문이었다. 그래서 이렇게 대답했다.

‘누가 대출금을 갚으라고 하던가요’

이런 질문을 하는 것은 역시 자산을 취득한 경험이 없어서, 혹은 가격 상승에 따른 희열을 느껴보지 못했거나 확신하지 못해서 생긴 질문들이었다. 즉 부동산에 대한 전반적인 학습 부족이 원인이다. 다시 본론으로 이야기하자면 단기간에 이자가 0.5%~1.0% 오른다고 해서 자산 가격이 수십억씩 하락하는지 묻고 싶다. 이 역시 많이 받았던 질문이다. 답변은 ‘부동산 가격은 장기 우상향합니다.’였다. 단기적으로 조정 받는 것은 어쩔 수 없다. 부동산도 심리에 의해서 움직이는 자산이기 때문이다. 자산 중에 심리에 의해서 움직이지 않는 것은 없다. 금도 다르지 않다. 자산은 단기적으로는 등락한다.

다시 산수 식을 생각해보면 대출금이 늘어나지 않는다고 했다. 즉 고정값이다. 그러면 변하는 값은 무엇인가, 바로 자산이다.

자산이 오르면 대출금 값은 고정이고 내 돈값은 오른다. 너무 자산 가격이 높아 피부에 와 닿지 않는다면 저 돈에서 ‘0’을 하나 빼고 생각해본다. 그러면 충분히 일어날 수 있는 일이다.

자산 가격의 변동에 따라서 내 돈이 춤을 춘다. 그런데 대출금은 고정이다. 여기서 질문을 던져본다. 자산가들이 한 것이 있는가? 딱히 없다. 아니 있긴 하지만 그것은 바로 부동산을 공부하고 공부한 대로 투자한 것이다. 자산가들은 인플레이션을 누리고 부채를 적절히 이용 후 소유권을 취득하여 자산을 증식시킨다. 지금 이 글을 읽는 순간에도 말이다. 물론 소유권 취득 시 어느 정도의 위험은 발생할 것이다. 가격이 오르지 않을 경우와 대출이자 부담, 그리고 부동산을 관리해야 하는 어려움, 세금 등을 감수해야 한다. 하지만 근로자의 생활을 한번 생각해보라. 야근, 특근, 주말 근무, 시간외근무 등 일만 하는 근로자와 비교했을 때 말이다. 그렇게 열심히 개미처럼 일해서 해결될 문제라면 자산가처럼 위험을 감수하지 않아도 된다. 이쯤 되면 내가 여러분께 다시한번 묻겠다.

‘열심히 살았는데 부자이신가요?’

부채의 환상적인 마법이 자산가들을 더욱더 부자로 만들어 주고 있는 셈이다. 그래서 부자들이 은행과 가까운 것이다. 은행과 부자는 이렇게 서로 공생관계다. 은행은 설명했듯이 기하급수적으로 대출금을 발생시키고 수익을 내야만 하는 숙명적인 구조를 갖고 있다. 자산이 부채+자본이라고 할 때, 은행은 부채의 한 축을 담당한다.

그런데 부채를 일으킬 때 즉, 대출 심사할 때 여러분의 학력을 심사하는 것이 아니라 여러분이 소유한 자산의 재무제표를 심사한다. 다시 이야기하지만, 은행은 여러분의 학력이 아니라 여러분이 가지고 있는 재무 정보를 심사한다. 부동산 시장은 공평하다. 스펙에 구애받지 말고 부동산을 공부하고 실천해보라. 은행은 차별하지 않고 철저히 숫자만을 보고 심사하고 신뢰한다. 이는 매우 다행스런 일이다. 여러분은 우량한 자산을 소유하기 위해 노력해야 하고, 그 우량 자산을 보고 은행은 기꺼이 부채를 일으키는 데 동의할 것이다. 이것이 부자들이 왜 대출을 두려워하지 않고 부자가 되고 있는지에 대한 이유이다.

결론적으로 나는 부자가 되려면 가장 먼저 해야 할 일이 부자와 가까운 사람들을 만나 그들에게 배우는 것이라 생각한다. 그리고 건전한 부채를 형성해 반드시 자산을 사야 한다고 말하고 싶다.

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