옆집 엄마 3억 번 얘기 (9) - 평택
공시가 1억 미만 투자의 파도를 타다.
2020.7.10 대책 - 법인 취득세 12% 가 만들어낸 파생 상품(?)
내가 경험하고도 진짜 그랬었나..? 신기루 같은 부동산 폭등기에는 부동산 정책도 다이나믹했다.
6.19 대책이 나오기 무섭게 7.10 대책이 휘몰아쳤다.
앞서 (7) 아파트 첫 매도에도 적었듯이 취득세, 종부세. 양도세 모두 틀어막는 법이었다. 즉, 살 때도 팔 때도 가지고만 있어도 정부와 공투 관계처럼 수익을 나눠야 했다.
2020년 7·10 대책 3줄 요약
다주택자(특히 법인) 취득세+보유세+양도세 ‘동반’ 인상
① 취득세 (주택 구매 시) 최대 4%→12%
② 종부세 (주택 보유 시) 최대 3.2→6%
③ 양도소득세 1년 미만 40→70%,
2년 미만 기본세율→60%
법인의 취득세 12%는 얼마나 투자를 주저하게 만드는 것이냐면
2020년 6월에 매수한 인천 아파트가 3억 대였는데 취득세 1.1%, 300만원 수준이었다.
같은 조건으로 7월 10일 이후에 매수하려면 취득세가 3,500만원이 넘어간다는 계산이다.
하지만 이때, 깨알 같은 예외 조항이 있었으니
"지방세법 시행령 제28조의 2(중과세 제외 대상 주택 취득 등)'에 11가지가 열거되어 있는데 이중 시가 표준액이 1억 원 이 하인 주택"
이 틈새에서 공시가 1억 미만 주택 (특히 아파트) 투자의 꽃은 피어나기 시작했다.
평택 - 토지거래허가구역에서 아깝게 놓친 투자
(4) 첫 투자 편에 소개한 단 하루 바겐세일에서 매수하고, (7) 첫 매도에서 매수자 돈 벌어준 인천 아파트로 수익이 났으니, 재투자처를 찾고 있었다.
등기도 은근 중독이다.
공시가 1억이면 실 매매가는 1억 초중반이고, 서울은 빌라도 2억까지 시세가 올랐다.
서울에서 점점 반경을 넓히며 경기도에서 매물을 찾는데 '평택'은 삼성 반도체와 srt 지제역을 등에 업고 경기 남부에서 입지를 굳히고 있었다.
경매와 일반 매매 모든 가능성을 열고 매물을 찾고, 임장을 다니는데 토지거래허가구역에서 법인이 주택을 매수하려면 토지거래허가신청서 및 토지이용계획서, 토지취득자금조달계획서 외 필요 서류가 줄줄이 사탕이었다. 그보다 더 발목을 잡는 것은 '의무사용기간 4년'
그냥 투자용으로 사지마! 대놓고 말하는 정책이다.
부동산에서도 법인은 아예 매물 상담조차 거부했다.
그런데 이 모든 조건이 생략되는 방법이 있었으니, 바로 경매로 인한 취득이었다.
임장하면서 눈여겨둔 단지 2곳에서 마침 경매가 진행되었는데
1번은 삼성 반도체 바로 인근이었지만 인프라는 전무후무한 궁리 태평 아파트였고, 경매로 나온 곳은 1층 구석이었다.
내 청소년기를 보냈던 집의 구조랑 너무 똑같은 곳이었다. 그 집을 매매하려고 부모님께서는 몇 년을 노력하셨지만 포기하고 잊고 지내야 했다. 그러다 남들 눈 감고도 돈 번다는 폭등기에 겨우 매도할 수 있었다.
7천만 원대에 분양받아서 20여 년 보유하고 간신히 3억에 팔았으니 물가 상승분 반영하면 수익이 났다고 볼 수 있을까?
사람의 경험에 의한 트라우마라는 게 참 무섭다. 나는 평택의 1번 집을 본 순간 바로 마음에 X를 그었다.
2번은 평택역 인근 세교동에 있는 부영 원앙 아파트였다.
원 소유주이자 실거주자였던 할머니께서 돌아가시면서 자식들한테 지분으로 증여를 해주셨는데, 꼭 사고 치는 자식이 있어서 경매에 나오는 매물들이 있다. 사실상 재산 분할을 위한 경매라 권리 분석도 깔끔한 건이었고, 할머니께서 돌아가시면서 집은 비어 있어서 명도를 할 필요도 없었다. 심지어 고층에 동도 내천 산책로와 가까워 RR을 붙여줘도 손색이 없었다.
이건 아무리 경매라지만 시세 낙찰이 될 것이 뻔했다.
그리고 나는 법인 명의로 매수를 해야 했기에 일반 매매를 할 방법이 없으니 낙찰을 받으려면 시세에서 조금 더 입찰가를 높여도 될 거라는 판단을 했다.
경매장 가서 마음 흔들려서 가격을 고치지 않도록 입찰기입표를 작성하고 프린트를 했다.
입찰일 아침이 밝았는데, 남편이 올수리 비용 감안해서 입찰가에서 5백만원을 낮추자고 했다. 나는 두 가지 생각이 들었다. 입찰가 낮춰서 낙찰되면 좋고, 안되면 인연이 아니었던 거다.
평택 법원에 도착하니 코로나 절정이던 2020년 6월에도 인산인해를 이뤘다.
패찰의 느낌으로 쎄했다.
결과는? 예상대로 패찰이었다.
아침에 다급하게 5백만원 낮춘 입찰가는 명예롭게(?) 3등으로 경매장에서 호명되었다.
3,2,1등 순으로 발표하면서 극적인 재미를 주신 집행관이었다.
1등의 입찰가가 전광판에 떴을 때, 다리에 힘이 풀릴 뻔했다.
수정 전 입찰가와 50만원차이...하하....
패찰과 함께, 2등과 근소한 차이로 낙찰되는 매우 짜릿한 경험도 패키지로 놓쳤다.
내가 좋아하는 말 중에 이런 말이 있다. (장 폴 사르트르)
인생은 B (birth) 와 D (death) 사이의 수많은 C (choice) 다
C가 많은 인생일수록 더 나은 방향으로 나아갈 확률이 높아진다!
라고 토닥이며 마셨던 법원 앞 커피는 너무너무 썼다!
