전세사기 피해를 막기 위해서는
말로만 듣던 전세사기, 막상 제가 당하니...
전세계약 만기가 다가와 집주인에게 연락해 보니 연락이 잘되지 않습니다. 계약해지를 위해 연락한 것인데 마음이 불안해집니다. 혹시나 해서 등기부등본을 떼보니 전셋집에 압류, 가압류가 설정되어 있습니다. 이렇게 되면 전세사기 걱정에 잠도 잘 오지 않을 것입니다.
전세사기를 의심해 볼 수 있는 사항으로는 매매로 집주인이 바뀐 경우, 전세가격과 거래가격이 비슷한 경우입니다. 이런 정황이 있음에도 그냥 무심코 시간을 흘려보내면 다른 채권자들이 압류를 설정하거나 강제경매를 실시할 수 있습니다. 여기에 세금체납까지 들어오면 문제가 한층 더 복잡해집니다.
전세사기의 특성
전셋집 소유자가 계약이 시작된 지 얼마 안 됐을 때, 그리고 바뀐 집주인이 임대사업자 또는 법인일 때 전세사기를 의심해 볼 수 있습니다.
깡통전세도 적지 않게 등장하는데 지어진 지 얼마 안 된 집의 등기부상 거래가가 현재 보증금과 큰 차이가 나지 않는다거나, 역전세로 인해 전세가율이 85%가 넘어갈 때는 깡통전세 리스크가 있다고 볼 수 있습니다. 보증금의 경우 일반적으로는 매매가의 60~70%가 적당합니다.
그 외 법적인 대응을 고려해야 할 사항으로는 '집주인이 연락을 피하는 경우'를 들 수 있겠습니다.
전세보증금 반환소송의 필요성
다른 채권자들로 인해 전셋집에 대한 경매가 진행 중이라면 따로 소송을 할 필요가 없다고 생각하실 수 있습니다.
하지만 낙찰받는 사람은 집주인의 체납세금은 물론 임차인의 보증금까지 부담해야 하므로 전셋집 낙찰자를 만나기가 쉽지 않습니다. 그래서 직접 낙찰을 받으려는 임차인들도 있지만 경매를 신청한 채권자가 받을 돈이 없어 경매가 중단되기도 합니다.
결국 다른 채권자가 신청한 경매에서 보증금을 회수한다는 것은 어렵기 때문에, 보증금 반환을 희망한다면 직접 전세보증금 반환소송을 진행해 승소한 뒤 경매를 신청해야 합니다.
전세사기 특별법에 따른 혜택을 받으려 해도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 의도가 있었음을 입증해야 하는데, 이를 입증하기는 쉽지 않은 일이기에 보증금 반환소송에서 승소한 판결문이 필요합니다.
보증보험에 가입하지 않았다면 소송과 경매를 통해 보증금을 회수하는 것이 유일한 방법이라 할 수 있는 만큼, 빠르게 소송을 진행해 경매를 통해 전세사기 특별법 혜택을 받아 보증금을 받는 것이 좋겠습니다.
전세사기 특별법 지원을 받을 수 있는 조건
전세사기 특별법 혜택을 받기 위해서는 다음 조건들을 갖춰야 합니다.
1) 전셋집에 대한 전입신고를 마치고 확정일자를 받아 대항력을 갖추거나 임차권등기를 마쳐야 합니다.
2) 집주인이 파산 또는 회생절차를 개시했거나, 전셋집에 대한 경매 혹은 공매절차가 개시되는 등 보증금을 돌려받지 못했거나 못할 가능성이 있어야 합니다.
3) 전세보증금은 최대 5억 원 이하여야 합니다.
4) 집주인에 대해 수사가 시작되거나 경제력 없는 자에게 전셋집이 양도되거나 혹은 집주인이 보증금을 돌려줄 능력이 없음에도 여러 주택을 보유하는 등 보증금을 돌려줄 의사가 없음을 의심할만한 상당한 이유가 있어야 합니다.
이에 해당할 경우 경매 또는 공매의 유예나 정지, 경매 또는 공매에서의 우선 매수권, 대출 등 금융지원 등의 서비스를 지원하고 있습니다.
전세계약이 1년 이상 남았을 때 해야 할 일
전세계약 만기까지 시간이 많이 남았다고 해서 그대로 가만히 있는 것은 위험합니다. 만기까지 기다렸는데도 보증금 문제가 해결되지 않으면 추가로 높은 이자까지 부담해야 하므로 보증금을 돌려받을 때까지 기약 없는 손해가 발생하게 됩니다.
그렇기에 보증금 문제가 해결되지 않는다면 보증금에 대한 대출을 연장해야 합니다. 또한 보증보험에 가입되어 있지 않다면 전세사기 특별법 시행 기간 중 보증금 문제를 해결하기 위해 노력해야 합니다.
만약 집주인이 전셋집에 대해 계약을 위반한 적이 있거나 하자요수보구에 응하지 않았다면 중도해지를 할 수 있으므로 참고 바랍니다.
그런데 이러한 사유가 없다면 만기까지 기다려야 합니다. 이때 중도해지 사유로 인정될 수 있는지 아닌지는 일반인이 판단하기 어려우므로 전문가의 조언을 구하는 것이 바람직합니다.
보증보험에 가입되어 있을 때 회수법
만약 보증보험에 가입되어 있다면 HUG에 보험금을 청구해 보증금을 회수하면 됩니다.
다만 전세사기가 급증하면서 심사시간이 3~4개월 걸리는 실정입니다. 그래서 만기가 되기 전 먼저 중도해지 소송을 진행해 해당 판결문으로 보증금을 청구하는 것이 보증금을 상대적으로 빨리 받는 방법입니다.
실제 중도해지 소송을 통해 만기 전 HUG로부터 보증금을 돌려받은 사례들이 있으므로, 전세계약기간이 많이 남았다고 하여 망설이실 필요는 없다고 생각됩니다.
신속한 소송과 경매진행을 위해 필요한 일
변호사 선임 비용 때문에 직접 소송과 경매를 진행하고자 하는 사례들이 있는데 해당 지식이 없는 일반인으로서는 대응 자체가 쉽지 않습니다. 따라서 보증금을 빠른 시간 안에 큰 소실 없이 돌려받고자 하신다면 관련 소송경험과 노하우가 풍부한 전문 변호사에게 맡기는 것이 정답입니다.
이때, 단순히 승소를 목적으로 하는 변호사보다 최대한 빨리 손실 없이 전세금을 받으려 하는 변호사를 선정하는 것이 좋습니다. 이를 위해서는 집주인과의 협상이나 승소 후 실제 집행과정까지 고려하게 됩니다. 참고로 저희 법무법인은 전세보증금을 빠르게 받아내는 것을 일차적 목표로 하고 있습니다.
마지막으로 드리고 싶은 말씀은 전세금보증 관련 문제는 양상이 워낙 다양해 개별적 분석이 필요합니다. 그러므로 문제에 휘말렸을 때는 빨리 상담부터 받아보시길 바랍니다.
저희 법무법인같은 경우 공익적 차원에서 유선상담에 대해서는 별도 비용을 받지 않고 있습니다. 전세사기가 의심된다거나 전세보증금을 돌려받는데 불안함이 느껴진다면 언제든 연락해 주시기를 바랍니다.
