보증금 일부 반환? 현명한 대처법

보증금 전부는 돌려줄 수 없습니다

전세, 월세 등 부동산 임대차계약이 종료되면, 임차인은 전셋집을 반환하고 임대인은 보증금을 돌려줘야 하는 것이 기본적인 의무입니다.

하지만 보증금은 수천만 원에서 수억 원에 이르는 큰 금액이기 때문에, 계약이 종료되는 시점에서 임대인이 다양한 이유를 내세워 보증금 반환을 미루거나 거부하는 상황이 발생할 수 있습니다.

심지어 집수리비용이나 기타 이유를 들어 보증금을 일부만 돌려주겠다는 주장도 흔히 볼 수 있는데요.

 

"그렇다면 이런 상황에서 임차인은 어떻게 대응해야 할까요?"

★ 전셋집 반환과 보증금 반환의 동시이행 관계

전세 계약이 종료되면, 임차인은 전셋집을 임대인에게 넘겨주고 임대인은 보증금을 반환해야 하며, 이는 동시이행 관계에 있습니다.

동시이행 관계란, 한쪽이 의무를 이행하지 않으면 상대방도 의무를 이행할 필요가 없다는 것을 의미합니다.

따라서 임차인은 보증금을 받기 위해 먼저 집에서 나가야 하며, 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

하지만 꼭 만기까지 기다릴 필요는 없습니다. 장래 이행 청구 소송을 통해 미리 소송을 준비하고 만기에 맞춰 승소 판결을 받는 것이 유리합니다.

만약 계약이 끝난 후에도 임대인이 보증금을 늦게 반환한다면, 임차인은 지연손해금을 함께 청구할 수 있습니다.

그러나 보증금을 반환해야 하는 의무를 가진 임대인이 보증금 일부만 주겠다고 주장하는 경우가 있는데요.

임대인이 보증금을 일부만 반환하겠다고 주장할 때 주로 내세우는 이유는 다음과 같습니다.

★ 보증금 일부만 반환하겠다는 임대인의 주장

1. 하자에 대한 원상회복

임대인이 보증금을 전부 돌려주지 않겠다고 주장하는 주된 이유는 전세 기간 동안 발생한 집의 훼손입니다.

하지만 임차인이 정상적으로 사용하면서 발생한 통상적인 마모에 대해서는 법적으로 원상회복 의무가 없습니다.

법원 역시 이러한 통상적 마모에 대해서는 임차인에게 책임을 묻지 않는다는 판결을 내린 바 있습니다.

2. 부당이득 반환

임대인은 임차인이 전셋집을 비워준 후에도 몰래 사용했거나, 임차인이 전대를 하였다고 주장할 수 있는데요.

하지만 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 임차인이 집을 점유하고 있었던 경우, 이는 법적으로 부당이득에 해당하지 않습니다.

3. 임대인의 경제적 어려움

최근 가장 자주 발생하는 사례 중 하나는 임대인이 재정적 어려움을 이유로 보증금을 일부만 돌려주겠다고 하는 경우입니다.

법적으로는 전액 반환이 원칙이지만, 상황에 따라 임차인이 조금의 시간을 주는 것이 실익이 있을 수도 있는데요.

다만 임대인이 시간을 끌기만 하고 보증금을 반환할 의사가 없어 보인다면, 임차권등기명령이나 소송을 통해 강경 대응이 필요할 수 있습니다.

★ 임차인의 대응 전략

임대인이 보증금을 돌려주지 않으려는 다양한 주장에 대해 임차인은 법적 근거를 바탕으로 대응해야 합니다.

특히 임차권등기명령이나 소송을 통해 보증금을 신속히 받아낼 수 있는데요.

또한 소송에서 승소하면 변호사 비용과 같은 소송비용도 임대인에게 청구할 수 있어 추가적인 부담이 발생하지 않습니다.

많은 임차인들이 스스로 법적 대응을 시도하다가 어려움을 겪고 변호사의 도움을 받는 경우가 많습니다. 따라서 보증금 반환 문제는 법률 전문가의 조언을 받는 것이 실질적으로 이득일 수 있습니다.

소송에서 승소한 후에도 집행 절차를 신속히 진행하는 것이 중요합니다.

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