집주인 사망 시 전세보증금 반환, 어떻게 해야 할까?
전세 기간 중 집주인이 갑작스럽게 사망하는 경우, 임차인 입장에서 불안할 수밖에 없습니다. 보증금을 누구에게 돌려받아야 할지, 계약이 그대로 유지되는지 혼란스러울 수 있는데요.
이러한 상황에서 보증금을 안전하게 돌려받기 위해서는 상속과 관련된 법적 절차와 권리를 잘 이해하는 것이 중요합니다.
상속인에게 보증금을 요구할 수 있다
집주인이 사망했다고 해서 임대차계약이 자동으로 종료되거나, 보증금을 돌려받을 수 없는 것은 아닙니다. 사망한 집주인의 권리와 의무는 상속인에게 승계되므로, 임차인은 상속인에게 보증금을 요구할 수 있는데요.
이때 중요한 점은 상속인이 누구인지 명확히 파악하는 것입니다. 상속인이 명확하지 않다면 상속재산관리인을 법원에 신청해 절차를 진행할 수 있습니다.
한정승인과 상속포기
하지만 상속인이 한정승인을 하거나 상속을 포기한 경우, 보증금 반환 과정이 복잡해질 수 있습니다.
1) 한정승인
상속인이 상속재산 내에서만 채무를 책임지게 되므로, 임차인의 보증금도 상속재산 내에서만 반환받을 수 있는데요.
이 경우 신속하게 상속인을 상대로 보증금 반환 청구와 함께 강제경매를 진행해 보증금을 우선적으로 회수하는 것이 중요합니다.
2) 상속포기
상속인이 상속을 포기하면, 다음 순위 상속인에게 보증금을 요구해야 합니다. 만약 상속인들이 상속을 모두 포기하면 법원에 상속재산관리인을 선임해 보증금 반환 절차를 진행할 수 있습니다.
상속인이 확인되지 않을 경우
상속인이 누구인지 확인되지 않거나, 상속 포기 여부가 명확하지 않다면 사망한 집주인을 피고로 소송을 제기해 상속인을 확인하는 방법도 있는데요.
집주인이 사망한 경우, 사망한 집주인을 상대로 소송을 제기하면 법원은 상속인을 찾아 소송 상대자를 변경하라는 보정명령을 내립니다. 이때 사망한 집주인의 가족관계증명서를 통해 상속인을 확인할 수 있습니다.
이후, 보증금반환소송에서 상속인으로 지정된 배우자나 자녀들을 소송 상대자로 정정하여 계속 진행할 수 있는 거죠. 이후 상속인이 확인되면 보증금을 반환받을 수 있습니다.
상속인이 확인된 후 이사해야 한다면
1) 전세 계약 해지 및 보증금 반환 청구
임대차계약 만기 전후로 계약 해지 의사를 반드시 통지해야 합니다. 전세계약 만기 6~2개월 전에 해지 통보를 하고, 그 증거를 남겨두는 것이 중요한데요.
통지 후에도 보증금을 돌려받지 못했다면, 보증금반환청구소송을 통해 승소 판결을 받아 강제집행을 진행해야 합니다.
2) 강제경매와 상속대위등기
소송에서 승소한 후에도 상속인이 집을 상속받지 않은 경우, 상속대위등기를 통해 임차인이 직접 집을 경매에 부칠 수 있습니다.
경매를 통해 낙찰된 금액으로 보증금을 회수할 수 있으며, 경우에 따라 임차인이 직접 집을 낙찰받아 보증금을 상계하는 방식도 고려해 볼 수 있습니다.
집주인이 사망한 경우 보증금 반환 절차는 상속인의 결정에 따라 복잡해질 수 있습니다. 상황에 맞는 법적 절차를 신속하고 정확하게 밟는 것이 중요하며, 필요하다면 변호사의 조력을 받는 것이 유리할 수 있습니다.
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