전세보증금 안전하게 돌려받기: 집주인 유형별 체크리스트
핵심 내용
안전한 집주인 유형
주의해야 할 집주인 유형
전세사기가 의심되는 집주인 유형
요즘 하도 보증금 못 돌려받는다는 언론기사들이 많다 보니 혹시 나도 만기 때 돈 못 받을까 봐 걱정하는 분들 많이 계실 텐데요.
열 길 물속은 알아도 한 길 사람 속은 모른다고 집주인의 겉모습만 보고 이분이 나중에 보증금을 잘 줄 사람인지 아닌지를 알기는 사실상 어렵죠.
그렇지만 지금까지 수백 건의 보증금 사건을 처리해 본 경험으로는 그래도 확률적으로 보증금 회수가 문제없을 케이스와 나중에 문제 될 가능성이 높은 케이스가 어느 정도 구분은 됩니다.
지금까지 처리한 사건을 바탕으로 보증금 잘 돌려주는 집주인과 안 돌려주거나 못 돌려주는 집주인 유형에 대해서 설명해 드리려고 하는데요.
포스팅 보고 우리 집주인은 이 중에서 어디에 해당하는지 한 번 체크해 보시기 바랍니다.
안전한 집주인 유형
먼저 전세보증금 돌려받는 데 문제없을 집주인, 그러니까 보증금 떼일 가능성이 없거나 적은 유형부터 소개해 드리면요.
1. 안정적인 소득과 가정이 있는 집주인
첫 번째로 임대인이 자녀를 키우는 집의 가장이거나 직장 또는 자기 사업장이 확실한 경우입니다.
대개 이렇게 소득이 일정하게 있고 본인도 일반적인 가정을 꾸리고 있는 집주인들은
괜히 보증금 제때 안 돌려줬다가 소송에다가 재산압류까지 당하는 게 부담스러워 웬만해서는 만기 때 보증금 맞춰 주려고 노력을 해요.
2. 소규모 임대사업을 운영하는 경우
다음은 집주인이 전셋집을 한두 채 정도 가지고 있으면서 세 놓는 경우입니다.
어떻게 생각하면 오히려 제대로 임대사업 하면서 집을 여러 채 가지고 있는 사람이 재산도 많아서 더 안전한 거 아닌가 생각할 수도 있는데 실제로는 전혀 그렇지 않습니다.
집이 수십 채 되는 임대사업자들 중에는 갭투자로 자기 돈 거의 안 들이고 임대 주택 수만 늘린 경우가 많아서
오히려 이렇게 집 한두 채 정도만 담보 없이 자기 돈으로 들고 있으면서 세 놓는 임대인인 경우가 전세금 떼일 염려가 적습니다.
3. 세입자와의 소통이 원활한 경우
세 번째는 집에 문제가 있거나 해서 연락을 하면 바로바로 소통이 잘 되는 집주인입니다.
세 놓은 집에 관심을 가지고 문제가 있으면 바로바로 세입자랑 연락해서 해결해 주는 집주인이 아무래도 보증금도 문제없이 제때 돌려줄 확률이 높습니다.
4. 안전한 매물 특성을 가진 경우
마지막으로 이거는 집주인 유형은 아닌데요.
원룸이나 빌라 같은 다가구주택보다는 아파트 같은 다세대주택이 보증금 떼일 확률이 낮습니다.
그리고 전세가랑 비교했을 때 매매 시세가 훨씬 높고 지역도 상급지라 사람들이 많이 찾는 매물이라면 큰 문제 없이 보증금 받으실 수 있을 겁니다.
주의해야 할 집주인 유형
반대로 보증금 잘 돌려주지 않는 또는 못 돌려주는 집주인 유형도 말씀드리면요.
1. 고정수입이 없거나 재정적으로 불안정한 경우
먼저 집주인이 마땅한 직장도 없고 사업한다고 하는데 특별히 잘 되지도 않으면서 임대 주택 말고는 다른 재산도 없는 경우입니다.
만약에 집주인 나이가 20대 초중반으로 지나치게 어리거나 아니면 70대 이상으로 너무 많은 경우도 조심해야 합니다.
보증금 주는 게 집주인 나이에 따라 달라지는 건 아니지만 대개 고정적인 수입이 없거나 앞으로도 경제활동을 기대하기 어려운 경우에는
임대인이 보증금을 못 줘도 문제를 해결하기보다는 그냥 포기해 버리는 경우들이 상대적으로 많습니다.
그래서 집주인이 여기에 해당하면 주의를 해야 되는 겁니다.
2. 다수의 갭투자 주택을 보유한 임대사업자
두 번째는 집주인이 임대사업자로 임대 놓는 집이 수십 채가 넘고 그게 대부분 갭투자라면 부동산 경기가 조금만 삐끗해도 보증금 못 돌려주는 경우가 많습니다.
그래서 집주인이 이런 분들이라면 전세계약할 때 보증보험을 잘 들어 놓거나 전세가랑 매매가 비교해서 안전한지 꼼꼼히 확인해 놓지 않으면 나중에 돈 못 받는 수가 있습니다.
3. 세입자와의 연락이 원활하지 않은 경우
다음은 평소에 집에 문제가 있어서 전화를 해도 연락이 안 되고 만기가 다 돼서 보증금 달라고 해도 별 반응이 없는 집주인이라면 보증금 제때 돌려받기 어려운 유형이라고 생각하시면 됩니다.
4. 다가구주택 등 우선순위가 복잡한 경우
마지막으로 네 번째는 원룸이나 빌라 같은 다가구주택일 경우 상대적으로 보증금을 제때 못 받을 확률이 높습니다.
아파트 같은 다세대는 최소한 전세로 있는 그 집은 보통 세입자에게 우선순위가 있는데 다가구 같은 경우는 다른 세입자 간의 순위도 다 따져봐야 해서 까딱 잘못하면 보증금을 하나도 못 받을 수가 있습니다.
특히 집주인이 은행에 선순위근저당도 많이 잡아 놨고 다른 세입자들 전세보증금도 시세 대비 꽉꽉 채워서 받아 놨다면 나중에 소송에서 이겨서 건물 전체를 경매 넣더라도 보증금 다 회수 못 할 가능성이 매우 높습니다.
전세사기가 의심되는 집주인 유형
여기서 한 발짝 더 나아가 전세사기가 의심되는 집주인 유형도 소개해 드리면요.
1. 계약 중 소유주가 변경된 경우
만약에 내가 계약금 입금하고 전세계약 진행했는데 나중에 잔금 날 봤더니 처음 계약할 때 집주인이 아닌 다른 사람으로 집주인이 바뀐 거예요.
쉽게 말해서 내 전세금 끼고 전세 들어오는 날에 맞춰서 집을 판 거죠.
항상 그런 거는 아니지만 이런 경우는 전세 사기거나 사기까지는 아니더라도 보증금 제때 못 받을 확률이 아주 높습니다.
만약에 전주인과 새 집주인 사이에 서로 돈 오간 거도 없이 그냥 전세 낀 채로 등기만 주고받았다면 더더욱 의심해 봐야 합니다.
2. 집주인을 직접 만난 적이 없는 경우
두 번째는 계약할 때부터 지금까지 단 한 번도 집주인을 본 적이 없는 경우입니다.
처음 계약 때부터 대리인이라고 하는 사람이 나와서 자기가 모든 권한을 받았으니 대신 계약 진행한다고 하고 집에 문제가 생겨도 대리인이 다 처리하고 있다면 의심을 해 봐야 합니다.
집주인을 단 한 번도 보지 못했다는 건 설사 그게 전세사기가 아니더라도 일반적인 모습은 아닙니다.
3. 재산 규모와 생활 수준이 불일치하는 경우
그리고 마지막으로 빌라 시세가 수십억이라고 하고 집주인 돈 많으니 아무 걱정하지 말라고 하는데 정작 집주인 주소는 원룸이나 빌라로 돼 있는 경우인데요.
몇십억짜리 건물을 가지고 있는데 본인도 원룸 한 호실에 살고 있다고 하면 혹시 바지사장은 아닌지 의심해 봐야 합니다.
물론 오늘 말씀드린 게 항상 맞지는 않아요.
전셋집이 고가의 아파트고 집주인 직업도 공무원인데 보증금 안 돌려주는 케이스도 있고, 나이 많으신 임대인분이 미안하다며 보증금 돌려줄 때까지 세입자 대출이자까지 대신 내주면서 양해를 구하는 분들도 계십니다.
그러니 오늘 내용은 참고삼아 보시 돼 다만 이런 안 좋은 징후들이 여러 개가 중복된다면 그때는 좀 더 의심해 볼 필요가 있습니다.
