전세만기, 집주인이 보증금 안 줄때는 내용증명이 답이다
전세 계약 종료일이 다가오는데 집주인의 반응이 미적지근하다면, 지금쯤 마음이 편치 않으실 겁니다.
"보증금 못 준다"는 직접적인 말은 없지만, 그렇다고 안심하고 기다리기엔 불안하고, 그렇다고 당장 소송을 준비하자니 부담스러운 상황. 이럴 때 가장 먼저 고려해볼 수 있는 방법이 바로 내용증명 발송입니다.
내용증명, 왜 보내야 할까요?
내용증명의 가장 기본적인 역할은 "계약을 연장할 의사가 없다"는 점을 명확하게 전달하는 것입니다.
많은 분들이 오해하시는 부분인데, 전세계약은 만료일이 되면 자동으로 끝나는 게 아닙니다. 임차인이 계약 종료 6개월~2개월 전 사이에 갱신 거절 의사를 밝혀야 비로소 계약이 종료됩니다. 이 시기를 놓치면 계약이 자동으로 2년 연장되는 '묵시적 갱신'이 발생합니다.
(참고로 갱신요구권으로 2년 더 연장한 경우에도, 해지 통보 후 3개월이 지나면 계약이 종료됩니다.)
꼭 내용증명이어야 하나요?
사실 의사 전달 자체는 전화, 문자, 카카오톡 등 어떤 방식으로든 가능합니다.
그런데 왜 굳이 내용증명일까요?
내용증명 자체가 법적 강제력을 갖는 건 아니지만, 집주인에게 심리적 압박을 가하는 효과가 있기 때문입니다. 법무법인 이름으로 내용증명이 날아오면 대부분의 집주인들은 "이 사람 진짜 소송까지 갈 수 있겠구나"라고 인식하게 되고, 그 자체만으로도 보증금 반환이 이뤄지는 경우가 많습니다.
또한 내용증명은 향후 소송으로 이어질 경우를 대비한 사전 준비 작업의 성격도 있습니다. "언제, 누구에게, 어떤 내용을 보냈는지" 우체국을 통해 공식적으로 증명되기 때문에, 나중에 집주인이 "그런 얘기 들은 적 없다"고 잡아떼는 것을 원천 차단할 수 있습니다.
도달주의, 꼭 알아두세요
계약 갱신 거절 같은 의사표시는 상대방이 실제로 받았다는 게 입증되어야 효력이 발생합니다. 이를 법률 용어로 '도달주의'라고 합니다.
우체국 내용증명은 발송한 문서를 3부로 나눠서 한 부는 우체국이 보관하고, 상대방의 수령 여부까지 확인해주기 때문에 이런 입증 요건을 완벽하게 충족시킵니다.
비용은 얼마나 들까요?
단순히 우체국 내용증명만 발송한다면 큰 비용이 들지 않습니다.
다만 법무법인을 통하면 다음과 같은 장점이 있습니다:
계약서, 등기부등본 등을 바탕으로 현재 권리관계를 정확히 분석
내용증명에 들어갈 법적 근거와 문구를 전문적으로 작성
내용증명 이후에도 반환이 안 될 경우, 이미 조사한 자료로 바로 소송 준비 가능
이러한 이유로 매달 수많은 의뢰인분들께서 저희에게 내용증명 발송 요청을 해 주십니다.
저희 법무법인은 55만원에 이 모든 과정을 진행해드리고 있습니다.
내용증명의 진짜 목적은 '압박'입니다
내용증명은 단순한 의사 전달을 넘어서, 집주인이 문제를 빨리 해결하도록 압박하는 도구입니다.
특히 전세보증금 반환 문제에서는 소송 가능성과 그에 따른 경제적 부담(지연이자, 소송비용 등)을 구체적으로 명시하면 효과가 큽니다. 대부분의 집주인은 번거로운 법적 분쟁보다는 원만한 해결을 선호하기 때문입니다.
임차인 입장에서도 소송과 집행까지 가면 시간이 너무 오래 걸리니까요.
그래도 안 돌려주면 어떻게 하죠?
내용증명은 법적 강제력이 없습니다. 집주인이 무시하거나 아무 조치도 취하지 않는다면, 결국 전세보증금반환소송으로 갈 수밖에 없습니다.
경우에 따라서는 내용증명을 생략하고 바로 소송에 들어가는 게 나을 때도 있습니다:
집주인이 바뀐 경우
전세사기나 기획파산이 의심되는 경우
집주인이 명백히 반환 의사가 없음을 드러낸 경우
이런 상황에서는 내용증명 보낼 시간에 빨리 소송을 제기해서 승소 판결을 받는 게 더 현명합니다.
상황에 맞는 전략이 중요합니다
결국 중요한 건 케이스 바이 케이스입니다.
집주인의 반응은 어떤가?
등기부등본상 권리관계는 어떻게 되어 있나?
집주인의 재정 상태는?
해당 물건의 시세는?
이 모든 요소를 종합적으로 판단해서, 내용증명을 보낼지, 바로 가압류를 신청할지, 아니면 곧바로 소송에 들어갈지 결정해야 합니다.
상황이 악화되면 임차권등기명령, 소송, 강제집행, 경매 배당 등 복잡한 절차를 거쳐야 할 수도 있습니다. 저희 법무법인은 내용증명부터 임차권등기명령, 소송, 추심, 경매, 회생파산, 형사고소까지 전세보증금 관련 모든 절차를 지원하고 있습니다.'
전세보증금 반환으로 고민이시라면 아래 방법을 통해 간단하게 상담을 받아 보실 수 있습니다.
✉️ minsa@kimnpartners.co.kr
✔️[이메일 제목] 브런치스토리 보고 상담 신청합니다
✔️ 연락처, 계약서, 등기부등본, 사건 내용을 보내주시면 자세히 상담해드립니다.
✔️ 계약서와 등기부등본을 통해 전화보다 더 자세한 상담이 가능합니다.
� 1577 - 2896 (법무법인 김앤파트너스 대표번호)
✔️ [통화 가능 시간] 평일 09:00 - 18:00
✔️ 브런치 통해 연락했다고 말씀 주시면 친절히 상담해 드리겠습니다.
