미국 상업용 부동산 임대 계약 체결 전 유의사항

캘리포니아 부동산 이야기

미국 상업용 부동산 임대차 계약서는 계약서에 최종 서명하기 전에 계약서 세부조항에 관하여 협상이 가능합니다.

상업용 부동산은 주거용 부동산을 제외한 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 그리고 창고형 건물 등이 해당됩니다. 대부분의 상업용 부동산의 임대차계약서는 표준계약서가 아닌 임대인 (landlord)에게 유리하게 작성되어 있으므로 계약서에 서명하기 전에 임차인 (tenant)은 전문 변호사의 도움을 받아 계약서를 검토하고 불합리한 조항은 수정 요청하는 것이 바람직합니다.

1. 계약 기간 및 옵션: 상업용 부동산의 임대 기간은 계약서마다 다르지만 기본 5년 이상 장기 계약이며 임차인의 요구에 따라 1-2회 계약 연장이 가능한 옵션이 포함되어 있습니다. 옵션은 계약 종료 6~9개월 전에 임대인에게 서면으로 통보하게 되어있으며, 간혹 기존 임차인이 새로운 임차인에게 계약을 이전할 경우 새로운 임차인은 옵션을 행사할 수 없도록 규정하는 경우도 있으니 주의하셔야 합니다. 새로운 임차인이 옵션을 행사할 수 없는 경우 차후 사업체를 양도할 때 불리하게 작용합니다.   

2. 관리비용 및 부동산 세금 비용: 상업용 부동산은 임대료 이외에도 시설 보수 및 유지비용, 건물 청소비용, 부동산 세금 비용 등 해당 건물에서 발생하는 대부분의 건물 관리/유지비용을 임차인이 지불하는 경우가 일반적입니다. 임차인이 확인해야 할 부분은 1) 특정 임차인에게 해당되는 혜택을 나에게 비용 부과하는지, 2) 나의 임대기간 이전 혹은 이후에 발생하는 해택을 나에게 비용 부과 하는지, 3) 관련 서류를 확인할 권리가 있는지, 4) 이러한 비용의 연간 인상률을 규정하고 있는지 등을 확인하는 것이 바람직합니다.

3. 임대료 면제: 새로운 사업을 시작하기 위해 실내 인테리어를 진행하고 관련 퍼밋/라이선스를 취득하는 경우, 일정기간 임대료 면제 혹은 지원금 등을 협상할 수 있습니다. 이외에도 임차인의 과실이 아닌 임대인 혹은 건물 자체의 하자로 인해 임대 공간을 사용할 수 없는 경우 임대료를 지불할 의무를 유예하는 조항이 있는지 확인하는 것이 바람직합니다.

4. 임대차 계약 양도: 상업용 부동산의 임대차 계약은 장기 계약이므로 계약 기간 중간에 계약을 양도하는 일은 빈번하게 발생합니다. 하지만 양도에 관한 조항이 임차인에게 불리하게 작성되어 있다면 양도 후에도 새로운 임차인의 계약 불이행에 관한 책임을 지게 되는 경우가 발생하게 됩니다.

5. 분쟁 해결: 분쟁이 발생할 경우 상호 간의 합의로 원만하게 해결하는 것이 바람직 하지만 상호 간의 합의가 이뤄지지 않는 경우 해당 부동산이 위치한 지역의 지방법원을 관할법원으로 지정하고 소송으로 분쟁을 해결한다는 조항을 포함시키는 것이 바람직합니다. 간혹 중재기관을 통해 분쟁을 해결한다는 조항을 포함한 계약서들이 있지만 중재기관은 당사자간의 과실을 가려내기보다 원만한 합의를 이끌어내는 것이 목표이므로 임차인의 잘못이 없어도 중간점에서 합의를 하게 됩니다.

이외에도 임대인의 채무불이행으로 해당 건물이 차압될 경우 임차인의 권리가 소멸되지 않음을 규정하는 조항, 화재 및 자연재해 발생 시 책임 및 관련 보험료 부담에 관한 조항, 계약 만료 후 임대 공간의 원상복구에 관한 조항 등 계약 기간 중 발생할 수 있는 세부 내용들에 관하여 면밀히 검토하고 불합리한 조항은 사전에 조율하는 과정이 필요합니다.

상업용 부동산의 임대차계약서는 장기계약이고 임대 계약 기간 내의 사업 운영에 영향을 끼치며 추후 사업체를 양도하거나 임대차계약을 양도할 때 중요한 역할을 하므로, 계약서에 최종 서명을 하기 전에 전문가의 도움을 받아 나에게 불리한 조항이 있는지, 협상을 통해 조항들을 수정할 수 있는지 등을 미리 확인하고 서명을 하는 것이 바람직합니다.