미국 상업용 부동산 매입 시 유의사항

캘리포니아 부동산 이야기

미국 상업용 부동산은 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 그리고 창고형 건물등이 해당되며 안정적인 수익 창출을 위한 부동산 투자 용도로 매입을 고려하시는 경우가 많습니다.

코로나 시기에 대다수의 회사들이 재택근무를 시작하고 대도시에 위치한 오피스 빌딩들의 공실률이 높아지면서 상업용 부동산 투자에 대한 위험성이 부각되었지만 여전히 상업용 부동산 투자에 대한 관심은 끊이지 않고 있습니다.

과거에는 오피스 빌딩에 투자하려는 수요가 많았다면 현재는 쇼핑몰에 투자하려는 수요가 늘어나고 있습니다. 특히 미국 쇼핑몰 중 드라이브 스루 (자동차에서 내리지 않은 상태로 물건을 사고팔 수 있는 형태)가 가능한 매장은 단기간에 거래가 완료되며 새로 시공하는 쇼핑몰에는 드라이브 스루 매장들이 필수로 지어지고 있습니다.

일반 거주용 부동산에 비해 상업용 부동산은 거래 완료까지 소요되는 시간이 길고 다양한 절차를 필요로 합니다. 그중 가장 중요한 단계는 바로 실사 (Due Diligence) 단계입니다. 실사는 재정실사단계와 법률실사단계 두 단계로 나누어집니다.

재정실사단계는 매입하고자 하는 상업용 부동산에서 발생하는 수익과 지출을 과거 세금보고자료를 바탕으로 분석하는 과정입니다. 수익 및 지출 이외에도 담보대출 등 부채를 확인하고 앞으로의 수익성을 예측하는 것도 중요합니다.

법률실사단계는 해당 부동산의 소유권, 저당권, 유치권, 임차권 등 해당 부동산의 권리를 확인하고 현재 진행 중인 소송 혹은 법원 판결이 있는지, 위반 사항 및 제약조건이 있는지 등을 구체적으로 파악하여 구매자의 계획대로 부동산을 사용할 수 있는지 종합적으로 확인하는 과정입니다. 현재 사용 용도와 다른 용도로 부동산 매입을 희망하신다면, 용도 변경이 가능한지 미리 확인하시는 것이 중요합니다. 현재 임차인이 있다면 해당 임대차 계약서를 검토하여 해당 부동산 매입에 문제가 없는지 확인하는 과정도 필요합니다.  

실사기간 동안 해당 부동산의 건물 측량, 환경평가, 엔지니어 보고서 등을 통해 해당 부동산의 상태를 확인하고 매매가격이 적정한지 확인하는 절차도 포함됩니다.

이러한 과정을 거쳐 계약을 마무리하면 추후에 발견된 사유로 인해 계약을 무효하거나 취소하기 매우 어렵기 때문에 실사를 포함한 모든 단계를 신중하게 진행하는 것이 바람직합니다.