40대, 집 없어도 괜찮아(집은 노후준비가 아니다)
전세 살고 있는 40대 직장인 정모씨는 과연 지금이라도 집을 사야 할까?
40대, 집이 없어도 괜찮은 이유
올해로 41살이 된 정모씨은 국내 시중은행 차장이다. 연봉은 1억 원, 성과급 2천만 원, 실수령액으로 월 760만 원을 받았다. 나름 친구들 사이에서는 고연봉자 소리를 듣고, 와이프와 아이들을 데리고 휴가철이면 매년 해외여행을 갈 수 있을 만큼 남부럽지 않은 삶이다. 다만, 정모씨에게는 한 가지 열등감이 있다.
"아, 그때 집을 샀어야 했는데."
정모씨는 현재 마포 30평대 아파트에 전세 6억 원으로 살고 있다. 전세담보대출금 잔액은 현재 약 3억 원가량. 정모씨에게도 2번의 부동산 매매 타이밍이 있었다. 첫 번째 타이밍은 2014년 결혼 당시였다. 당시 신혼집을 알아보면서 당신 인근에 신축 아파트 모델 하우스를 방문한 적이 있다.
분양상담사 왈,
"지금 서울 지하철 2호선 역세권 중에 평당 2천만 원을 하는 아파트는 없어요. 지금 사시면 평당 4천만 원은 금방 갑니다."
당시에는 인구 절벽이니, 일본처럼 저성장이 지속된다느니 하면서 부동산 경기가 좋지 않은 시절이었다. 분양상담사의 말을 들으면서
'이런 사람들은 늘 장밋빛 전망만 말을 하지. 집 값이 떨어질 수도 있는데 말이야.'
지금 돌아보면 그때 샀으면 정말 내 재산이 2배는 상승할 수 있는 기회였지만, 그때는 영업하는 사람들의 뻔한 상술처럼 들렸다. 그리고 2024년 현재, 6억 원에 분양했던 그 집은 최고가 14억 원으로 찍고 현재 12억 원에 거래 중이다. 집값이 정말로 2배 상승한 것이다.
정모씨의 인생 두 번째 부동산 매수 기회는 2019년이었다. 그때는 주변에서 영끌로 너도나도 집을 사던 시절이었다. 마침 정모씨도 직장에서 차장으로 승진하면서 연봉이 9천만 원으로 오르고, 나름 투자에 관심도 생기던 시절이었다. 지금 사는 곳인 마포 인근 부동산을 여기저기 다니면서 나름 임장도 해보았다.
'불과 5년 전만 해도 5-6억 하던 아파트가, 5년 만에 2배가 넘게 상승한 거면 혹시 꼭지가 아닐까? 그래도 지금 안 사면 가격이 더 오르면 어떡하지?'
가격이 너무 올랐다는 불안감과, 지금 안 사면 더 비싸질 수 있다는 불안감이 충돌하던 시기였다.
"여보, 내가 집 근처에 적당한 매물을 하나 보고 왔는데, 아무래도 지금 모은 돈이나 대출받을 수 있는 금액 감안하면 20평대로 평수를 줄여서 10억짜리 아파트 매매를 하면 어떨까?"
와이프는 전업주부이다. 피아노를 전공하여 출산 전까지는 피아노 개인 레슨을 했지만, 아이가 생기고 나서는 지금까지 쭉 전업주부로 살고 있다.
"20평대에 살자고? 게다가 대출까지 5억을 껴야 한다고? 여보, 지금 아이 둘이 있는 4인 가족이 20평대에 사는 건 무리야. 게다가 5억 대출을 써서, 여보가 퇴직하기 전까지 갚을 수 있을까? 안 그래도 은행은 수명도 짧은 편인데, 빚도 있는데 갑자기 50살에 희망퇴직이라도 하게 되면 어떡하려고?"
지금 생각해 보면 전업주부인 와이프한테 부동산이니 투자니 하는 의사결정에 대한 조언을 물어본 것이 잘못 일 수도 있다. 어찌 되었건 그때 매수를 포기하였고, 그 뒤로는 와이프와 다소 서먹해졌다. 그나마 마음에 위안이 되는 건 작년부터 금리 인상으로 부동산 가격이 다소 하락해다는 점이다. 하지만, 2019년 당시 사려고 했던 단지의 시세는 여전히 12억 원으로, 이제는 사려고 해도 6억 이상 대출을 껴야 하는 상황이다.
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
지금까지 내용은 제 지인의 이야기와 고민을 각색하여 만든 내용입니다. 이제 40살이 넘은 정모 씨는 과연 지금이라도 12억대 마포 아파트를 매매해야 할까요?
지금 부동산을 매수해야 하는 타이밍이라고 말을 하는 사람도 많이 있습니다. 하지만 저는 40대 직장인의 경우 집을 사지 말아야 한다고 생각합니다. 그 이유는 세 가지로 볼 수 있습니다.
첫째, 정모 씨는 이제 만 41세가 되었고 은행을 다니고 있습니다. 와이프의 말 대로 우리나라 은행은 직장인으로서의 수명이 짧은 편입니다. 만약 정모 씨가 50살에 명예퇴직을 한다고 가정했을 때, 퇴직 전까지 회사에 다닐 수 있는 기간은 10년 정도 남 있기 때문에, 6억 이상의 대출을 끼고 부동산을 매입하게 되면 퇴직 후 약 4억 원 이상의 대출원금이 남을 가능성이 높습니다. 따라서 직장생활의 수명을 고려한다면 다소 무리가 있는 선택일 수 있습니다.
둘째, 부동산을 사는 주된 목적은 자산의 증식이고, 이를 통해 퇴직 후에도 안정적인 고정 수입이 나오는 것이 목적입니다. 아파트는 가격 상승을 통해 재산이 증식되고, 거주를 통해 주거비를 아낄 수는 있으나 퇴직 후 고정 수입이 발생하지는 않습니다.
집을 소유한 사람들이 퇴직 후 쉽게 선택할 수 있는 옵션이 역모기지인 주택연금입니다. 그러나 주택연금을 활용한다 하더라도 1)만 55세 이후에나 신청할 수 있고, 2) 주택연금 신청 시점에 아파트 시가가 14억이라고 해도, 담보대출 4억 원으로 제외한 순자산가치 10억 원 기준으로 주택연금을 받게 됩니다. 이 경우 매월 연금으로 받을 수 있는 금액은 145만 원입니다.
설사 아파트 가격이 예상보다 더 오른다고 가정해도, 주택연금으로 많이 받아 봤자 월 170-180만 원 수준입니다. 이것만 가지고는 은퇴 후 경제적 생활이 어려울 수 있습니다.
셋째, 정모씨의 경우 부동산 보다 더 높은 수익률을 올릴 수 있는 방법을 찾아야 합니다. 정모씨가 생각하는 투자 기간은 10년 이상입니다. 즉 10년 이상의 장기로 투자할 수 있다는 장점을 활용한다면, 충분히 부동산 투자 보다 더 높은 투자 수익률을 올릴 수 있습니다.
이 그래프는 세 가지 투자상품에 대한 과거 10년간 수익률을 계산한 그래프입니다.
(출처 : KB부동산, Investing.com, 솔리드스톤)
서울 부동산의 경우 10년간 150%, 즉 1.5배가 상승하였고, 연평균 수익률은 4.1% 수준입니다.
반면에 대표적인 주가 지수인 미국 S&P500의 경우, 과거 10년 2.73배가 상승하였다는 것을 알 수 있습니다. 즉 1억원을 투자하였을 때, 원금이 10년 동안 2억 7,300만원으로 증가하였습니다. 연평균 수익률은 10.6% 입니다.
과거 10년 기준 가장 수익률이 높은 상품은 나스닥 지수 입니다. 10년간 무려 4.94배가 증가하였습니다. 즉 1억원을 투자하였을 때 원금이 10년동안 4억 9,400만원으로 증가하였습니다. 연평균 수익률이 무려 17.3% 입니다.
물론 주식의 경우, 아무리 지수로 투자한다 하더라도 일시적인 수익률 하락을 피할 수는 없습니다.
이 표는 지난 40년간 나스닥 지수의 연간 수익률을 보여주고 있습니다.
특히 테크주로 구성되어 있는 나스닥의 경우 수익률이 높은 만큼 변동성도 상당히 있습니다. 특히 2022년의 경우 연간 수익률이 마이너스 -33%로 크게 하락하는 시기도 있었습니다.
마지막으로 이러한 주식의 변동성이 걱정 되시는 분들은 솔리드스톤을 선택할 수 있습니다. 솔리드스톤은 채권에 투자하면서도 연 평균 고정수익률 12.8%를 드립니다. 10년간 꾸준히 투자하였다고 가정하였을 때, 수익률이 3.34배 입니다. 즉 1억원으로 투자하면 10년 뒤 투자원금이 3억 3,400만원을 증가합니다. 솔리드스톤 채권형 상품은 수익률이 고정이기 때문에 부동산이나 주식처럼 가격 하락을 걱정하실 필요가 없습니다.
아래 솔리드스톤 홈페이지 링크를 클릭하시면 보다 더 자세한 정보를 얻을 실 수 있습니다.
