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Oct 15. 2023
투자로 월 백만 원씩 받는 두 가지 방법-1편 BXMT
미국 리츠 BXMT VS 태양광 투자 모햇 비교
평범한 직장인이 부자가 되어 경제적 자유를 얻으려면 어떻게 해야 할까? 약 6천억 원 대의 자산가이자 동기부여가인 그랜트 카턴은 부자가 되기 위한 길은 의외로 단순하고 쉽다고 한다.
"끊임없이 소득을 증대시키고, 소득의 80% 이상을 저축하고 이를 절대 잃지 않는 곳에 투자하라"
직장인에게 끊임없이 소득을 증대하는 방법은 부업 또는 사업을 하는 것이다. 그리고 부업 또는 사업을 통해 증가된 여유 자금을 절대 잃지 않는 곳에 투자하면 부자가 되는 것이다. 사실 나도 부업으로 무인키즈카페 사업을 하고 있지만, 사실 직장인이 사업을 하는 것은 쉬운 일이 아니다. 특히 오전 9시부터 최소 오후 6시까지는 직장에서 근무해야 하는 시간적인 제약은 사업하는데 한계가 있기 마련이다. 그러다 보니 자연스럽게 투자를 공부할 수밖에 없다.
나는 지난 15년간 투자 업계에 종사하면서 절대 잃지 않는 투자란 원칙적으로 존재하지 않는다고 깨달았다. 국채에 투자하면 절대 잃지 않는다고? 그렇지 않다. 내가 5년 전에 연 2%짜리 국채에 투자했으면, 지금 은행에 예금만 넣어도 4% 이상을 받을 수 있을 텐데, 그럼 국채를 가지고 있는 나는 2% 기회비용을 잃은 셈이다.
지난 3-4년간 한국의 대다수의 직장인들은 부동산 투자에 열광하였다. 아파트, 빌라, 오피스텔 같은 다소 접근이 쉬운 부동산부터 꼬마빌딩, 상가 심지어 경매 투자까지 모든 사람들이 부동산에 열광하였다. 그도 그럴 것이 10년 전인 2013년에 서울에 있는 웬만한 아파트만 샀더라도 지금쯤 3배 이상은 평가수익을 올릴 수 있었기 때문이다. 하지만 분명히 알아두어야 할 점을 부동산은 금리 상품이고 지난 10년간 금리는 계속 하향세를 보여왔기 때문에 부동산 투자 수익률이 좋았던 것이다. 하지만 이제는 고금리 시대이고, 금리가 다소 떨어질 수 있다 하더라고, 고금리 기간이 상당히 지속될 것이라는 것이 대부분 전문가들의 의견이다.
오늘은 고금리 시대에 연 10% 이상의 수익률은 안정적으로 얻을 수 있는 투자 방법 2가지를 소개하고자 한다.
1억 원의 투자로 월백만원의 투자 수익을 얻을 수 있는 첫 번째 방법으로는 Blackstone에서 운용하는 Blackstone Mortgage Trust, Inc.(BXMT)에 투자하는 방법이다. Blackstone은 미국 사모투자회사로 전 세계 약 1경 200조 원의 자산을 운용 중인 명실상부 1위의 사모투자 회사이다.
BXMT는 이 Blacktone이 운용하는 Mortgage REIT이다. 쉽게 설명하면 모지기 리츠란 부동산 대출만 전문적으로 하는 은행이라고 이해하면 쉽다. 그리고 BXMT에 투자한다는 것은 이 은행의 주식을 사는 것이라 보면 쉽다.
BXMT의 사업은 아주 단순하다. 오피스나 아파트 같은 대형 건물을 가지고 있는 사람에게 돈을 빌려주고 이자를 받는 것이다. 이자는 대략 기준금리 + 3.5% 수준이다. 약 3-4년 전 기준금리가 0% 였던 시절에는 BXMT 투자 수익률은 0% 기준금리 +3.5%, 즉 약 3-4% 수준 밖에 되질 않았다. 근데 이제는 기준금리가 5.5%가 아닌가? 지금 기준금리 하에서는 BXMT는 최소 8% 이자를 받고 있고, 이는 바로 BXMT 투자자들의 수익률로 귀결된다.
그렇다면 BXMT는 8% 이자를 받는데, 어떻게 투자자들에게는 10% 이상의 배당을 줄 수 있을까? 바로 레버리지이다. 약 3배가량의 레버리지를 사용하고 있는데, 즉 BXMT가 3,000만 원짜리 대출은 한다고 가정한다면 1,000만 원은 BXMT 주주가 투자한 돈이고, 나머지 2,000만 원은 채권 시장에도 조달한 대출금으로 대출을 해준다. 즉 2,000만 원 대출을 받아서 다시 대출을 해주는 셈이다.
자, 이제 BXMT에 투자를 고려할 때 장점 3가지와 단점 3가지를 알아보자.
장점 1. 연 배당수익률이 세후 10% 수준이다.
뭐니 뭐니 해도 수익률이 중요하다. 현재 2023년 10월 13일 기준 세전 배당수익률은 약 11.72%로 예상된다. 그리고 원천징수세 15%를 감안해도 세후 수익률이 약 10%에 육박한다. 만약 1억 원을 투자한다면 세후 연간 약 1,000만 원, 월 83만 원을 배당수익을 얻을 수 있다. 만약 10억 원을 투자한다면 월 830만 원의 배당금을 받으면서 여생을 여유롭게 살 수 있다는 계산이 나온다. 단, 단점을 고려하자.
장점 2. 상장 리츠로 언제든지 쉽고 사고팔 수 있다.
BXMT는 뉴욕에 상장된 리츠이다. 언제든지 쉽게 사고팔 수 있다. 만약 2019년에 투자했더라면 한 주당 주식을 약 37불 수준이고, 연 배당수익률은 약 6-7% 수준이었다. 그러나 기준금리가 오르면서 현재 주당 가격이 고정대비 약 40% 이상 하락한 21불 수준이고, 가격이 하락하면서 자연스럽게 배당수익률은 약 11.72%까지 상승하였다. 지금 받는 배당수익률 자체도 매력적이지만 언제든지 쉽게 팔 수 있기 때문에 주가가 다시 상승하면 시세 차익을 얻고 매도할 수도 있다.
장점 3. 명불허전 Blacktone이 운용하는 리츠회사이다.
Blackstone은 운용자산 1경 200조 원이라는 경이적인 운용규모를 자랑하는 글로벌 명실상부 Top 1의 사모투자회사이다. 게다가 Blacktone은 BXMT를 통해 부동산 대출 투자를 하고 있지만, 전 세계 상업용 부동산을 가장 많이 보유하고 있는 건물주이기도 하다. 즉 Blacktone은 단순 은행이 아니라, 대출 원금 회수에 문제가 생겼을 때 직접 건물은 인수하고 관리할 수 있는 능력까지도 보유하고 있다. 미국에 상장된 여러 모지기 리츠가 있지만 저자가 BXMT를 추천하는 것은 리츠 운영사가 실력이 검증된 회사이기 때문이다.
단점 1. 여전히 불안한 미국 오피스 시장
코로나 이후 재택근무가 일상화되면서 미국 오피스 시장은 큰 타격을 입었다. 엎친데 덮친 격으로 금리마저 크게 오르면서 여기저기서 대출 원금을 회수 못하는 디폴트 사태가 벌어지고 있는 실상이다. BXMT 역시 전체 포트폴리오에 약 26%가 오피스 담보 대출이기 때문에 오피스 시장이 계속 악화된다면 분명 대출 부실 같은 문제점이 발생할 수 있다. 그럼에도 불구하고 BXMT를 추천하는 이유는, 1) 리스크가 있으니 수익률이 높다. 즉 이러한 리스크가 있기 때문에 11.7% 이상의 수익률은 주는 것이 아니겠는가? 2) BXMT가 가지고 있는 모든 대출은 선순위대출이다. 즉 LTV 60% 미만이기 때문에 대출이 부실화될 경우 건물 경매를 통해 충분히 회수할 수 있다. 게다가 운용사가 Blackstone 아닌가? 직접 건물 소유권을 획득하여 운영할 수 있는 능력이 충분한 회사이다.
단점 2. 해외 배당소득에 대한 이중과세
해외 주식에 대한 배당 소득은 미국의 경우 현지에서 우선 15%가 원천징수 된다. 즉 100만 원의 배당소득이 있으면 우선 15만 원을 세금으로 제외하고 나머지 85만 원이 계좌로 입금된다. 그리고 국내 이자배당소득과 동일하게 연간 2,000만이 넘는 금액에 대해서는 종합소득세를 신고해야 한다.
문제는 매매차익에 대한 과세이다. 향후 기준금리가 내려갈 경우, BXMT의 배당수익률은 떨어지고, 반대로 주당 가격은 올라갈 것으로 기대되는데, 만약 매매 차익이 있는 경우 연간 250원을 제외하고 나머지 수익에 대해서는 22%의 기타 소득세를 내야 한다. 이러한 세금 부분은 각자 자금 사정이나 투자 기간에 맞게 고려해야 한다.
단점 3. 레버리지
앞서 설명한 바로 같이 BXMT의 사업구조는 3-4%대로 돈을 빌려서, 다시 7-8%로 모지기 대출을 해주고 이를 통해 11-12%의 수익률을 올리는 방식이다. 만약 3-4%대로 돈을 빌리는 것이 갑자기 7-8%대로 올라가거나, 아니면 극단적으로 10% 이상으로 올라간 게 된다면, 과도한 레버리지로 인해 수익률이 급격하게 하락할 가능성이 있다.
다만, 이 같은 상황은 당장은 걱정하지 않아도 될 거 같다. BXMT의 IR자료에 의하면 BXMT가 빌린 돈의 만기는 모든 2026년부터 도래한다. 즉 지금으로부터 약 2년 이상의 기간이 남아있기 때문에 2가지 방법으로 대응이 가능하다. 1) 기준금리가 2026년까지 낮아지면 이 리스크는 없어진다. 즉 기존 3-4% 받은 대출은 만기 연장 또는 다시 재차 입을 하면 끝이다. 2) 2026년까지 현금을 확보하여 기존 레버리지를 갚아나가면 된다. 2026년에 만기 도래하는 레버리지가 1.3 billion인데 BMXT는 이미 자체적으로 1.8 billon의 현금을 현재 보유하고 있다. 역시 대책이 이미 마련되어 있음을 확인할 수 있다.
