#1. Sub-prime mortgage loan이란?
다금씨와 함께하는 경제상식 콕콕!
안녕하세요 쑥쑥이들, 오늘의 다금입니다!!
첫 시간에는 서브프라임 모기지(sub-prime mortgage loan)에 대하여 배워보겠습니다!
Q)"Sub-prime mortgage loan"은 무엇인가요?
A) 소득, 재산 수준이 낮은 이들을 대상으로 고금리 대출을 해주는 것을 의미합니다.
일반적으로 소득이나 재산 수준이 낮은 경우, 신용이 낮아 대출을 받기 어렵습니다.
그러나 Sub-prime mortgage loan은 이러한 이들에게도 대출을 해준다는 것이 특징인데요,
이러한 대출 구조는 크게 3단계에 걸친 문제를 파생시킬 가능성이 높습니다.
Problem step 1)
소득과 재산 수준이 낮은 sub-prime들에게는 고정금리가 유리하지만, 당장의 상환 능력이 없어 현재의 상환 부담이 적은 변동금리를 택하게 됩니다.
Problem step 2)
이러한 경우, 기준금리 인상 시 대출금리가 인상되며, sub-prime mortgage loan의 금리도 인상됩니다. 따라서 변동금리를 택한 sub-prime들의 이자상환의 부담이 증가하게 되고, 이자상환을 위해 자기 소유의 주택을 매매하기 시작합니다.
Problem step 3)
이자상환을 위해 주택을 매매하는 사람이 증가하면, 주택 공급량이 증가하면서 자연스럽게 주택 가격이 하락하게 됩니다.
이러한 단계적 문제는 결과적으로 sub-prime들의 채무불이행 상태를 초래하고, 결국 개인 파산으로 이어지게 만듭니다. Sub-prime들은 주택 담보 대출(주담대)에 관한 LTV 지수가 100%이기 때문에 집값이 하락하는 경우, 집을 팔아서 돈을 마련하더라도 원금상환이 불가능하게 되는 것이지요.
여기서 두 번째 의문이 발생합니다. "왜", 신용이 낮은 이들에게 돈을 빌려주었나? 하는 의문 말입니다.
Sub-prime mortgage loan을 주도한 미국의 사고를 따라가 보면, 이 의문에 대한 답을 쉽게 찾을 수 있습니다."만약, 해당 채권을 투자은행과 주택. 금융업체에 모두 판매할 수 있다면, 해당 채권에 대한 위험성을 모두 이전시킬 수 있다".
그렇다면, 왜 투자은행과 주택. 금융업체들은 위험성을 감수하면서도 해당 채권을 매입하였을까요? 그 이유는 간단합니다. 고수익을 얻기 위함이지요. 투자은행이 sub-prime 채권을 구매하고 이를 담보로 잡으면 해당 채권은 투자은행의 "자산"으로 고려되기 때문에 어찌 보면 고위험을 감수해서라도 해당 채권을 구매하는 것이 나쁜 선택지는 아니었던 것입니다.
이렇게 구매한 sub-prime 채권은 파생상품으로 제작되어 판매되기 시작합니다. 그러나 파생 1호는(sub-prime채권에서 어떠한 정제 과정도 없이 파생된 상품) 리스크가 크고, 수익률과 금리가 높은 즉 'high risk & high return"의 상태이기 때문에 시장에서 잘 판매되지 않습니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 투자은행은 기존에 소유하고 있던 우량 채권들을 쪼개어 sub-prime채권과 섞은 파생 2호를 시장에 판매하게 됩니다. 따라서 파생 2호는 수익률이 평탄하고, 우량 채권이 포함되어 상대적으로 시장에서 위험도가 낮다고 평가됩니다. 또한 투자은행은 보험 가입자를 대상으로 하여 수익률이 보장되지 않는 경우 배상을 약속하였기 때문에, 해당 상품은 시장에서 큰 인기를 끌게 됩니다.
즉 파생 2호를 판매함으로써 이에 대한 일반 투자자는 물론 분산 투자자들을 통해 고리스크 상품으로의 투자도 유치할 수 있게 되었기 때문에 수익은 물론 투자자들에게 해당 채권에 대한 위험도를 이전시킬 수 있게 된 것입니다.
그러나 주택 가격 하락으로 결국 Sub-prime mortgage는 실패하게 되는데, 미국 정부는 왜 이렇게 위험한 대출정책을 시도한 것일까요?
어찌 보면 허무한 답변일 수도 있습니다만, 미 정부는 주택가격이 폭락할 것이라고 생각하지 않았습니다. 인플레이션이 적절하게 유지되고 있다고 생각한 것이지요.
2000년대 초중반에 중국이 WTO에 가입하고 저가의 제조품들을 대량으로 수출하기 시작하면서 전반적인 물가 하락 효과를 유발하였는데, 미국 역시 이것의 영향을 피하지 못한 것이라 판단할 수 있습니다.
결론
2004년 미국이 저금리 정책을 종료하면서 미국 부동산 버블이 꺼지기 시작했으며, 서브 프라임 모기지론 금리가 올라갔고 저소득층 대출자들은 원리금을 제대로 갚지 못하게 됩니다.
증권화되어 거래된 서브 프라임 모기지론을 구매한 금융기관들은 대출금 회수 불능 사태에 빠져 손실이 발생했고, 그 과정에 여러 기업들이 건전성을 잃게 되었고, 이것은 미국의 대형 금융사, 증권회사의 파산으로 이어졌습니다.
이것이 미국의 실물경제에 큰 타격을 주었으며, 이후 세계 경제시장에까지 타격을 주어 2008년의 세계금융위기까지 이어지게 된 것입니다.
오늘의 한마디
첫 번째 시간에는 서브프라임 모기지와 2008년의 금융위기에 대하여 알아보았습니다. 기초적인 경제 지식이라기에는 상당한 난이도가 있는 주제이지만, 2008 금융위기의 이해는 오늘날의 경제 동향을 이해하는 것은 물론, 경제 신문을 읽는 관점을 전환시키는 터닝 포인트로서 매우 중요한 개념입니다. 기초 지식이 부족하다고 생각되신다면, 추후 업데이트 되는 'BASIC 경제학 특강'을 우선적으로 보신 후 이 카테고리로 돌아와 공부하시는 것을 추천드립니다.
재미있게 보셨나요? 그럼 다음 시간에 만나요 안녕!
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