금리 하락기, 부동산은 다시 폭등할 수 있을까?
안녕하세요. 독서하는베짱이입니다.
코로나19로 인한 경제위기를 극복하고자 엄청난 양적완화를 진행했습니다. 그렇게 풀린 유동성은 부동산으로 흘러갔고 가격 상승으로 이어졌습니다. 이 시기에 많은 사람들이 주택 매수를 결정했지요. 하루가 멀다 하고 부동산 가격이 오르는 상황에서 가만히 있다가는 '벼락 거지'가 될 것 같은 불안한 느낌은 매수를 부추겼습니다. 영끌족이 늘어났고 아파트, 오피스텔, 지식산업센터 등 부동산은 종류를 가리지 않고 폭등했습니다.
그러나 행복은 오래가지 않았어요. 유동성은 끔찍한 인플레이션을 만들었고, 인플레이션을 잠재우고자 금리 인상을 시작했기 때문입니다. 0.5%였던 기준금리가 1년 만에 3.5%로 3%가 급등했습니다. 3%는 금융위기 때도 발생한 적 없는 살벌한 인상이었습니다.
유동성이 점점 줄어들면서 부동산 가격은 급격히 떨어졌는데요. 30%는 기본이고 50%까지 하락한 지역이 발생했습니다. 주택담보대출 60% 정도를 활용해 집을 매수한 사람들은 순식간에 모든 투자금을 잃어버렸습니다. 투자금은 40%인데 하락률이 50%인 상황에서 내 돈은 찾아볼 수 없습니다.
6억짜리 집을 대출 60% 활용해 매수했는데 50%가 하락했다고 생각해 보세요. 갚아야 할 대출금은 3.6억 인 상황에서 집을 팔아야 3억밖에 나오지 않습니다. 내 돈 2.4억은 모조리 잃은 상태에서 갚아야 할 빚만 0.6억 남게 됩니다.
상상만 해도 너무 끔찍하지 않나요? 이런 상황에서 금리 인하가 곧 시작됩니다. 그렇다면 집값은 고점을 회복하고 다시 폭등할 수 있을까요?
금리 인하를 가리키는 경제 지표
최근 들어 금리하락에 대한 이야기가 나오고 있는데요. 많은 전문가들이 하반기 2차례 금리인하를 예측하고 있습니다. 이미 캐나다와 EU에서는 금리인하가 시작되었습니다.
경제 지표에서 금리 인하를 가리키는 유의미한 시그널이 나타나고 있는데요. 대표적인 2가지 지표만 소개하도록 하겠습니다.
첫 번째, 소비자물가상승률
인플레이션을 판단하는 대표적인 지표 중 하나는 소비자물가상승률인데요. 인플레이션이 발생하면 당연히 물가가 오를 수밖에 없기 때문입니다.
전년 대비 상승률은 6월 기준으로 2.7%가 나왔습니다. 예측치 2.8% 보다 0.1% 낮은 수치입니다. 더욱이 3%대에서 끈적하게 떨어지지 않았던 소비자 물가 상승률이 지난달부터 2%에 진입했다는 점이 고무적이라고 할 수 있겠네요.
긴축은 높은 금리로 만들고 기업의 투자를 위축시킵니다. 또한 물가는 계속 오르고 사람들의 소비여력을 감소시키게 됩니다. 경제가 잘 돌아갈 수 없는 구조가 됩니다. 장기간 긴축이 이어질 수 없는 이유가 되기도 합니다.
물가상승률이 낮아진다는 건 더 이상 인플레이션을 유지할 명분이 사라집니다. 물론, 한국은행의 목표치인 2%에는 한참 못 미치지만, 이창용 한국은행 총재는 물가하락에 대한 추세가 확인된다면 금리인하를 결정할 수 있다고 이야기 한 바 있습니다.
한국은행에서 발표한 물가 상승률을 한번 살펴볼까요? 현재 소비자물가상승률 2.7%는 한국은행 상반기 전망치인 2.9%를 이미 하향 돌파했습니다. 더욱이 석유류나 농산물과 같은 계절적 요인에 영향을 받는 식료품 및 에너지를 제외한 근원물가 지수는 2.2%를 기록했습니다. 목표치인 2%에 거의 근접했다는 걸 보실 수 있어요.
이 정도면 금리 인하를 위한 우호적인 환경에 조성되고 있다고 봐도 괜찮지 않을까요?
두 번째, 국채금리
주택담보대출 및 전세자금대출 금리에 직접적으로 영향을 미치는 국채금리에서도 유의미한 변화가 나타나고 있습니다.
금리인하 가능성을 나타내는 국채 2년물 금리를 살펴보도록 하겠습니다.
최근 3개월 사이에 10% 가까이 하락한 것을 보실 수 있습니다. 3,5% 수준에서 등락을 거듭하다가 최근 들어 급격히 떨어지고 있습니다.
국채 금리 하락은 주택담보대출, 전세자금대출, 예금금리에 영향을 미치게 됩니다. 금리 하락은 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될까요? 안전자산인 예금에서 얻는 이자수익이 낮아지고 위험자산인 부동산 투자에 활용되는 대출 금리가 낮아지는 상황에서 더 이상 자금이 은행예금에만 머물지 않을 거예요.
돈은 수익률을 따라 움직이기 때문입니다.
기준금리가 3.5인 현 상황에서 주택담보대출은 3.75%, 전세자금대출은 4.36%까지 금리가 내려왔습니다.
이런 상황에서 서울 지역은 벌써 매매 및 전세가격이 상승하고 있습니다.
위 사진은 서울 송파구 잠실동 잠실엘스 아파트 매매 및 전세 가격 변화추이입니다. 23년 1월부터 매매 및 전세 가격이 30% 가까이 반등한 것을 확인하실 수 있습니다.
앞으로 금리가 내려간다면 상승지역은 더욱 확대되고 거래량은 계속 늘어날 거라고 생각합니다.
어디에 투자해야 할까?
그럼 지금 이 상황에서 어느 지역에 투자해야 할까요? 현재 일부지역에서 매매 및 전세 가격이 상승 중에 있지만 수도권 일부 지역에 국한되어 있습니다. 가격이 상승하지 않은 지역에 아직도 고점대비 30% 하락률을 보이는 곳도 많이 존재합니다.
금리 인하가 시작되면 상승흐름은 점점 수도권, 지방으로 확대될 거예요. 신축에서 준신축, 구축으로 까지 상승흐름이 이어질 겁니다. 그때 매수를 결정하는 건 너무 늦습니다. 지금부터 발품을 팔고 매수를 결정해야 합니다.
다만, 가격이 싸고 고점대비 많이 하락했다는 이유만으로 아파트를 매수하면 안 됩니다. 금리가 하락하고 유동성이 풀리는 정도에 따라 상승흐름이 확대됩니다.
코로나19 시기에는 과도하고 유동성이 풀렸고 금리는 낮았습니다. 신축, 구축, 수도권, 지방, 아파트, 오피스텔을 가리지 않고 폭등할 수 있었던 이유입니다.
하지만, 금리하락이 시작되더라도 예전처럼 1% 이하의 낮은 기준금리가 되기는 어렵다고 생각합니다. 몇 년 전만 하더라도 돈을 풀어도 물가는 그만큼 오르지 않았습니다. 물가 상승에 따라 인건비가 높아지면 인건비가 낮은 나라에서 사업하고, 제품 가격이 오르면 자국이 아닌 가격이 저렴한 다른 나라의 물건을 수입해서 사용하면 문제없었습니다.
자국이 아닌 다른 나라에서도 얼마든지 대체할 수 있는 수단이 존재했기 때문이지요. 하지만 이제는 다릅니다. 다른 나라에서 사업을 하거나 물건을 자유롭게 수입할 수 있는 시대는 지났습니다. 관계가 틀어지면 수출을 중단하고, 기업을 내쫓는 현상이 비일비재합니다. 몇 년 전에 우리나라에서 있었던 요소수 사태나, 지금도 이어지고 있는 러시아-우크라이나 전쟁만 봐도 쉽게 이해하실 수 있어요.
더 이상 다른 나라에 의지하기는 어렵습니다. 각자 자신의 나라에서 노동자도 구하고 물품을 생산할 수 있어야 합니다. 물품이 경쟁력이 없어도 노동자들의 인건비가 비싸도 살아남기 위해서는 어쩔 수 없습니다. 자연스럽게 물가 상승 압력을 받게 됩니다.
이런 상황에서 제로금리에 가깝게 기준금리를 낮춘다면 어떻게 될까요? 물가는 폭등할 겁니다. 물가는 폭등시키지 않으면서 경제를 활성화하려면 2.5% 수준의 중금리를 유지할 수밖에 없습니다.
이제 부동산으로 돈을 벌고 싶다면 수요가 있는 지역의 부동산을 매수해야 합니다. 인구 감소까지 맞물리는 상황 속에서 수도권 지역의 가격 상승은 더욱 가속화될 거예요. 일거리가 많고 인프라가 풍부한 곳은 결국 수도권이기 때문입니다.
지방과 수도권 아파트 가격 차이는 계속 벌어지고 있습니다. 가격이 저렴한 지방 아파트는 거래하기도 점점 어려워지고 가격이 비싼 수도권 아파트는 거래도 활발히 이루어집니다. 가격이 싸다는 이유로 덜컥 매수한다면 매도가 불가능해질 수도 있으니 주의하세요!
부동산 투자를 생각하고 계시다면 기준금리 하락이 예상되는 지금 시작해 보는 건 어떨까요?
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