아파트와 노인복지주택의 차이
법적 규제사항을 중심으로
“법적 규제사항 측면,
아파트와 노인복지주택의 차이는 무엇일까?”
00. 개요
노인복지주택은 본질적으로 주택의 성격을 가집니다. 노인복지주택은 「노인복지법」에서 규정하는 사항을 제외하고는 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 관련규정을 준용하는 시설이기 때문에, 서비스 및 평면설계 측면에서는 레지던스 형태의 숙박시설과 유사하더라도[참조1] 본질적 기능 및 법적 규제사항 측면에서는 공동주택과 가장 유사하다고 볼 수 있습니다.
그렇기 때문에 소비자들은 시니어하우징이 일반적인 아파트에 시니어 특화서비스가 추가로 제공되는 시설로 판단하기 쉬우나, 아파트와 노인복지주택의 차이가 발생하는 항목을 주의할 필요가 있습니다.
노인복지주택은 「노인복지법」에 따라 일부 설치항목에 있어서 규제완화를 적용받는데, 이는 공급자 입장에서 유리한 혜택이나 소비자 입장에서는 생활에 불편을 주는 불리한 항목으로 작용할 수 있기 때문입니다.
이번 호에서는 보편적인 거주형태인 아파트와 노인복지주택(시니어하우징, 시니어레지던스)의 차이를 법적 규제 측면에서 살펴보도록 하겠습니다. 즉, 아파트에는 있지만, 노인복지주택에서는 없을 수 있는 설치항목을 조명하여, 노인복지주택을 공급하거나 입주할 때 주요 고려사항을 정리해보겠습니다.
「노인복지법」 제32조(노인주거복지시설)
③노인복지주택의 설치ㆍ관리 및 공급 등에 관하여 이 법에서 규정된 사항을 제외하고는 「주택법」 및 「공동주택관리법」의 관련규정을 준용한다.
[참조1] https://brunch.co.kr/@bdd9fc1e9d40454/12
01. 법적 주차대수의 차이
첫번째로, 주차대수의 설치에 있어서 차이를 갖습니다.
주차대수 및 부대시설의 설치에 있어서 전용면적 60㎡ 이하 주택 기준, 공동주택은 최소 세대당 0.7대 이상의 주차대수를 확보하도록 하는 반면, 노인복지주택은 세대당 0.2대의 주차대수만 건설하도록 규정됩니다.
즉, 노인복지주택은 공동주택 대비 더 적은 주차대수 설치가 요구됩니다.
공동주택 vs 노인복지주택의 주차장 설치 기준
공동주택 : 「주차장법」 시행령 별표1, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조(주차장)
노인복지주택 : 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제7조(특례)
시설별 주차장 설치 기준노인복지주택의 법정 주차대수는 세대당 0.2~0.3대 수준이기 때문에, 시니어하우징 홍보문에서 말하는 '법정주차대수 대비 n배 많다'라는 설명을 일반적인 아파트의 주차대수를 기준으로 해석할 수 없습니다.
노인복지주택의 경우, 법정 주차대수 대비 3배 많은 주차대수를 설치한 시설이더라도 세대당 1대를 충족하지 못할 수 있으므로 이를 유의해야 합니다.
[사례] '25년 공급예정인 마곡 VL르웨스트는 시니어레지던스 810세대, 주차대수 795대를 계획하고 있습니다. 법정 세대당 0.3대 대비 세대당 0.98대 계획하여, 법정 주차대수 대비 3배 이상의 주차대수를 계획한 점을 마케팅 포인트로 활용하고 있으나, 사실상 세대당 1대도 충족하지 못하므로 시설경쟁력 측면 우려사항으로 볼 수 있습니다.
02. 법적 부대시설의 차이
두번째로, 부대시설의 설치에 있어서 차이를 갖습니다.
노인복지주택은 공동주택에서 의무적으로 설치해야 하는 관리사무소, 가스공급시설, 유치원, 주민공동시설 등의 시설 규정을 적용받지 않습니다.
「주택건설기준 등에 관한 규정」 제7조(적용의 특례)
⑧「노인복지법」에 따라 노인복지주택을 건설하는 경우에는 제28조(관리사무소 등)ㆍ제34조(가스공급시설)ㆍ제52조(유치원) 및 제55조의2(주민공동시설)를 적용하지 아니한다.
[공동주택의 부대시설 설치규정]
1. 주민공동시설 : 100세대 이상 주택단지 내 세대당 2.5㎡ (100세대 이상 1,000세대 미만 기준)
(예: 아파트 999세대 주민공동시설 약 755평 의무설치)
2. 관리사무소 : 50세대 이상 공동주택 단지 내 관리사무소 및 관리인 휴게시설 설치의무
3. 유치원 : 2,000세대 이상 주택단지 내 유치원 부지 확보의무
예를 들어, 999세대 규모의 아파트는 약 755평의 주민공동시설을 의무 설치해야 하는 반면, 노인복지주택에서는 주민공동시설 설치 의무로부터 자유롭습니다.
설치의무는 없으나, 대부분의 시니어하우징에서는 시설경쟁력 차원에서 피트니스, 사우나/스파, 실내골프장, 도서관 등의 부대시설을 준필수적으로 갖추고 있습니다.[참조2]
[참조2] https://brunch.co.kr/@bdd9fc1e9d40454/8
03. 제세공과금의 차이
노인복지주택은 취득세, 재산세 등 제세공과금 측면 추가적인 감면 혜택이 적용됩니다.
현재까지는 분양형 노인복지주택이 허용되지 않기 때문에 소비자 입장에서는 고려할 사항이 아니나, 추후 분양형 노인복지주택이 허용될 경우 다음과 같은 세금 혜택을 받을 수 있을 것으로 보입니다.
지방세특례제한법에 따른 취득세, 재산세에 대한 100분의 25 감면 혜택(지방세특례제한법 제20조 제2호)
종합부동산세법상의 과세표준 합산대상 배제 혜택(종합부동산세법 제8조 제2항 제2호, 동법 시행령 제4조 제1항 제12호)
노인복지시설을 운영하는 중소기업에 대한 소득세 또는 법인세 감면 혜택(지방세특례제한법 제101조 제1항 제1호 노목, 조세특례제한법 제7조 제1항 제1호 노목)
이제까지 시설의 설치와 관련된 법적규제 측면에서 시니어하우징과 아파트의 차이를 살펴보았습니다. 노인복지주택은 일반적인 아파트 대비 완화된 건축기준을 적용받기 때문에 이러한 규제들은 시설 공급을 촉진하기도 하지만, 소비자 입장에서 따져보아야 할 주요 고려사항으로 생각됩니다.
저자 소개
FoRE는 상업용 부동산의 운용, 시행, 시공, 컨설팅 분야의 실무자들이 모여서 더 넓은 시야와 더 깊은 지식을 갖추기 위해 나아가고 있습니다. 최근 부동산 시장의 각 분야에서 시니어하우징에 대한 관심이 증대되고 있으나, 전통적인 부동산 자산과는 다른 관점에서의 접근이 필요합니다. 노인이라는 특수한 수요층, 의료와 주거를 포함하는 포괄적인 서비스, 그에 따른 운영방식을 고민할 필요가 있습니다. FoRE는 그런 고민들에 대해 유효한 질문들을 던지고 답하고자 합니다.
