마포 자이 힐스테이트 라첼스
분양가의 의미
똑똑해진 시행사와 수요자
미분양은 없을 것이다.
분양가 상한제가 누구를 위한 제도인지 모르겠지만,
강남 3구와 용산에서 나오는 청약은 영끌해도 된다.
왜냐면 안전마진이 수억에서 10억 이상이기 때문이다.
(원펜타스는 15억 이상?)
반면에 최근 급격히 오른 물가와 공사비로 인해,
이제 비규제지역에서 나오는 청약은
안전마진이 거의 없다고 보면 된다.
여기서 안전마진은 미래가치가 아니라,
현재 기준에서 비슷한 서열의 아파트와
비교했을 때의 수익을 말한다.
22년 11월이 최악의 시기였지만
비교평가만 할 수 있어도
둔촌주공 청약하지 마라, 마피 난다고 말할 수 없었으며
23년 7월 구의역 이스트폴까지
안전마진이 있는 청약이 있었다.
지금은 어떤 상황인가.
재개발, 재건축 공사비는
평당 천만 원을 넘어가고 있다.
앞으로 일반분양가는 계속
상승할 수밖에 없다는 뜻이다.
2007~2008년 세계 금융 위기 이후
저물가 저금리 시대에 익숙해져 있지만,
공사비 인상하고 분양가 오르는 일은
과거에도 있던 일이다.
지금 우리가 과거를 모르거나 잊은 채
새로운 인플레이션 시대에 깜짝 놀란 건데,
그래도 사람들은 이미 많이 적응한 것 같다.
이제 주변 시세와 비슷하게 혹은
약간 비싸게 나와도 사람들은 미래 가치를 생각하며,
지금이 제일 싸다는 논리로 청약신청을 한다.
그래도 경기침체 상황에서
앞으로 안 좋은 상황이 올 수도 있으므로,
실거주 목적으로 아파트를 구입한다면
청약보다는 반등 못한 기축이 더 좋다고 생각하지만,
당장 목돈이 없는 사람은 청약을 선택할 것이다.
그래서 안전마진을 계산해야 한다.
마포자이힐스테이트 라첼스의 분양가다.
6,7월 분양하는 단지는 운이 좋다.
지금 서울 아파트 가격이 다시 반등해서
강남권 및 마포, 성동까지 거의 전고점을 향해가고 있기 때문이다.
위 분양가를 세밀하게 계산하지 않아도,
근처 마래푸(마포 래미안 푸르지오), 신축 마프자(마포 프레스티지 자이)의
현재 가격과 비교해 보면 84, 59 모두
안전마진이 10% 정도 있다는 것을 알 수 있다.
마래푸와 비교하면 84는 안전마진이 없다고 보는 게 맞는데,
곧 전고점까지 간 실거래가 나올 수 있어서 10%로 예상했다.
물론 세대수, 연식, 커뮤니티 차이 등 더 세밀하게 비교해야 하지만
최소한 59 타입의 안전마진은 확실하다.
성남 산성역 헤리스톤은 바로 앞 구성남 대장 포레스티아와
비슷하거나 살짝 비싼 분양가로 나왔다.
마포와 수요층이 다르므로 1차에 완판 될지는 확신을 못하겠다.
하지만, 결국엔 다 완판 될 것으로 보인다.
이제 투자자 입장에서 생각해 보자.
과거에는 일반분양가가 계속 오르다가 결국 미분양이 나고,
재개발, 재건축 비례율이 낮아지면서
아파트 시장 전체가 하락했다.
그런데 지금은 재개발, 재건축 사업장의
진짜 리스크는 뉴스에 나오지도 않는다.
그리고 정부는 매년 특례론을 출시하면서,
청약등 부동산 정책을 완화하고 있다.
과연 지금이 바닥을 찍고 상승장이 시작했다고
말할 수 있을까? 다르게 생각하면,
역사와 자산 시장은 반복되지만, 다른 점도 항상 있다.
지금 과거에서 볼 수 없었던 현상은
너무나도 많은 유동성이 풀렸다는 점이다.
거기에 코인, 주식으로 부자 된 사람도 많아졌고,
인플레이션에 슬슬 적응하고 있고,
무엇보다 정보의 평등화로 인해
많은 사람들이 똑똑해졌다는 것이다.
그리고 요즘 아파트 트렌드는 커뮤니티 고급화다.
카페, 도서관, 수영장 있는 신축의 인기는 계속될 것이다.
그래서 이번 마포, 산성역 분양가는
절묘하게 세팅된 가격이고
미분양 없이 완판으로 갈 것이다.
사람들이 똑똑해지고, 역사상 유례없는
소프트랜딩이 이뤄지면서
지금의 상승장이 계속갈 수도 있다. 반대로,
더 이상 지금의 가격을 받아주는 사람이 사라지면서
과거 2010~2011년처럼 일시적 반등 이후
다시 하락하며 긴 횡보장으로 갈 수도 있다.
미래는 아무도 알 수 없고
예측하려고 애쓰는 것도 무의미하다고 생각한다.
투자자는 빨리 적응하고 대응하는 게 더 중요하다.
시장이 어떤 방향으로 가든 대응할 수 있는 전략을 만들어 놓고,
시장상황을 즐기면서 투자하는 마음가짐을 가져야겠다.
