송정동에 빌딩 투자해도 될까?

성수동 상권 확장 가능성과 중랑천의 미래

상권은 죽었다가 살아나기도 하고 다른 곳으로 확장되기도 한다.

가로수길이 비싸져서 세로수길, 나로수길, 다로수길이 생겨났고,

10년 이상 상권이 침체되면서 권리금과 임대료가 꺾이자

압구정 로데오거리가 다시 살아났다.

고소영, 홍진영, 권은비, 바다 등 연예인들이

몇 년 전부터 건물을 매입해서 유명해진 송정동.

과연 성수동 상권이 확장되면 송정동까지 이어질 수 있을까?

송정동에서 가장 중요한 호재는

동부간선도로 지하화와 중랑천 수변공원 조성, 중랑물재생센터 공원화가 있다.

동부간선도로 지하화 사업에서 송정동 지역은

1단계가 아니라 2단계라 빨라야 2034년 이후 준공 및 개통이다.

물론 빌딩은 사업 착수할 때와 준공 후 모두 오르는 특성이 있다.

선반영만 있는 게 아니라 호재가 완성돼도 임대료가 오르면서,

지가 및 건물 가치가 상승하는 것이다.

송정동은 한계도 명확해 보인다.

우선 역세권이 아니고 주변에 고급 주거단지가 없다.

성수동처럼 준공업지역이 아니라 2종일반주거지역인 것도

밸류업의 매력도가 떨어질 수 있다.

그리고 성수동 북쪽에서 송정동으로 갈 때

도로를 건너야 하는데 이게 꽤 단절된 느낌을 준다.

그럼에도 불구하고, 연예인들이 이곳에 빌딩을 투자한 이유는 무엇일까?

일단 중장기적으로 보는 건 확실한 것 같다. 

모두 자신의 사무실, 매장등으로 직접 사용하고 있기 때문이다.

내 사업체의 공간으로 쓰면서 장기적으로 시세 차익을 노릴 것이다.

혹은 5년 안에 동부간선도로 지하화 2단계 사업 착수할 때,

매도를 하거나 추가 대출을 받아 다른 건물을 사도 되고.

지난번 글에 언급했듯, 경부고속도로 지하화 호재가 있는

신사역 잠원동은 이미 2023년 가을에 비해 2배가 올랐다.

이쪽 경부고속도로 지하화가 언제 될지도 모르는데 말이다.

하지만 동탄에서 이미 보여준게 크다고 생각한다.

이게 송정동에서 노려볼 수 있는지가 상승 벤치마킹인데,

주변에 지하철과 고급주거지가 없어도 가능할지

더 세밀하고 깊게 공부해 봐야겠다.

중랑천 제방길 라인은 이미

UP-DATE 송정동 플래카드가 곳곳에 보인다.

제방길과 메인도로에는 신축해서

임차인을 기다리는 빌딩도 볼 수 있다.

이미 이 두 라인은 평단가가 몇 년 전보다 

2배 정도 오른 셈이다.

급매가 아니라면 지금 이 가격에 들어가는 건,

아니라는 판단이다.

송정동을 더 깊게 공부해서,

이곳에 투자할 미묘한 단서를 찾게 되면

즐거운 마음으로 다시 글을 써 보겠다.

선진국의 사례를 더 찾아봐야 한다.

누구나 지금 송정동을 가면

고개를 갸우뚱하겠지만,

과거의 성수동을 기억하는 사람이

지금의 성수동을 상상 못 했듯,

부동산 투자는 상상력뿐 아니라

때론 망상까지 필요할지도 모르겠다.