꼬마빌딩 시장 간단한 메모

용산, 강남, 성수, 마포

빌딩으로 대표되는 상업용 부동산의 인기가 높아지고,

현재 부동산 시장 분위기가 좋아진 덕분에

꼬마빌딩 시장도 매수자 우위시장에서 균형점을 찾은 것 같다.

지금도 매도자가 명도, 용도변경 등을 해주는 서비스가 있지만

가격은 2022년 전고점까지 올라왔다.

어쩌다 나오는 급매는 전고점에서 10% 정도 저렴한 정도.

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강남

먹자 상권은 너무 비싸서 오피스상권을 봐야 하는데,

지난 몇 년간 신축한 건물들이 역삼, 논현에 공실 상태로 쌓여있다.

즉, 땅도 커야 하고 신축을 해야 매력 있는 강남 오피스 꼬마빌딩은

지금은 들어가면 안 되는 시장.

개인적으로 좋아하는 대치동, 삼성동에서 아직 주목받지 못하는 동네 공부할 예정.

성수

먹자, 오피스 모두 좋은 곳.

1차 꼭짓점을 찍은 거라 생각하지만, 여전히 호재가 쌓여있는 곳.

연무장길은 지금도 신고가를 찍고 있다.

연무장길 동쪽, 성수역 북쪽까지 상권, 오피스가 확장될 테니 그쪽을 유심히 봐야 할 듯.

아뜰리에길을 투자할바엔 가능하면 준공업지역으로 가는 게 낫다.

송정동은 도로로 인한 단절감, 지하철 없는 한계가 명확한데 지금 가격이 너무 올라서 매력 없음.

마포

아파트의 노도강 같은 곳. 그만큼 가벼운 물건이어도 좋다.

홍대 메인 상권은 여전히 좋으나, 가격이 만만치 않다.

상수 카페거리도 애매해졌고, 합정 사무실상권도 성수로 많이 이동한 느낌.

연남동은 꽤 오랫동안 지금의 인기를 유지할 것으로 보이지만, 

지금은 싼 물건은 없고 2,3층의 공실도 각오해야 함.

연남동은 공실 해소될 때까지 기다려야 할지도.

용산

대한민국의 미래. 돈이 많다면 영동대로 복합개발, GBC가 있는 삼성동이 낫겠지만,

10년 이상 장기투자로 한다면 용산의 호재를 따라올 곳은 없다.

용산도 먹자, 오피스 다 좋은데 공원이 정말 커서 의외로 땅이 별로 없다. 희소성!

한남동 상권은 여전히 좋고 상급지 분위기.

용산 공원 출입구와 문이 어디에 뚫릴지 예상해서 가격이 오를 곳을 찾아보면 재밌다.

고급주거지와 공원, 교통망 신설은 빌딩을 3배 이상 즉 6배까지 상승하게 만든다.

(강남역이 3배 오를 때 신논현역은 6배 올랐다)

모든 조건이 갖춰진 곳은 삼각지역 포함한 용리단길.

지금 평당 1.7억 정도인데, 성수동과 비교해 보면 어쩌면 괜찮은 가격일 수도?

그 외 남영동, 땡땡거리, 서빙고역 쪽은 모두 재개발 혹은 지구단위계획구역이라 아쉬운 장소들.

재개발 전에 용산공원 호재가 터진다고 하면 그때 매도하는 전략도 있겠지만 판단이 잘 안 선다.

이태원은 전보다 유동인구도 많아지고 좋아지고 있다. 

이태원 앤틱가구거리 부근은 공원 출입구가 생길 거고 그 호재를 톡톡히 볼 곳.

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올 1월과 비교해도 투자금액이 꽤 높아졌는데, 아직 시장의 방향이 정해지지 않은 지금은

대출 비율을 최대한 낮게 설정해야 한다.

그리고 빌딩 투자의 매력은 첫 빌딩 투자 이후 상승한 지가를 이용해

추가 대출을 받아 2번, 3번 빌딩을 매수하는 즉 롤링 파이프라인을 만드는 것이다.

그랬을 때 다이내믹한 수익을 얻을 수 있다.

빌딩 1개만 한다면 어쩌면 똘똘한 재건축 아파트 하나 투자한 것과 큰 차이가 안 날 수도 있다.

그래서 요즘 내 생각은,

일단 아무리 돈을 벌고 싶어도 공동투자는 절대 하지 않을 거고,

(공투를 고려 안 한 건 아니지만 아무리 생각해도 아닌 것 같다)

나 혼자의 힘으로 주요 지역 빌딩 매수가 힘들다면..

분양권, 입주권, 재건축 아파트 투자로 방향을 돌릴 수도 있겠다.

이번 시장 사이클이 이전과 다르다면 분양권, 입주권 투자 기회는 오지 않을 가능성도 크다.

그리고 그전에 시간이 난다면 가지고 있는 현금으로 하락장 때 미국 주식 투자도 재개할 예정.

가장 바라는 건 제2의 성수동을 발견하는 것!! (영등포가 가능성 있으나 20-30년 걸리겠지?)