보증금, 월세를 올려달라고 할 때 확인해야 할 것
증액한도, 계약기간, 계약서 작성 유무
이야기를 듣다 보면, 집주인이 전세보증금 인상 또는 월세 인상을 자주 요청하는 경우를 보게 됩니다.
1년마다 인상을 해줬다는 분들도 꽤 많이 있더라고요.
제 입장에서 보면, 너무 안타까운 일입니다.
부동산 계약관련해서 조금만 알고 있다면, 인상 안 해줘도 되는 일인데 말이에요.
우리나라에는 법적으로 정해져 있습니다.
계약기간은 기본 2년이고요. 계약갱신청구권을 쓴다면 5% 이내로만 증액할 수 있습니다.
그리고 새로 계약서 쓰더라도, 기존에 받았던 전입신고와 확정일자는 유지되는 것이고요.
새로 작성한 계약서에다가 다시 받으면 절대로 안된다는 말입니다. 강조사항입니다.
임대료 상한 한도
그래도 요즘엔 언론에 많이 노출되어서 그런지 5%라는 건 많이 알고 계시더라고요.
하지만, 정확하게 어떤 의미이신지는 모르고 계십니다.
무조건 5%를 올리는 것이 아니에요. 집주인은 최대 5% 한도 내에서 증액이 가능하다는 이야기입니다.
안 올리거나 오히려 낮춰서도 계약할 수 있겠죠?
그런데 제가 종종 세입자분들을 만나다 보면, 주변시세는 오히려 더 저렴한데 5% 전세나 월세를 더 주려고 하시더라고요.
그냥 단편적으로 '5% 올려주어야 하는구나'라고 알고 계셔서 그렇습니다.
주변시세에 따라서 달라지는 거예요. 무조건 올려주는 거 절대 아닙니다.
이것은 임대차 3법 중 전월세상한제에 나오는 이야기예요. 법적으로 정해져 있는 사항입니다.
이런 사실을 미리 숙지하고 계시고 당당하게 집주인에게 요구하셨으면 좋겠습니다.
그리고 간혹 가다 5% 보다 더 받는 집주인이 있습니다. 전세는 흔하지 않은 것 같은데, 월세계약에서요.
엄연히 불법이에요.
제가 보기엔 잘 모르는 것 같은 사회초년생 또는 대학생. 아니면 어리숙하게 보이니 던져보는 것 같은데, 절대 받아주지 마시고 강경하게 대처하셨으면 좋겠습니다.
보장되어 있는 최소 계약기간
전세는 2년 계약이 보편화되어 있다 보니, 그나마 괜찮은데요.
월세가 특히 문제 되는 경우가 많습니다. 월세는 2년보다는 1년 계약을 하니까요.
하지만, 그거 알고 계세요?
1년으로 계약했다고 하더라도,
법적으로 최소 보장기간이 2년이기 때문에
2년을 살 수 있다는 것을요.
그래서 계약서는 2년에 1번만 쓰면 됩니다.
특약사항에 적어놓았더라도 법이 더 상위개념이기 때문에 법을 이길 순 없어요.
그리고 여기서 임대인의 속임수가 생기는데요.
서로 합의하에 1년 월세 계약을 맺습니다
1년 뒤에 임대인이 5%를 증액하자고 합니다
세입자분은 계약기간도 끝났고, 5% 올릴 수 있다고 들었기 때문에 올려줍니다
1년이 끝나자 또 5%를 올린다고 합니다.
이런 경우가 진짜 많아요. 당하시는 분들도 많고요.
위에 설명드렸다시피 계약기간은 기본 2년입니다. 시세가 올라서 정말로 5% 증액해줘야 한다면, 2년에 1번 해주면 되는 거예요.
절대로 1년마다 안 올려주셔도 됩니다.
계약서를 다시 쓰자고 한다면
계약서 다시 써야 하냐는 질문도 많습니다. 이것은 상황마다 달라요.
묵시적 갱신인 경우
계약갱신청구권을 쓴 경우
새로 계약하는 경우
묵시적 갱신은 서로 아무 말 없이 계약만기까지 2개월도 안 남았다면 효과가 발생됩니다.
자동적으로 2년 더, 지금 이 상태로 연장되는 개념이에요. 세입자에게 엄청 유리한 제도입니다.
계약서는 기존에 썼던 거 그대로 연장된다고 보면 됩니다. 전입신고든, 확정일자든이요.
계약서를 다시 쓰지 않으셔도 됩니다.
집주인은 계약서를 다시 쓰고 싶어 할 거예요. 묵시적 갱신은 집주인에게 불리하니까요.
다시 쓰는 순간, 여러분은 묵시적 갱신의 좋은 효과를 잃는 것입니다.
계약갱신청구권은 다시 써야 해요. 특약사항에다가 '계약갱신청구권을 사용함'이라는 의미를 가진 문장이 들어가야 하거든요.
갱신권은 딱 1번만 쓸 수 있습니다. 그래서 계약서에다가 근거를 기재해 놓는 거예요.
이때 집주인은 5% 한도 내에서 보증금을 인상할 수 있고요.
세입자는 2년 더 살 수 있는 권리를 가집니다.
계약서를 다시 쓰는 경우는 세입자에게 유리할 수도 있고 불리할 수도 있습니다
불리한 경우는 묵시적 갱신이 된 상태인데, 작성하는 경우입니다. 효력을 다 잃어버리니까요.
유리한 경우는 지금 살고 있는 집의 보증금이 시세보다 낮을 경우입니다. 또는 엄청 오래 살아야 할 경우던가요.
계약서를 다시 쓴다면 2년 더 살 수 있고, 계약갱신청구권까지 쓴다면 4년까지 더 살 수 있습니다.
계약기간을 더 오래 끌고 갈 수 있는 선택이죠.
이것은 자기 상황에 맞게 선택하시면 좋을 듯합니다.
조금이라도 관심을 가지고 공부해 주세요. 내 돈을 지킬 수 있을 겁니다.
