양도인 양수인 뜻, 권리금계약 체크포인트
창업을 앞두신 예비 자영업자분의 경우 새롭게 신축된 공실의 상가보다는 모든 시설을 갖추고 있고 단골손님이 형성되어 안정적으로 영업이 이루어지는 상가를 인수하는 형태로 시작하기를 희망합니다.
아무래도 무에서 유를 창조하기 보다는 임대인에게 지급하는 보증금과 차임 이외에 권리금이라는 웃돈을 주고서라도 들어가는게 조금은 더 안정적이기 때문이죠. 권리금계약의 경우 건물주와 체결하는 임대차계약과는 별개로 진행되는데요. 이 때 접할 수 있는용어가 바로 양도인 양수인이죠.
전자의 경우는 권리 및 재산, 지위 등을 남에게 넘겨주는 사람을 의미하고 후자는 그 내용을 모두 넘겨받는 사람을 말하는데요. 각자의 위치에서의 의무사항이 다르기 때문에 양측의 의무는 무엇인지 잘 알고계셔야만 합니다.
타인의 가게를 인수하는 입장이라면
영업이 활발하게 이루어지고 있는 타인의 가게를 권리금을 주고 인수하려는 양수인 입장이라면 어떠한 것을 고려하여야 할까요? 단순히 적정한 금액인지만 따져보면 될까요? 그렇지 않습니다. 이 계약을 어떠한 조건으로 어떻게 체결하는지에 따라 추후 문제 발생시 피해에 대하여 적절히 해결하지 못할 수 있습니다.
양도인 양수인 사이의 거래에서는 먼저 인수의 범위에 대하여 명확하게 기재하는 것이 좋으며 기존 임차인의 지위를 그대로 승계하는 것인지를 따져보아야 합니다. 임차인은 최장 10년간 재계약을 요청할 수 있는 권한이 있는데 양도인의 임대차계약을 그대로 승계 받는다면 이 사람의 최초 계약일로 부터 10년간 보장되기 때문에 갱신 권한을 적절히 주장하기 어려울 수 있습니다.
또한 원상복구의 경우도 본래에는 자신이 시설한 것에만 책임이 따르는데 위와 같은 방식으로 체결하였을 경우 이전 세입자가 시설한 것까지 책임을 질 수 있으니 되도록이면 신규임대차로 체결하는 것을 권해드립니다.
영업을 양도한자가 인접지역에 가게를 오픈 한다면
많은 금전을 주고 인수하였는데 상대방이 바로 건너편이나 인근지역에 또 다시 상점을 개업하였다면 고객이 분산되며 이는 매출하락으로 직결됩니다. 이렇게 되면 웃돈을 주고 넘겨받은 것이 무의미한데요.
이러한 피해를 막고자 상법 제41조에서는 영업양도인의 경업을 엄격히 금하고 있습니다. 세부내용을 살펴보면 영업을 양도한 경우 다른 약정이 없다면 10년간 동일한 특별시/광역시/시/군에서 동종영업을 하지 못한다고 규정하고 있습니다.
만약에 양도인 양수인 권리금계약 거래 시 이 내용을 기재하였다면 보호를 받는 기간은 10년이 늘어나 총 20년간 효력이 발생합니다.
현재 상대방이 개업을 위한 인테리어 공사를 진행 중이라면 빠르게 전문가와 상담을 통해 영업금지가처분을 신청하여 장사를 막아볼 수 있으며, 이미 장사를 시작하였다면 권리금반환소송을 통해 지급한 금전에 대하여 회수를 진행하여 볼 수 있습니다.
다만, 피해에 대한 입증과정에서 인접지역과 동종영업이 가장 중요한 요소이며 이에대한 입증책음은 영업적 피해를 입은 쪽에 있으므로 정확한 판단과 구체적 입증을 위해서는 전문가의 조력을 받는 것이 좋습니다.
영업가치 회수 후 나가려고 할 경우
지금까지 양도인 양수인 권리금계약 체크포인트 중에서 양수인의 입장을 설명드렸는데요. 이번에는 영업가치를 회수하고 퇴거하려는 양도인이 주의해야할 점을 알려드리겠습니다.
권리금의 경우 과거에는 법적으로 보호가 되지 않아 건물주가 가로채는 등의 행위로 빈손으로 떠나는 경우가 많았는데요. 2015년 5월 상가임대차법이 개정되면서 상가임차인의 영업적 가치회수를 법적으로 보호되도록 하였습니다.
다만, 이를 제대로 회수하기 위해서는 몇 가지 요건이 필요합니다. 먼저 보호기간인데요. 생각 외로 보호기간이 아닌 때에 양도인 양수인 거래를 마친 뒤 임대인이 승낙해주지 않아 법적대응 문의를 주는 분이 많은데 임대차 종료 6개월 전부터 계약종료시점이 보호기간으므로 이 기간 외에 주장하여 방해받는 경우는 손해배상 청구가 어렵습니다.
법적 보호기간 안에 후임자를 찾아 권리금계약 후 주선하였음에도 정당한 사유없이 임대인 측에서 후속임차인과 신규계약을 체결해주지 않는다면 손해배상 청구를 진행하여 볼 수 있으며 철거 및 재건축 등으로 신규계약이 애초에 불가능하다면 권리금조의 보상금을 통해 합의를 진행하여 볼 수 있으니 적합한 방법은 무엇인지 전문가에게 판단받아 보시기 바랍니다.
법률에 대한 이해가 필요합니다.
지금까지 양도인 양수인 뜻과 권리금계약 시 각각의 위치에서의 체크포인트에 대하여 알아보앗습니다. 법률에 대한 이해가 부족하다면 자신의 주장을 적절하게 펼치지 못할 뿐더러 경제적 손실까지 발생되는 만큼 권리주장에 대한 문제가 생겼다면 신속하게 대응방법을 찾아 나서야만 합니다.
웃돈을 주고 들어갔는데 양도인이 인근에 비슷한 가게를 오픈하여 피해를 입고 계신분, 영업가치 회수를 방해 받고 있는 분 등 의도하지 않은 분쟁으로 난감한 상황에 처해계시다면 대한변호사협회 공식 등록 부동산전문변호사와 상담을 통해 적절히 해결해 나가시길 바랍니다.
