권리금 산정 및 회수방법 핵심정리
내수경기가 좀처럼 되살아나지 못하면서 골목상권의 영세상인들이 빚들 갚지 못하는 등 은행권 연체율이 치솟는 것으로 나타났습니다. 코로나19시기 받은 대출도 만기가 도래하며 순차적으로 청구서로 돌아오고 있는데요. 소비심리가 얼어붙으면서 재기보다는 폐업을 고려하는 가게들이 늘어나고 있습니다. 늘어나는 이자와 인건비 등에 대한 부담으로 상환 보다는 가게를 정리하고자 하는 것이죠.
직장인이라면 퇴직금이라도 받고 나오겠지만 자영업자는 그러한 개념이 없기 때문에 자구책이 필요할텐데요. 이에 따라 상가임대차법에서는 영업가치 회수에 대한 기회를 보장하고 있는데요. 권리금 산정 및 회수방법에 대하여 제대로 이해하고 계셔야 손해보는 일이 없기 때문에 이에 대하여 자세히 알아보겠습니다.
보호시기와 절차
오랜기간 영업 후 가게를 정리하고 나가고자 할 때에는 빈손으로 나가는 것이 아니라 그동안 쌓아온 유형적이고 무형적인 가치에 대하여 회수할 수 있습니다. 권리금 산정은 크게 바닥/시설/영업 세 가지로 나누어 볼 수 있으며 세부적으로 살펴보자면 영업상 노하우 및 거래처, 단골고객, 지리적인 이점, 인테리어 및 설비, 월 평균 매출 등을 종합적으로 고려하여 책정합니다.
이는 명확하게 정해져있는 근거가 있는 것이 아니기 때문에 같은 업종 같은 지역이라도 할지라도 천차만별이며 같은 상가건물이더라도 차이가 발생할 수 있습니다. 일반적으로 소송까지 진행하는 경우에는 정확한 소가를 정하기 위해 감정평가를 토대로 책정하게 됩니다.
회수방법의 경우 아무때나 할 수 있는 것이 아니라 계약만료 6개월 전에서 종료일 사이에만 주장이 가능한데요. 이 기간 내에 후임자를 찾아 신규임대차를 체결 해줄것을 요구하여야 합니다. 이 때 반드시 하여야 할 것은 후임자에 대하여 아는만큼 정보를 충분히 제공하는 등 적극적인 주선행위가 필요합니다.
보호기간 내 적극적인 주선행위를 하였음에도 상대방이 고의적으로 신규계약을 체결하여 주지 아니하거나 양도양수거래를 방해할 경우 그에 따라 발생된 손해에 대하여 임대인에게 보상하여 줄 것을 요청할 수 있습니다.
방해 받는다고 느껴지나요
건물주 측에서도 상가임대차법에 대하여 어느정도 이해가 있어 법률을 피하여 교묘하게 방해행위를 하는 사례가 정말 많습니다. 대표적인 방해는 그냥 안된다고 하는 경우도 있는데요. 이 외에도 신규 임차인에게 주변의 시세보다 현저하게 높은 금액의 임대료 조건을 제시하는 경우도 있으며 직접적으로 권리금 산정 후 자신에게 돈을 달라고 요구하며 세입자의 영업가치를 가로채는 사례도 빈번합니다.
이 외에도 직접적으로 공간을 사용해야 한다는 사유, 철거 및 재건축을 진행해야하므로 건물을 비워야한다며 일방적으로 통보를 해오는 경우도 있습니다.
재건축의 경우 어떻게 보면 정당하게 권리금 산정이 불가한 사유로 생각될 수 있는데 최초계약 당시 공사계획에 대한 구체적 고지와 그 내용대로 따르른 경우, 안전진단 후 현저하게 사고가 우려되는 경우, 다른 법령에 의한 철거의 경우만 인정될 수 있으며 이 외에는 정당한 사유가 아니기 때문에 이 경우에는 전문가에게 권리금 회수방법에 대하여 구체적으로 판단받아 보시는 것이 좋습니다.
계약기간을 되돌아 보세요.
다만, 권리금 회수방법에서 가장 중요한 것이 있습니다. 자신의 주장만 강조하기 보다는 임대차 기간동안 자신에게 귀책사유는 없었는지 계약기간을 다시 되돌아보아야 합니다. 세입자의 가장 기본적인 의무는 바로 임대료 납입인데요.
사업이 언제나 잘되는 것이 아니기 때문에 매출이 적은 달도 많았던 달도 있었을 것입니다. 하지만 이와는 무관하게 계약서에서 약정한 날짜에 건물주에게 차임을 잘 지급하여야 하는데요. 단, 한두번 정도 밀렸다고 해서 바로 결격사유가 생기는 것이 아니라 법에서는 3기를 기준으로 하고 있습니다.
누적해서 3개월 분에 달하는 임대료를 밀린날이 단 하루라도 있다면 3기연체로 판단하는데요. 이러한 귀책사유가 있을경우 권리금 산정 등 주장이 어려우니 결격사유를 만들지 않아야만 합니다. 현재 밀린 금액을 모두 갚으셨다고 하더라도 과거의 이력만으로도 문제가 될 수 있다는 점 참고바랍니다.
원하는 결과를 얻으려면
상대방이 방해행위를 하고 있는 것 같다고 해서 무조건 소를 제기하는 것은 옳지 않습니다. 법적으로 싸워서 원하는 결과를 얻기 위해서는 자신의 주장을 뒷밪침 할 수 있는 자료를 차곡차곡 잘 모으는 것이 좋습니다.
소유주의 한 두번 정도의 거절행위로는 방해행위가 있었다고 재판부를 설득하기 매우 어렵습니다. 소를 제기하기 이전 부터 전략을 세워 완벽하게 자료를 준비한 후 손해배상 소송을 시작하여야 보다 사건을 성공적으로 이끌어갈 수 있습니다.
권리금 회수방법 및 절차에 대하여 핵심만 설명드렸습니다. 이와 관련하여 궁금하신 사항이 있으시거나 분쟁의 상황이시라면 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소로 연락주시면 친절하게 안내를 도와드리겠습니다.
