임대인 개인회생/파산 전세보증금 반환절차
안녕하세요.
세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
최근들어 임대인으로부터 개인회생 혹은 파산절차를 진행한다는 일방적인 통지를 듣고 대응방법을 문의주시는 분들이 늘어나고 있는데요.
이번시간에는 임대인이 개인회생이나 파산절차를 진행할 경우 보증금을 반환받는 방법에 대해서 말씀을 드리도록 하겠습니다. 기준금리가 급격하게 상승된 이후부터 갭투기, 세금체납으로 인해 더이상 버티지 못하고 회생이나 파산절차를 선택하는 임대인들이 늘어나고 있어요.
이러한 상황에서 세입자(임차인)들의 가장 큰 걱정은 보증금을 반환받을 수 있는지의 여부입니다. 최근에는 세입자들의 보증금을 떼어먹는 전세사기가 기승을 부리고 있기 때문에 세입자들의 근심은 날이갈수록 커지고 있는데요.
개인회생과 파산절차는 매우 복잡하기 때문에, 해당 절차를 진행하는 임대인과 임대차 계약을 체결한 임차인들은 임대인의 잘못으로 인해 복잡한 분쟁 속으로 들어가게 됩니다.
임대인이 개인회생이나 파산절차를 진행하는 경우 가장 먼저 따져보아야 하는 것은 임차인이 대항력과 우선변제권을 보유하고 있는지 여부인데요.
만일 입주 전에 근저당권이나 다른 권리제한사항이 없는 상태에서 전입신고, 확정일자를 하게되면 임차인은 전세집에 대해서 대항력 있는 선순위 임차인의 지위를 보유하게 됩니다.
나 이외에 임대인의 다른 채권자들이 많다고 하더라도 적어도 전세집에 대해서는 다른 채권자들에 비해서 선순위 권리를 보유하게 되는 것인데요. 이처럼 전입신고와 확정일자를 갖춘 대항력 있는 선순위 임차인들은 임대인이 개인회생이나 파산을 신청한 경우에도 '별제권자'의 지위를 보유하게 됩니다.
'별제권'은 개인회생/파산 절차에서 매우 중요한 권리 중 하나인데요. 개인회생과 파산은 모두 일종의 빚잔치를 하는 것인데, 별제권자의 지위를 보유하게 되면 해당 재산은 회생이나 파산절차에 포함되지 않고 별도의 권리를 행사할 수 있게됩니다.
따라서 권리분석을 통해 자신이 임차 건물에 대하여 선순위 임차인의 지위에 있다는 것이 파악이 된다면, 임대인의 페이스에 상관없이 보증금반환청구소송을 제기해 자체적으로 보증금을 회수하는 절차를 진행하셔야 해요.
사실 임대인들이 임차인에게 개인회생이나 파산을 하겠다고 이야기하는 것은 자신의 보증금 반환 책임을 회피하기 위한 의도가 다분합니다. 세입자들이 멘붕 상태에 빠지게 한 이후에 자신에게 법적 조치를 취하지 못하도록 하기 위한 목적이 크게 작용하는 것이죠.
실제로 회생/파산을 전문으로 하는 변호사 사무실에 빚이 많은 임대인이 도움을 요청하는 경우 위와 같은 방향으로 컨설팅을 해주는 경우가 많습니다. 관련 법률을 잘 알지 못하는 세입자들에게 어차피 시간과 비용을 들여도 보증금을 회수하기 어려울 수 있으니 내가 말하는대로 하라는 일종의 가스라이팅을 하는 것이죠.
하지만 위에서 말씀드렸다시피 대항력 있는 선순위 임차인이 보유한 보증금반환채권은 별제권에 준해 처리가 되기 때문에, 임대인이 어떠한 말을 하던지와 관계없이 임차인은 보증금을 회수하기 위한 법적 조치를 신속하게 진행하시는 것이 좋습니다.
간혹 계약기간이 남은 상태에서 임대인이 회생/파산 이야기를 하며 보증금을 못돌려줄 것 같다고 이야기하는 경우가 있는데, 오히려 이를 이유로 계약을 해지한 뒤 신속하게 법적 절차에 착수하는 것이 필요할 수 있어요.
만약에 임대인이 이미 회생/파산 절차를 진행하고 있는 경우라면, 신속하게 보증금반환청구소송을 진행한 뒤 인가결정이 나면 전세집에 대한 강제경매절차를 진행하는 방법을 적극적으로 고려해보셔야 합니다.
대항력 있는 선순위 임차인의 경우 전세집에 대한 경매절차를 통해 보증금의 상당부분을 회수할 가능성이 높아요. 역전세로 인해 낙찰자가 나타나지 않는 경우에도 자신이 낙찰을 받는 방법을 검토해볼 수 있습니다. 셀프낙찰을 시도하는 경우에는 전세사기 특별법 상의 조세채권안분제도를 활용할 필요도 있어요.
다시말해서 대항력을 보유하지 못한 후순위 임차인의 경우 대항력을 보유한 선순위 임차인 보다 상황이 훨씬 좋지 않다고 할 수 있습니다. 전세집에 대한 경매절차를 통해 보증금을 회수하지 못할 가능성이 높기 때문인데요.
하지만 상황이 이러하기 때문에 오히려 더 빠르게 보증금 회수를 위한 법적 조치에 착수할 필요가 있습니다. 보증금반환청구소송은 물론이고, 임대인에 대한 형사고소 진도 적극적으로 검토해야 해요.
대항력을 보유한 후순위 임차인은 별제권자로 취급되지 않기 때문에 대항력 있는 선순위 임차인과는 다른 방법으로 절차를 진행해야 합니다. 대항력이 없는 후순위 임차인이 보유한 보증금반환채권은 회생/파산 절차에 포함되어 일부 변제만 받고 끝날 가능성이 높기 때문에, 임대인에 대한 손해배상청구소송 진행을 적극적으로 고려해야 해요. 불법행위로 인한 손해배상채권은 회생/파산 절차에 포함되지 않기 때문입니다.
이처럼 임대인이 개인회생이나 파산절차를 진행하는 경우 그렇지 않은 경우보다 권리관계가 복잡할 수밖에 없어요. 임대인의 페이스에 휘말리지 말고, 임차인은 보증금을 반환받기 위해 필요한 법적조치들을 신속하게 진행하시는 것이 좋습니다.
이렇게 관련 절차가 복잡한만큼 전세사기 사건 전문변호사의 도움이 필수입니다. 전세사기, 임대인 개인/회생 등 복잡한 법적 분쟁에 휘말리신 분들은 관련 분야에 독보적인 성공 노하우를 보유하고 있는 저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기 바라겠습니다.
