명도소송 승소한 이후 강제집행절차 진행
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제이씨엘파트너스 명도의 신 입니다.
부동산 전문변호사로 구성되어 있는 명도의 신은 명도 관련사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
명도소송 승소한 이후 강제집행절차 진행민사소송 중에서 가장 많이 진행되는 소송 중의 하나가 바로 "명도소송"인데요. 명도소송은 주로 임대인이 임차인을 상대로 제기하는 소송입니다.
민사소송 중 명도소송이 차지하는 비율이 매우 높다는 사실에서 알 수 있듯이 힘들게 건물주가 된 이후에도 속을 썩이는 세입자 때문에 마음고생을 하시는 분들이 매우 많다는 것이죠. 만약 임대를 준 이후에 세입자가 월세를 제대로 내지 않거나 임대차 계약이 끝난 이후에도 퇴거를 하지 않는다면 건물주는 세입자를 상대로 명도소송을 제기해야 합니다.
명도소송을 진행하면 명도소송 절차 진행 중에 세입자가 퇴거를 하거나, 승소 판결 이후에 퇴거를 하는 경우가 많은데요. 간혹 명도소송 승소 판결 이후에도 퇴거를 하지 않아 강제집행절차를 진행해야 하는 경우가 있습니다.
이 경우 임대인은 임차인을 상대로 명도 강제집행 절차를 진행해야 해요. 임대 규모가 큰 경우 명도 강제집행 절차를 진행하기 위해서 상당한 시간과 비용이 소요됩니다. 명도소송 진행을 염두에 두고 계시는 분들은 해당 절차가 어떻게 진행되는지 알아두실 필요가 있어요.
이번 시간에는 건물명도소송에서 승소 한 이후에도 세입자가 퇴거하지 않는경우에 승소 판결문을 근거로 강제집행절차를 진행하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
명도소송을 진행하는 이유는 "세입자로부터 건물은 인도받기 위해서" 인데요. 위에서 말씀드린 것처럼 이 목적이 소송 진행 도중 달성되는 경우도 많습니다. 강제집행절차까지 가지 않고 세입자로부터 건물을 인도받게 된다면 임대인은 소기의 목적을 달성한 것이 되요. 강제집행에 들어가는 막대한 시간과 비용을 절약하게 됩니다.
만일 명도소송 진행을 염두에 두고 계신 분들은 애초에 명도소송을 제기할 때 승소 이후에 진행될 수도 있는 강제집행절차를 염두에 두고 절차를 진행하시는 것이 좋아요.
이 부분을 염두 하지 않고 명도소송을 진행했다가 낭패를 보는 경우가 굉장히 많기 때문입니다. 강제집행절차에서 건물명도소송 판결문에 포함되지 않은 점유자가 발견되어 집행이 불능이 되는 경우를 예로 들 수 있어요.
이 때문에 애초에 건물명도소송 진행과 함께 점유이전금지가처분을 신청하여 강제집행의 대상이 되는 점유자를 확정해 놓는 절차가 필수적으로 진행되어야 합니다. 건물명도소송은 시간 싸움이기 때문에, 초기에 대응을 잘못하여 추가적인 시간과 비용이 낭비되는 일이 없도록 해야해요.
만일 승소 판결에도 불구하고 피고가 건물을 인도하지 못하겠다고 버틴다면 원고는 건물을 인도받기 위해 부득이하게 강제집행절차를 진행할 수밖에 없습니다.
명도소송 승소 판결 이후 강제집행절차 순서는 ,집행문 부여 및 강제집행신청서 접수, 계고 절차, 본집행, 매각의 순서로 진행이 되요.
① 집행문 부여 및 강제집행신청서 접수
불법점유자에 대한 강제집행절차를 진행하기 위해서는 집행력 있는 조서가 필요한데요. 집행력 있는 조서에는 판결문, 조정조서, 제소전화해조서, 화해권고결정정본, 공증서류 등이 있습니다.
명도 강제집행절차는 승소 판결문 등을 근거로 집행문을 부여 받아 강제집행신청서를 작성해 집행관실에 제출하는 것으로 시작이 되요. 집행문 부여와 강제집행신청서 접수 여부는 상대방이 알 수 없고, 나머지 절차가 오래 걸리는 편이기 때문에, 승소 판결문을 보유하고 있다면 신속하게 집행문을 부여받아 강제집행신청서를 접수해야 합니다.
② 계고 절차
집행문 부여신청이 적법하고, 강제집행신청에 별다른 문제가 없다면 사건을 담당한 집행관은 본격적인 강제집행절차에 착수헤야 하며 그 첫번째 절차가 바로 "계고 절차"인데요.
"계고"란 일종의 경고라고 이해하시면 됩니다. 위에서 말씀드린 것처럼 명도 강제집행을 진행할 때 상당한 시간과 비용이 소비되며 서로간에 심각한 유혈충돌이 발생하기도 해요. 강제집행을 진행하는 집행관 입장에서도 이러한 충돌을 피하는 것이 좋습니다.
또한, 점유자의 재산을 강제로 드러내는 강제집행절차를 진행하는 것보다는 점유자가 마음을 바꿔 임의로 건물을 인도하도록 하는 것이 모두에게 좋겠죠? 그렇기 때문에 집행관은 본격적인 강제집행절차를 진행하기에 앞서 계고 절차를 진행하는 것입니다.
실제로 해당 절차에서 세입자를 잘 설득하면 마음을 바꾸고 임의로 건물을 인도하는 경우도 종종 있어요.명도의 신은 강제집행에 들어가는 막대한 비용과 시간을 고려하여 불필요한 낭비가 없도록 계고절차에서 세입자를 설득하는 작업을 최선을 다해 진행합니다.
③ 본집행 절차
그럼에도 불구하고 임의로 퇴거를 하지 않는 경우도 있는데요. 이러한 경우에는 어쩔 수 없이 본집행 절차를 진행해야 합니다.
본집행 절차는 계고와 달리 예고없이 진행되며 집행관은 인부, 트럭, 컨테이너 등을 동원하여 점유를 강제로 이전하는 절차를 진행하는데요. 강제로 진행되는 이사절차라고 생각하시면 됩니다.
이 과정에서 서로간의 심각한 물리적 충돌이 일어나기도 합니다. 뉴스에서도 흔히 볼 수 있는 장면인데요. 점유자에게 점유를 지켜야 하는 절박한 사정이 있는 경우에 점유자는 모든 수단을 동원하여 강제집행을 저지합니다. 이러한 이유 때문에 집행이 무산되기도 하고, 강제집행절차가 수차례 이어서 진행되기도 합니다.
본집행절차가 무리없니 진행된다면 임차인 소유의 물건을 압류하고, 물류 트럭을 이용해 임차인의 물건을 보관소로 이동시킵니다. 현장에서 짐을 다 옮기고, 현관 비밀번호가 바뀌는 것으로 본집행절차는 마무리됩니다.
④ 매각절차
본집행절차가 완료되면 점유를 내 것으로 만든 것이기 때문에 임대인의 입장에서는 한 숨을 돌리게 됩니다. 이제 건물에 대한 사용, 수익권이 임대인에게 귀속되어 새로운 임차인을 구하는 등 재산권 행사가 가능해지게 된 것인데요.
그런데 강제집행절차는 아직 마무리 되지 않았습니다. 강제집행절차를 통해 압류된 임차인의 물건을처리하는 절차가 남아있기 때문입니다.
또한 억울하게도 강제집행절차에 수반되는 물류비용과 창고보관비용을 강제집행을 신청한 임대인이 부담을 해야 하는데요. 창고에 보관된 물건을 임차인이 찾아가지 않는다면 강제집행신청자는 그만큼의 손해를 보게되는 것입니다.
임차인이 창고에 보관된 물건을 찾아가지 않으면 해당 물건에 대한 매각 절차가 진행되고, 매각 절차가 완료되면 강제집행절차는 최종적으로 끝나게 돼요.
이처럼 명도소송 승소 후 진행되는 강제집행절차는 매우 어렵고 까다롭습니다. 앞에서도 말씀드렸듯이 강제집행절차 진행에는 많은 시간, 비용, 에너지가 소비됩니다. 강제집행신청인은 이를 줄일 수 있는 방법이 무엇인지 연구할 필요가 있어요.
만일 전문 변호사의 도움 없이 나홀로 강제집행절차를 진행하면 시행착오로 인해서 시간과 비용이 낭비될수 있어요. 강제집행절차는 복잡하고 까다롭기 때문에 명도 사건에 전문적인 노하우를 보유하고있는 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 명도의 신은 수많은 명도 사건을 성공적으로 수행한 경험과 노하우를 보유하고 있습니다. 명도소송 관련 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 압도적인 성공 노하우를 보유한 명도의 신의 도움을 받아 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
