임대차계약에서 제소전화해신청이 필요한 이유
안녕하세요.
세입자를 위한 제이씨엘파트너스 임차인 닷컴입니다.
임대차계약에서 제소전화해신청이 필요한 이유상가 건물주가 되어 월세를 받으며 편하게 사는 것은 누구나 꿈꿔보셨을 텐데요. 상가 건물주가 되는 것은 모두의 꿈이지만 막상 건물주가 되면 신경 쓸 일이 생각보다 많습니다.
먼저 상가 건물주가 되면 나 자신이 상가를 사용하는 일은 거의 없기 때문에 세입자를 들여 월세를 받아 임대수익을 누리는 방법을 많이들 선택하고 계십니다.
이렇게 세입자를 들이려면 상가 세입자와 임대차 계약 체결을 해야 하는데 많은 건물주 분들이 상가임대차보호법의 내용을 알지 못해 손해를 보는 경우가 많습니다.
상가임대차보호법은 임대인의 권리 상당 부분을 제한하고 있기 때문에, 제대로 된 지식을 갖추지 못하면 큰 손해를 볼 수 있어요. 상가 건물 관리를 하시는 분들이라면 상가임대차보호법에 대한 내용을 알고 계시는 것이 좋습니다.
월세를 잘 내는 착한 세입자를 만나면 건물주의 입장에서는 크게 신경 쓸 일이 없지만 막상 상가임대차계약을 체결해 놓고 나면 여러 가지로 속을 썩이는 세입자들이 매우 많습니다. 예를 들어 월세를 밀리는 것은 당연한 일이고 이런저런 까다로운 요구를 해 골머리를 앓는 건물주분들이 매우 많습니다.
이렇듯 막상 건물주가 되어보면 신경 쓸 일이 생각보다 많다는 것을 알게 되는데요. 세입자가 3기분 이상의 월세를 밀린 경우라면 건물주는 세입자와 체결한 임대차 계약을 해지하고, 퇴거를 해 달라고 요청할 수 있습니다. 그런데 상가 세입자가 퇴거를 거부하고 버티면 건물주는 그야말로 난감한 상황에 빠지게 된다는 것이죠.
이러한 상황에서 건물주는 세입자를 상대로 명도소송을 제기할 수밖에 없습니다. 해지사유가 확실하면 승소는 따 놓은 당상이지만 문제는 소송에 들어가는 시간과 비용이 많이 든다는 것이죠.
명도소송은 소 제기부터 판결까지 절차가 진행된다면 보통 6개월~8개월의 시간이 걸리게 됩니다. 세입자가 마음먹고 시간을 끈다면 1년 이상 걸리기도 해요. 또한 명도소송에서 승소했더라도 강제집행 절차는 또 별도이기 때문에, 건물주의 입장에서는 하루하루 피가 마를 수밖에 없습니다.
만약 보증금을 넉넉하게 받아놓은 경우라면 다행이지만, 세입자가 월세를 미납해 보증금을 다 까먹은 경우에는 시간이 지연될수록 건물주에게는 손해만 쌓이게 됩니다.
그 때문에 건물주 입장에서는 명도소송에 걸리는 시간과 비용을 줄일 필요가 있으며 이를 위해서 하는 것이 바로 "제소전화해"입니다. 제소전화해 절차는 기본적으로 건물주에게 유리한 절차이기 때문에 제소전화해를 잘 이용하시면 건물주는 시간과 비용을 많이 절약할 수 있어요.
건물주가 임대차 계약 등에서 제소전화해를 하는 이유는 위에서 말씀드린 것처럼 명도소송에 진행되는 시간과 비용을 줄이기 위함입니다.
즉 제소전화해는 말 그대로 소송을 제기하기 전 당사자 쌍방이 법원에 화해 신청을 해 판사 앞에서 공식적으로 화해 내용을 확인하는 것인데요.
이는 법원에서 공식적으로 제소전화해조서 성립을 인정하는 것이기 때문에, 제소전화해조서는 승소 판결문과 동일한 효력이 있습니다. 승소 판결문의 효력 중 대표적인 것이 "집행력"인데 제소전화해조서에도 동일하게 집행력이 있어요.
일단 제소전화해가 성립되면 제소전화해조서는 집행력을 보유하고 있어 명도소송을 진행하지 않아도 건물주는 곧바로 강제집행절차에 착수할 수 있습니다. 명도소송에 드는 시간과 비용을 줄일 수 있기 때문에, 건물주 입장에서는 될 수 있으면 세입자의 동의를 얻어 제소전화해를 진행하는 것이 좋아요.
따라서 월세를 내지 않고 버티는 세입자에게 임대인이 취할 수 있는 법적 조치는 판결문을 통한 강제집행입니다. 제소전화해조서는 판결문과 같은 효력이 있기 때문에 명도소송을 제기하지 않고 바로 강제집행절차에 착수할 수 있다는 장점이 있습니다.
간혹 버티는 임차인에 대해서 자체적으로 강제집행을 진행하는 건물주분들이 있는데요. 이러한 행동은 민사상 손해배상책임이 성립되는 것을 넘어 형사 범죄로 처벌될 수 있으니 주의를 기울이셔야 합니다.
제소전화해조서는 기본적으로 임대인에게 유리한 측면이 있어 법원에서 화해조서를 통과시킬 때 법을 넘어서 세입자의 권리를 침해하는 부분이 없는지 꼼꼼하게 살펴보는 편입니다.
일방적으로 건물주에게 유리하게 작성된 제소전화해조서는 세입자의 권리를 침해할 위험이 높아 건물주에게 일방적인 내용만 담을 수는 없습니다. 제소전화해조서를 작성할 때는 신청단계에서부터 세입자의 권리를 침해하는 부분이 없는지 꼼꼼히 검토해야 하며 그 기준은 "상가임대차보호법"입니다.
또한 제소전화해의 핵심은 "신속성"이라고 할 수 있기에 상가임대차보호법에 위반되는 내용이 없는지도 자세하게 살펴보아야 합니다.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 다수의 제소전화해조서를 성립시켜 본 경험과 노하우를 바탕으로 의뢰인에게 필요한 서비스를 제공해드립니다. 이글을 보시면서 혹시 제소전화해신청이 필요하신 분이나 도움이 필요하시면 임차인 닷컴에게 도움을 요청하시기를 바랍니다.
