감정평가기초와 토지건물 감정평가(1/3)
안녕하세요, MDS 감정평가사 히론입니다.
앞으로의 주제로서 부동산 감정평가에 대해서 다루고자 합니다. 부동산업계에 계신분들은 감정평가서에 대해서 한번씩은 보시게 될 수 있습니다. 보통은 감정평가서를 볼 때 명세표나 괄호감정표상 감정평가액만 확인하신다고 하셔서 감정평가액이 어떻게 산정되는지 아시면 다음번에 감정평가서를 보게 될 때 많은 부분이 보이실 거라 생각해 이번 주제를 다루게 되었습니다. 이번에 먼저 감정평가에 대한 기초지식을 다루고 다음시간에 순차적으로 토지건물 감정평가에 대해서, 그리고 하반기 때 구분건물(집합건물) 감정평가에 대해서 다루고자 합니다.
감정평가개요
1. 감정평가의 개념
먼저 감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액(價額)으로 표시하는 것을 말합니다. 예를 들어 부동산, 선박 등의 가치를 가액으로 표시하는 것 등이 포함됩니다.
그리고, 감정평가업이란 타인의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업(業)으로 행하는 것을 말합니다. 감정평가사가 행하는 업무가 이에 해당됩니다.(감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제2조)
2. 감정평가와 관련된 법령 및 지침
감정평가와 관련된 법령은 위의 법령 및 지침이 대표적이며 감정평가에 대한 용어 등은 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률(보통 감정평가법이라고 합니다)에 정의되어 있고, 감정평가액 산출과 관련된 내용은 감정평가에 관한 규칙(보통 감칙이라 많이 부릅니다)과 감정평가실무기준을 많이 참고하게 됩니다.
3. 감정평가의 기본적사항 확정
감정평가에 들어가기에 앞서 감정평가에 관한 사항을 확정하고 시작하게 되는데, 기본적으로 확정해야 할 사항은 감칙 9조에 다음과 같이 기재되어 있습니다.
1) 대상물건
먼저, 대상물건이란 말 그대로 감정평가 대상이 되는 물건을 말하며, 감정평가법 제2조 및 감정평가법 시행령 제2조에 감정평가 대상에 관하여 다음과 같이 기재되어 있습니다.
감정평가의 대상은 실무적으로는 주로 부동산을 평가하게 됩니다. 물론 영업권, 특허권 등 무형자산에 대한 평가도 자주 이루어지고 있으며 농담으로 사람 빼고 다 평가한다고도 합니다.
2) 감정평가 목적
감정평가의 목적에 관해서는 다음과 같이 있으며, 제가 속한 감정평가법인을 비롯한 대부분의 감정평가법인 및 사무소는 담보평가와 일반거래평가가 주를 이루고 있습니다.
한국부동산원 감정평가세부기준 별표173) 기준시점
기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점으로서 시점보정 등을 할 때 기준이 되는데 감칙에는 다음과 같이 기재되어 있습니다.
여기서 ‘가격조사를 완료한 날짜‘란 감쩡평가의 구체적인 공부조사와 실지조사 및 시장조사 등이 완료된 날짜를 말하며, 여기서의 가격은 실거래가격, 비용 및 임대료 등 대상물건의 가치를 판단하는데 필요한 시장에서 획득할 수 있는 자료를 말합니다.
4) 감정평가 조건
감정평가는 기준시점 당시 대상물건의 이용상황과 공법상 제한상태(도시계획시설 저촉, 지구단위계획 등)를를 감안하여 감정평가를 원칙으로 하고 있습니다. 즉, 대상물건의 상태, 이용상황, 제한물권 등 있는 현황대로 평가하는 것입니다.
그러나 특수한 상황에서는 조건을 붙여서 감정평가를 하는 경우가 있습니다.
첫 번째로, 감정평가관계법규에 감정평가조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우인데, 「토지보상법」이나 개별법 등의 규정에 따라 감정평가를 하여야 하는 경우가 이에 해당합니다.
예를 들어 보상평가를 하는 경우 해당 사업으로 인한 개발이익배제를 위해 개발이익이 반영된 최근 공시지가를 적용하지 않고 그 이전의 공시지가를 적용하여 감정평가를 해야하는 경우가 이에 해당합니다.
또한, 의뢰인이 감정평가조건을 제시하고, 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가할 것을 요청한 경우도 있습니다. 도시계획의 실시여부, 택지조성 및 수면매립의 전제, 불법점유의 해제, 환경의 개량을 상정하는 경우 의뢰인의 요구를 검토하여 합당한 감정평가조건이라면 이러한 조건을 전제로 감정평가할 수 있습니다.
마지막으로 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우로서, 국공유지 처분 평가의 경우에 지목 및 이용상황이 구거 또는 도로부지인 토지를 인접 토지(지목 대) 소유자 등에게 매각할 때, 현실적인 이용상황 등이 아닌 용도폐지를 전제(지목 대)로 하여 감정평가하는 경우가 이에 해당합니다.
5) 기준가치
감정평가에 관한 규칙기준가치란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말하며 담보, 일반거래 목적의 감정평가시 대부분은 시장가치를 기준가치로 합니다. 여기서 시장가치란 대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말합니다.
감정평가기초
이제까지 감정평가에 대한 정의 및 관련 법률과 기본적사항 확정에 대해서 알아보았습니다. 이제 다음으로는 감정평가에 앞서 감정평가에 필요한 기초 지식을 다루고자 합니다.
1. 지목
지목이란, 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말합니다.(공간정보구축 및 관리 등에 관한 법률 제2조 제24호).
대표적인 지목으로서 '대'는 (i) 영구적 건축물 중 주거 · 사무실 · 점포와 박물관 · 극장 · 미술관 등 문화시설과 이에 접속된 정원 및 부속시설물의 부지, (ii) 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 등 관계 법령에 따른 택지조성공사가 준공된 토지인데 흔히 위 목적에 맞는 건물들이 있는 토지를 말합니다.
2. 실제 이용상황
이제 토지의 이용상황인데 다음과 같이 나뉘게 됩니다.
여기서 몇 가지 이용상황에 대해서 설명하자면
주거나지, 상업나지 등 ‘나지’란 표현이 있는데 주변의 토지이용상황이 주택지대 혹은 상업지대 등이나 그 토지에 건축물이 없거나 일시적으로 타용도로 이용되고 있거나 가까운 장래에 주택용지 혹은 상업나지 등의 용지로 이용개발될 가능성이 높은 토지로서 간단히 말해서 대부분은 건물이 없는 토지를 말합니다.
또한 주거기타, 상업기타, 업무기타 등 ‘기타’란 이용상황이 있는데 이는 주변의 토지이용상황이 주거용, 상업용, 업무용 등이나, 관공서, 교육시설, 종교시설, 창고 등으로 이용되고 있는 토지를 말합니다.
3. 도로, 형상, 지세
1) 도로
감정평가에서 도로는 가격형성에 있어서 큰 영향을 미치며 특히 대지의 경우 유심히 살펴봐야 합니다. 감정평가에서 보는 도로의 넓이란 차도와 인도의 넓이를 기준으로 판단하며, 현황도로 및 공사중인 도로도 포함하게 되고 그 폭에 따라 다음과 같이 분류하게 됩니다.
2) 형상
형상은 말 그대로 토지의 형상을 말하며 다음과 같이 구분됩니다. 형상 또한 가격형상에 미치게 되는데, 상업용으로 이용되는 토지의 경우 도로에 접한 면이 넓은 가장형이 자루형이나 세장형보다 사람들의 이목을 끌 수 있어 가장형의 토지가치가 자루형이나 세장형보다 높은 경우가 많습니다.
3) 지세
지세는 본건 토지가 주위의 경사도나 높이와 얼마나 차이가 나는지에 대한 것으로서 다음과 같이 구분됩니다. 일반적으로 평지가 완경사나 급경사 토지보다 가치가 높은데, 활용성 측면이나 개발시 토지조성비용 측면에서 유리하기 때문입니다.
4. 공법상제한
토지 감정평가시 토지이용계획이나 부동산사업관련 고시문을 먼저 확인하게 되는데 그만큼 공법상제한이 토지가치에 미치는 영향이 크기 때문입니다.
1) 용도지역
먼저 용도지역인데, 가장 중요하게 봐야하는 공법상제한이라고 할 수 있습니다.
용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다), 용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다), 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적ㆍ효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 아니하게 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역(국토계획법 제2조(정의))을 말하며 토지의 유형을 결정하는데 큰 역할을 합니다.
토지 감정평가에서 본건과 유사한 표준지, 감정평가전례, 거래사례 비교시 원칙적으로 용도지역이 동일한 토지와 비교하게 됩니다.
도시지역
비도시지역2) 용도지구
다음으로, 용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역(국토계획법 제2조(정의))을 말합니다.
3) 용도구역
마지막으로, 용도구역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 혁신적이고 복합적인 토지활용의 촉진, 토지이용의 종합적 조정ㆍ관리 등을 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역(국토계획법 제2조(정의))을 말합니다.
일반적으로 용도구역에 대해서는 용도지역만큼 크게 유의깊게 보지는 않으나 개발제한구역은 그 공법상 제한이 매우 크기 때문에 용도지역처럼 우선적으로 고려하게 됩니다.
5. 부동산 감정평가와 공부서류
이제 마지막으로 부동산 감정평가와 관련하여 발급하여 확인하는 서류에 대해서 말하고자 합니다.
먼저 토지건물로 이루어져 있는 부동산 서류입니다.
- 등기사항전부증명서(토지, 건물)
등기사항전부증명서는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등의 권리관계에 대하여 기록하는 공적서류를 말하며, 이를 통하여 권리사항 등을 확인할 수 있습니다. 감정평가에서 등기 확인시 소유자, 매매목록(매매가, 매매시점), 권리관계(전세권, 지상권 등) 등을 확인할 수 있습니다.
- 일반건축물관리대장
건물의 소재, 번호, 종류, 구조, 면적, 소유자의 주소, 성명 등을 등록하여 건물의 상황을 명확하게 하는 장부로서 건축물관리대장에 등록된 부동산에 관한 상황은 등기부에 기재되는 부동산의 표시 및 등기명의인 표시의 기초가 됩니다.
따라서 건물의상황에 변동이 생긴 때에는 먼저 건축물관리대장을 변경한 뒤에 등기변경을 신청해야 하므로 등기부에 기재한 부동산의 표시가 건축물관리대장과 부합하지 않는 경우에는 그 부동산 소유명의인은 먼저 부동산 표시의 변경등기를 하지 않으면 그 부동산에 관한 다른 등기를 신청할 수 없게 되기 때문에 감정평가 시 일반적으로 면적, 현황 등은 대장이 등기보다 우선하게 됩니다.
- 지적(임야)도
지적도(임야도)란 토지의 소재, 지번, 지목,,면적 경계 등을 나타내기 위하여 만든 평면지도를 말합니다. 이를 통해 감정평가시 토지의 위치, 지번, 토지의 형상, 방위, 접면도로의 폭 등을 확인할 수 있습니다.
- 토지(임야)대장
토지대장(임야대장)은 토지의 소재, 지번, 지목, 면적 등 토지의 사실관계를 확정할 수 있는 사항이 기재된 공적 서류를 말하며, 이를 통하여 토지의 물적사항 등을 확인할 수 있습니다. 면적, 개별공시지가, 지목 등을 확인할 수 있습니다.
- 토지이용계획확인서
토지이용계획확인서란 지구, 구역, 권역, 단지, 도시, 군계획시설 등 명칭에 관계없이 개발해위를 제한하거나 토지이용과 관련된 인가, 허가 등을 받고록 하는 등 토지의 이용 및 보전에 관한 제한 관련한 지정 내용 등을 확인하는 공적 서류를 말합니다.
토지이용계획확인서에서는 「국토계획법」상 용도지역, 용도지구, 용도구역 등 도시군관리계획의 수립 및 해당 여부, 「군사시설보호법」상 군사시설보호구역 등의 해당 여부, 「하천법」상 하천구역, 하천예정지의 해당 여부 등의 다양한 사항을 확인할 수 있으며 토지 감정평가시 제일 우선적으로 확인하는 서류입니다.
이제 마지막으로 집합건물 감정평가시 확인하는 서류입니다.
- 등기사항전부증명서(집합건물)
여기서 집합건물이란 일반적으로 「집합건물의 소유 및 관리의 관한 법률」의 적용대상인 건물을 말합니다. 집합건물은 동법률의 적용대상인 1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있는 건물을 말하며, 예시로는 오피스, 아파트형공장, 오피스텔, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등 다양합니다. 집합건물에 대해서는 집합건물 1개 호수별로 별도의 등기사항전부증명서를 발급받을 수 있는 특징이 있습니다.
- 집합건축물관리대장(전유부, 표제부)
집합건물의 경우 건축물 관리대장은 일반건축물관리대장과 그 효력은 같지만 형식이 다릅니다. 집합건축물관리대장의 경우 1동 전체의 이용상황 등 물적현황을 표시하는 집합건축물관리대장(표제부)이 있으며, 해당 전유부분의 이용상황 등 물적현황을 표시하는 집합건축물관리대장(전유부)이 있습니다.
마치며
이렇게 토지건물 및 구분건물(집합건물) 감정평가에 앞서 필요한 감정평가개요 및 감정평가에 필요한 기초지식에 대해서 알아보았습니다. 오늘 다룬 내용은 여러분들이 이미 익히 들은 내용일 수 있지만 감정평가에서 중요한 사항들입니다. 다음시간에는 감정평가 기초지식을 딛고 토지건물 감정평가에 대해서 알아보겠습니다.
