부동산 시장의 블루칩, 고급 시니어 레지던스 (2/3)
재클린
앞서 1회에서 시니어 레지던스, 즉 노인복지주택이 요새 상업용부동산 시장에서 얼마나 각광을 받고 있는지에 대해 말씀드렸습니다. 이에 많은 시행사들이 노인복지주택을 지어보고자 기회를 엿보고 있는데, 생각보다 쉽지가 않는 실정입니다. 노인복지주택은 ‘노인복지법’에 근간을 두는데, 이 법은 노인복지주택이 단순 복지시설로서 여겨지던 때에 제정된 것이다보니, 상업용부동산의 상품으로 개발함에 있어서는 제도가 미흡한 점이 많습니다. 앞으로는 두 회차에 걸쳐 개발 단계와 운영단계에 각각 어떤 걸림돌이 있는지에 대해 이야기해보겠습니다.
부동산 개발을 할 때에 중요한 점 중 하나는 자금 조달입니다. 에쿼티와 부채의 적정한 비율을 설정하고, 레버리지 효과를 극대화할 수 있는 방안을 찾아야합니다. 수천억에서 수조원까지 이르는 사업을 풀 에쿼티로 시행한다는 것은 현실적으로 불가능하기도 하고, 또 레버리지 효과를 생각했을 때에 그것이 합리적인 방식도 아니기 때문입니다. 그런데 노인복지주택은 그 근거법에서 LTV/LTC의 비율을 명확히 제한하고 있습니다.
“시설 설치자는 … 시설(노인복지주택은 임대의 경우에만 해당한다)의 설치목적에 의한 저당권을 설정하는 경우에도 저당권의 피담보채권액과 입소보증금의 합이 건설원가의 80% 이하이어야 한다.”
(노인복지법 시행규칙 별표 2)
즉, 입소자들의 보증금과 대출을 포함한 부채가 LTC 80% 수준까지로 제한된다는 것입니다. 통상적으로 국내 시행사업은 자기자본을 5~10%정도 확보한 상태에서 진행합니다. (이러한 국내 특성 때문에 최근에는 시행사의 자기자본 비율을 최소 20% 수준으로 높여 PF 건전성을 강화하는 방안을 권고하는 중이기는 합니다.) 고금리의 상황에서는 애초에 높은 부채비율을 가져가는 것이 손해일 수도 있겠지만, 차입비용이 현저히 낮은 저금리 시기에는 LTC를 높게 가져갈 유인이 큽니다. 그럼에도 불구하고 80%로 그 비율이 한정되는 것은 시행사업에 있어 큰 제약이라고 볼 수 있겠습니다. 또, 앞서 언급했던 차입금 80%의 비율을 운영단계에까지 유지하여야 하는가도 이슈입니다. 만약 해당 조항이 준공 후에도 해당하는 조항이라면, 보증금을 인상시키는 데에 제약이 따를 수 있습니다.
더군다나, 입소자들의 보증금이 일시에 전액 들어오는 것도 아니기에, 토지 매입비나 초기 사업비를 충당하는 데에 제약이 있을 수 있습니다. 주택 분양사업도 마찬가지로 계약금, 중도금, 잔금의 방식으로 일정 기간에 걸쳐 분양수입이 들어오는 구조이기는 하나, 주택사업에서 분양대금을 유용하는 방식을 그대로 노인복지주택에도 적용될 수 있는지는 고려해봐야 합니다. 즉, 소유권 이전을 위한 매매대금(분양대금)을 건설자금으로 사용하는 것은 일반적이나, 임대형 상품인 노인복지주택에서는 보증금을 수취하는 시기나 방식, 활용 범위 등이 명확하지 않습니다. 현재는 수취한 보증금에 대해 인허가보증보험이나 전세권/근저당권 설정 등의 방식으로 보호할 것을 규정한 정도입니다.
"다. 노인복지주택을 설치하려는 자는 입소자에 대한 보증금 반환채무의 이행을 보장하기 위하여 입소계약 체결 후 보증금 수납일부터 10일 이내에 다음 각 호의 요건에 적합한 인·허가보증보험에 가입하여야 한다. 다만, 시설 개원이후 입소자별로 전세권 또는 근저당권 설정 등의 조치를 한 경우에는 각각 인·허가보증보험에 가입하지 아니할 수 있다."
노인복지법 시행규칙 제17조 1항 별표2.
⑴ 보증내용 : 입소자의 입소보증금 반환채무 이행보증
⑵ 보증가입금액 : 입소보증금 합계의 100분의 50 이상
⑶ 보증가입기간 : 보증금 납부일부터 퇴소시까지
⑷ 보증가입관계 : 시장·군수·구청장을 피보험자로 함
⑸ 보험금 수령방법 : 시장·군수·구청장의 확인 하에 입소자가 보험금을 직접 수령함
개인적으로, 해당 부분은 하이엔드 시니어 레지던스들이 증가함에 따라 보증의 범위가 강화될 것으로 생각됩니다. 럭셔리형 시설들의 경우 그 보증금이 수십억에 달할 것인데, 해당 보증금의 보증금액을 총액의 50% 수준, 전세권 또는 근저당권 설정을 통해 보장하는 방식은 입소자들로 하여금 입소에 대한 심리적 장벽을 증가시킬 수 있습니다. 앞서 시행규칙을 통해 말씀드렸듯, 현재 시설 설치자는 입소자가 낸 보증금에 대해 전세권 또는 근저당권의 조치를 한 경우에는 인허가 보증보험에 가입하지 않아도 되며, 시설들은 비용부담을 이유로 통상 보장금액을 50% 수준으로 가입하고 있습니다. 특히 전세권이나 근저당권 설정의 경우에는, 대부분 금융권으로부터의 차입금이 선순위, 입소자는 후순위로 해당 사업이 부도가 날 시 현실적으로 보증금의 전액 환불이 어렵습니다. 지금과 같이 시행사들의 부실 사업장들이 증가하고, 특히 하이엔드 레지던스 사업장들에서 EOD가 발생하는 등의 상황에서, 해당 부분은 보증금 활용에 대한 규제가 좀 더 강화되지 않을까라고 생각됩니다.
VL르웨스트 모집공고 중참고로, 롯데의 VL르웨스트의 경우, 계약금(10%), 중도금(1~5차, 50%), 잔금(40%)의 방식으로 입소보증금을 수취하며, 보증금 총액의 50%를 개원 이후 전세권설정을 통해 입소보증금 반환채무의 이행을 보장합니다.
노인복지주택을 짓는 데에 또 한가지 고려해야할 점은 누가 어떻게 운영할 것인가입니다. 일반적인 주택처럼 분양하고 exit해버리는 것이 아니다보니 준공 후 운영하는 단계가 해당 상품의 가치를 결정짓는다고 해도 과언이 아닐 것입니다. 다음 회차에서는 운영단계에서 발생할 수 있는 이슈들에 대해 다뤄보겠습니다.
