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Jun 01. 2024
회계로 보는 부동산: 태영건설 워크아웃 원인 (2/4)
차터시티
태영건설에 도대체 무슨 일이 있었던 건데?: 워크아웃
상단 회계법인 감사보고서의 “의견거절근거”에서는 태영건설이 의견거절을 받은 이유에 대해서 설명합니다. 삼정회계법인은 크게 두 가지의 근거를 제시하였는데요. (1) 계속기업가정에 대한 불확실성, (2) 주요 감사절차의 제약입니다.
쉽게 풀어서 얘기하면, (1) 재무제표는 기본적으로 계속기업을 가정으로 작성되는데, 자본잠식 등 여러가지 상황을 보았을 때 이것에 대해 현재 불확실한 상황이고, 회사의 불확실성 해소 방안 (즉, 워크아웃)을 들어도 충분하지가 않아 감사인은 의문을 해소할 수 없었다는 것입니다.
회사의 재무제표는 회사가 계속기업으로서 존속한다는 가정을 전제로 작성되었으므로, 회사의 자산과 부채가 정상적인 사업활동과정을 통하여 회수되거나 상환될 수 있다는 가정하에 회계처리 되었습니다. 그러나 재무제표에 대한 주석 45 에서 설명하고있는 바와 같이, 회사는 보고기간종료일 현재 39,139 백만원 영업손실과 1,600,747 백만원 당기순손실이 발생하였습니다. 또한, 회사의 유동부채가 유동자산보다 869,190 백만원 초과하고 있으며, 자본총계는 (635,562)백만원으로 완전자본잠식 상태입니다.
또한 회사는 2023년 12월 28일에 금융채권협의회에 의한 공동관리절차(워크아웃)의개시를 신청하였습니다.
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이러한 상황은 계속기업으로서의 그 존속능력에 유의적인 의문을 제기할 수 있는 중요한 불확실성의 존재를 나타냅니다.
회사가 계속기업으로서 존속할 지의 여부는 주석 45 에서 설명하고 있는 회사의 향후자금조달계획과 영업성과, 재무 등 경영개선계획의 성패와 금융채권자협의회의 기업개선계획 의결 여부 및 금융채권자협의회와의 기업개선계획 이행을 위한약정 체결 여부에 따라 좌우되는 중요한 불확실성을 내포하고 있습니다. 그러나 이러한 불확실성의 최종결과로 발생될 수도 있는 자산과 부채 및 관련 손익항목에 대한 수정을 위해 이를 합리적으로 추정할 수 있는 감사증거를 확보할 수 없었습니다.
(2) 주요 감사절차의 제약 부분에서도 여러가지 추정해야하는 자산, 부채, 비용 등에 대해서 충분하고 적합한 감사증거를 수집할 수 없었고, 따라서 해당 금액들이 적절하게 평가되었는지에 대해서 알 수 없다고 말하죠.
우리는 총예정원가 추정을 비롯하여 투자주식 및 현장 별 사업성 평가, 우발부채 및 충당부채, 법인세비용 및 이연법인세자산과 부채 그리고 종속기업 및 관계기업투자주식에 대한 적정성 등 회사의 재무제표에 대하여 전반적으로 충분하고 적합한 감사증거를 입수할 수 없었습니다. 이와 같은 사항들의 결과, 우리는 회사의 재무상태표, 그리고 포괄손익계산서, 자본변동표, 현금흐름표의구성요소에 관하여 수정이 필요한사항이 발견되었을 것인지 여부를 결정할 수 없었습니다.
두 번째 의견거절 단락인 각 계정에 대한 감사절차의 제한은 기본적으로 건설사들이 가지고 있는 회계적 · 재무적 리스크와 관련된 내용이고, 이 글의 주제이기도 합니다.
그것에 대해 다루기 전에 배경지식 공부용으로, 첫 번째 의견거절 단락에서 제시된 태영건설의 “워크아웃”과 워크아웃이 일어난 이유에 대해서 간단하게 알아봅시다.
워크아웃(Workout)이란 기업구조조정 제도 중 하나로, 법원이 주도하는 기업회생(법정관리)과 달리 채권단끼리 구조조정을 진행한다는 점에서 진행 속도가 더 빠르다는 장점이 있습니다. 채권단들끼리 하는 구조조정은 워크아웃 말고 자율협약도 있는데요. 자율협약은 채권단 100%의 동의를 얻어 채무기업에 대한 부채를 조정해주는 것인 반면, 워크아웃은 채권단 75%의 동의만 있으면 나머지 25%의 채권단이 가진 채권분에 대해서도 조정이 가능하기에 자율협약보다 진행 속도가 빠릅니다. 그러나 나머지 25% 채권단의 재산권을 침해할 소지가 있기에(=위헌 소지), 기업구조조정촉진법 (이하 “기촉법”)이라는 한시법을 계속 연장하며 워크아웃이라는 제도가 운영되고 있습니다. 기촉법은 원래 23년 말에 일몰 예정이었지만 뒤늦은 여야 합의를 통해 일몰을 2026년까지 연장하게 되었습니다. 아무래도 태영건설을 염두에 둔 결정이겠죠.
[구조조정 제도 정리]
(출처: 조선비즈)
[태영건설 워크아웃 관련 타임라인]
태영건설은 연말인 12월 28일 워크아웃을 신청하였고, 이후 개최된 채권단 제1차 협의회에서 투표결과 채권단 75% 이상의 동의를 얻어 워크아웃이 개시되었습니다. 이후 태영건설은 관련 자구안을 마련하여 회사를 살리려고 노력하고 있습니다. 모회사 TY홀딩스는 다른 계열사들을 매각하며 자금을 모집하고 있는데요. 알짜자회사인 태영인더스트리(곡물 싸이로, 액체화물 탱크터미널 운영)는 외국계 사모펀드인 KKR에 3,300억 원에 매각하였고, KKR과 50 대 50으로 투자하였던 폐기물 처리 기업인 에코비트의 경우 현재 매각을 추진 중입니다. 관광 · 레저 관련 자회사인 블루원의 경우, 용인CC와 상주CC는 자산유동화를 진행하여 순 현금 1,400억 원을 확보하였고, 디아너스CC도 매각을 위한 MOU를 체결한 상태입니다.
현재는 대주주 100대 1감자, 출자전환, 사업장 처리 방안 등에 대해서 산업은행이 설명회를 개최한 상태이며, 4월 30일에 있을 제3차 협의회 결과에 따라 1달 이내에 관련 약정을 체결할 예정입니다.
[태영건설 계열사 현황]
(출처: 산업의 역군)
워크아웃의 원인: 부동산 PF
태영건설은 매출이 큰 폭으로 증가했음에도 불구하고 왜 대출을 갚지 못하여 워크아웃까지 가게 된 것일까요? 다들 아시겠지만 이는 건설사의 PF보증이 가장 큰 원인이고, 이에 대해서 먼저 짚고 가야 합니다.
[부동산PF 사업 프로세스 및 관련 자금조달 개요]
기본적으로 부동산 개발은 상단의 플로우와 같이 흘러갑니다. 자금력이 약한 시행사가 사업 주체가 되어 브릿지론을 빌려 토지 매입을 하고, 이후 본 PF를 받아 기존에 높은 이자율을 지급하던 브릿지론을 상환합니다. 남은 자금과 수분양자들의 중도금 등을 모아 공사를 진행하고, 준공이 되면 분양대금을 회수하여 시행사는 exit을 합니다.
(출처: 삼정KPMG)
[시공사 신용보강 유형]
하지만 낮은 자본력을 가지고 있는 시행사들에게 자금을 턱턱 빌려줄 금융기관은 없을 것입니다. 따라서 상대적으로 신용이 있는 시공사가 신용보강을 해주게 됩니다. 신용보강은 연대보증, 채무인수, 이자지급보증, 자금보충약정 등 정도에 따라 다양하지만 기본적으로 위험을 시공사가 분담하는 구조입니다. 건설사가 신용보강을 해주면 금융기관도 돈을 마음 놓고 빌려줄 수 있게 되고, 사업이 진행됨에 따라 시공사는 건설용역을 제공하고 도급건설비를 수익으로 인식하게 됩니다.
그러나 이것은 사업이 잘 진행되었을 때 얘기이고, 만약 사업 도중 상황이 바뀐다면 어떻게 될까요? 지방의 주택들에서 미분양이 속출하고, 공급망 이슈로 인해서 원자재비가 급격하게 상승한다면요? 당연히 사업이 잘 진행될리가 없습니다. 시공사는 분양가를 높게 받아야할 것이고, 분양자들은 그것을 원하지 않겠죠. 지지부진한 협의 속에서 시간은 가고, 이자비용은 지속적으로 쌓여갈 것입니다. 만약 본PF도 가지 못한 미착공 사업장이라면 높은 브릿지론 이자율로 인해서 이자비용은 더 빠르게 쌓여갈 것이고요.
(출처: 삼정KPMG)
[사업장 유형별 PF보증 사업성 Risk]
(출처: 한국신용평가)
태영건설은 건설사 중에서도 무리하게 사업을 진행했습니다. 부동산 호황기에 주택사업을 크게 늘리는 과정에서 재무여력 대비 과도한 PF 우발채무를 보유하게 되었죠. 하단의 그래프를 보면 아시겠지만 2023년 9월 기준 태영건설의 자기자본 비중 대비 PF보증 규모는 326.6%~373.6%로 타 건설사 대비 매우 높은 수준입니다. 이렇게 과도하게 PF 리스크에 노출되다보니, 시장환경 변화에 직격탄을 맞을 수밖에 없었던 것입니다.
[건설사별 PF 보증 규모]
