구분소유권 감정평가(2/2)
히론
안녕하세요, MDS 감정평가사 히론입니다.
이번에는 저번 주거용 구분소유권 감정평가에 이어 비주거용 구분소유권 감정평가에 대해서 다루어보고자 합니다. 비주거용 구분소유권은 주된 방식인 거래사례비교법에 의하되, 수익환원법으로 합리성 검토를 하므로 두 방식에 대해서 다루고자 합니다.
거래사례비교법
1. 산식
저번에 거래사례비교법에 대해서 설명했기 때문에 비주거용 구분소유권 또한 거의 유사합니다.
<예시>
1. 평가목적 담보
2. 기준가치: 시장가치
3. 시장가치: 24.7.23(현장조사완료일)
4. 소재지: 서울특별시 낙원구 행복동 111-1(주상복합)
5. 사용승인일: 2023.12.31.
6. 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
7. 업무시설 현황(기호(가))
- 층/호수: 2/204
- 전유면적: 31.37㎡
- 공용면적: 15.1㎡
- 계약면적: 46.87㎡
- 대지권면적: 6.63㎡
- 용도: 업무시설
2. 거래사례 선정
<예시>
인근 사무소 거래사례
인근 사무소 평가전례비주거용 구분소유권은 층에 따른 가격편차가 크기 때문에 층별 유사성이 가격에 큰 영향을 미칩니다. 위의 거래사례 중 본건과 소재지가 가까우며, 유사한 층을 가지고 있는 <거래사례1>을 선정합니다.
3. 시점수정
거래사례가 거래되었던 거래시점과 기준시점 사이의 가격변동을 반영하기 위해 해당 물건의 특성을 반영할 수 있는 지수를 활용하게 되는데, 비주거용 구분소유권의 경우 지역별 및 분기별 자본수익률을 활용하게 되며 산정방식은 토지 감정평가시 지가변동률 계산방식과 동일합니다.
단, 대상부동산이 속한 상권을 특정하기 위한 판단기준이 명확하지 않아 시도별 자본수익률 적용을 원칙으로 합니다. 예를들어, 서울특별시 낙원구 행복동이든 서울특별시 연옥구 가시동이든 서울특별시의 자본수익률을 적용하게 됩니다.
<예시>
자본수익률(집합상가, 서울특별시)4. 지역요인비교
<예시>
본건과 거래사례1는 동일한 동에 소재하여 인근지역에 소재한다고 보아 지역요인 비교치는 1.000임.
5. 가치형성요인비교
<예시>
6. 비준가액 산정
<예시>
수익환원법(합리성검토)
1. 수익환원법의 개념
수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말합니다.
2. 직접환원법, 할인현금흐름분석법(DCF법)
직접환원법은 단일기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법이고, 할인현금흐름분석법은 대상물건의 보유기간에 발생하는 복수기간의 순수익과 보유기간말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 더하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법을 말합니다.
수익환원법으로 감정평가할 때에는 감정평가 목적이나 대상물건에 적절한 방법을 선택하여 적용을 해야하는데 부동산의 증권화와 관련한 감정평가 등 매기의 순수익을 예상하는 경우에는 할인현금흐름분석법을 원칙으로 하나, 이번에는 간단한 구분소유권 1개호로서 직접환원법을 적용하겠습니다.
3.직접환원법
1) 순수익 산정
순수익이란 대상물건에 귀속하는 적절한 수익으로서 유효총수익에서 운영경비를 공제하여 산정합니다. 일반적으로 1년 단위로 산정됩니다.
(1) 가능총수익의 산정
가능총수익, 유효총수익, 순수익은 위와 같이 산정이 되어서 복잡하게 보이지만, 실무적으로 대부분 가능총수익 산정시 보증금 운용수익과 연간 임대료를 기준으로 하게 됩니다.
본건의 현재 임대차가 있으면 현재 임대차를 적용하되, 인근 표준적 임대치 수준과 비교하였을 때 격차가 큰 사유가 있다면 인근의 표준적 임대차 수준을 적용하게 됩니다.
<예시>
가능총수익의 산정에 있어서는 본건의 기준시점 현재 탐문조사된 임대현황을 기준하여 산정하였으며, 임대보증금에 대한 운용이율은 국토교통부(상업용 부동산 임대사례조사보고서(출처:R-one 부동산통계정보시스템))에서 조사·발표한 전월세 전환율, 대상부동산의 월세전환이율, 임대시장에서의 시장상황, 대상부동산에 적용할 할인율 및 주요 금리지표 등을 고려하여 3.5%로 결정함.
(2) 순수익의 산정
가능총수익에서 공실손실상당액, 손실충당금을 제외하여 유효총수익을 구한 후 여기서 운영경비를 제외하여 순수익을 산정할 수 있지만 본건은 추정치로서 본건 인근의 공실률, 운영경비율 등을 고려한 일정비율을 제하여 순수익을 산정합니다.
<예시>
상기의 가능총수익에서 공실 및 대손충당금과 유지에 필요한 유지관리비, 공조공과, 손해보험료, 정상운전자금이자 등 대상 부동산을 운영하는데 소요되는 표준적인 필요경비를 공제하여 순수익을 산정하며 비용은 본건의 특성, 인근 지역의 임대차관행, 영업경비수준 등을 고려하여 가능조소득의 5%로 산정하였음.
2) 환원율 결정
자본환원율이란 부동산 전체 가치에 대한 순수익의 비율로서 통상적으로 임대차에 제공되는 물건을 취득하는 데 투입된 일정액의 자본에 대하여 기대되는 임대 수익의 자본에 대한 비율입니다. 이는 당해지역 및 대상토지의 특성을 반영하는 이율로 정하되 통상 금융시장에서의 이자율, 인근지역 내 유사부동산에 대한 임대수익성, 국공채이율, 국공유재산의 사용료율 등을 종합적으로 고려하여 결정합니다.
<예시>
인근 사무소 거래사례 환원율
금융시장 금리3년 만기 국고채 수익률, CD 수익률, 3년 만기 회사채수익률 등 각종 금리지표와 임대사례조사보고서에 의한 상업용 부동산 투자수익률, 대상부동산의 입지여건 및 개별특성과 부동산 거래시 임대수익률 및 감정평가목적 등을 종합참작하여 4.0%로 결정하였음.
3) 수익가액 산정
<예시>
4) 시산가액 검토 및 감정평가액 결정
(1) 시산가액 검토
<예시>
산정된 시산가액의 검토 결과, 「감정평가에 관한 규칙」제16조에 근거한 비준가액은 수익가액에 의하여 그 적정성인 인정됨.
(2) 감정평가액 결정
<예시>
마무리
이번 시간까지 해서 토지건물, 구분소유권 감정평가를 마무리합니다. 최대한 간결한 예시로 설명하려 했지만 제 생각이었는지도 모르겠네요,,, 앞으로 감정평가서를 보면서 추가되는 내용이 있거나 복잡해 보일 뿐이지 전체적 틀은 다룬 내용과 비슷할거라 생각합니다. 마지막으로 비주거용 구분소유권 감정평가 예시를 정리하며 마무리하겠습니다.
Ⅰ. 평가개요
1. 감정평가 목적
본건은 구분소유권의 담보평가목적을 위한 감정평가로서 기준시점은 가격자료조사가 완료된 2024.07.23.임.
2. 감정평가 방법
「감정평가에 관한 규칙」 제16조에 의하여 주된 방법인 거래사레비교법에 의하되, 수익환원법으로 합리성을 검토하였음.
Ⅱ. 거래사례비교법
1. 거래사례 선정
본건과 같은 업무시설(사무소)로서 가치형성요인이 유사한 거래사례1를 선정하였음.
(737,000,000/102.91 = 7,160,000원/㎡)
2. 시점수정(집합상가, 서울특별시)
(1+0.0045*39/92)*(1+0.0073)*(1+0.0073*114/91) ≒ 1.01845
3. 지역요인 비교치
인근지역임.(1.000)
4. 가치형성요인 비교치
1.25(외부) x 1.10(내부) x 1.10(개별) x 0.97(기타) = 1.467
5. 비준가액
@7,160,000 x 1.01845 x 1.000 x 1.467 = 10,700,000원/㎡(x 31.77 = 339,000,000)
Ⅲ. 수익환원법
1. 가능총수익 산정
본건의 인근 표준적 임대수준을 고려하여 임대보증금 30,000,000원, 월임대료 1,150,00원으로 산정함.
30,000,000 x 0.035(보증금운용이율) + 1,150,000 x 12 = 14,850,000
2. 순수익 산정
공실 및 운영경비 등은 인근지역의 임대차관행, 소요율 등을 고려하여 가능조소득의 5%로 산정함.
14,850,000 x (1 - 0.05) = 14,107,000
3. 환원율 결정
금융시장 금리, 인근 업무시설(사무소)의 환원율 등을 고려하여 4%로 결정
4. 수익가액
14,107,000/0.04 = 352,000,000
Ⅳ. 감정평가액 결정
감칙 16조에 근거한 비준가액은 수익가액에 의하여 그 적정성이 지지되고 있는바, 대상부동산의 감정평가액으로 결정하였음.(339,000,000)
