입주권·분양권 세금
2024.12.08 발제
안녕하세요, MDS 감정평가사 히론입니다.
이번에는 부동산에 관한 권리인 입주권과 분양권에 관련된 세금에 대해서 다루고자 합니다. 최근에 분양권 및 입주권 감정평가를 많이 진행하게 되면서 자연스럽게 세금에도 관심이 생겨 관련서적을 읽어보면서 얻은 정보를 공유하고자 합니다. 이번 내용은 제가 읽은 서적 중 잘 정리되어 있는 <부는 어떻게 완성되는가: 부동산 세금 편>을 참고했습니다.
1. 입주권과 분양권
먼저 입주권과 분양권에 관련된 세금에 대해 얘기해보기 앞서 입주권과 분양권에 관해 알아보고자 합니다. 입주권은「도시 및 주거 환경정비법」(이하 도시정비법)에 따른 재개발사업, 재건축사업을 통해 기존 주택이 철거되고 새로운 아파트나 주택이 건설될 때 기존 소유자가 새로운 주택을 취득할 수 있는 권리를 말합니다. 조합원은 기존 주택 소유자로서 새로운 주택이 준공되면 입주권자로서 해당 주택에 입주할 수 있게 됩니다.
분양권은 시행사 및 건설사가 신규주택을 건설하여 판매할 때 청약을 통해 선정된 사람들에게 아파트를 분양해주는 권리를 말합니다. 분양권은 일반적으로 아파트 분양 과정에서 청약에 당첨된 사람들에게 주어지며, 분양계약을 통해 분양권을 취득합니다. 분양권 계약시 일정한 비율의 계약금을 지불하고 나머지 분양가는 중도금과 잔금으로 나누어 지불하게 됩니다. 분양권을 가지고 있으면 아파트 준공 후 등기 과정을 거쳐 소유권을 취득하게 됩니다.
이러한 입주권과 분양권은 세법에서 부동산에 관한 권리라고 부릅니다. 이러한 권리도 결국 주택이 되기 때문에 주택과 동일하게 보게 됩니다. 따라서 각종 주택에 대한 세금을 계산할 때 해당 권리는 주택 수에 포함되게 되기 때문에 권리를 취득하는 시기가 중요하게 됩니다.
2. 취득세
취득세에서 입주권과 분양권은 7·10대책(2020년) 발표되면서 2020년 8월 12일 이후 취득하는 입주권과 분양권부터 주택 수에 포함되기 시작하였습니다. 1세대(1가구가 아닙니다)를 기준으로 주택 수에 따라 취득세가 달라지기 때문에 이러한 부동산 권리가 주택 수에 포함되는가가 취득세에 영향을 미치게 됩니다.
1) 입주권 취득세
입주권은 보유하고 있던 주택을 멸실하고 다시 새로운 주택을 짓는 것과 같습니다. 따라서 주택을 추가로 매매 취득하는 것이 아니기 때문에 주택이 완공되었을 때 건물분에 대한 취득세만 납부하면 됩니다. 이때 적용되는 취득세율은 원시취득세율이라 해서 2.8%(농어촌특별세, 지방교육세 제외)가 됩니다. 따라서 입주권으로 인한 주택은 주택 수 증가에 따른 취득세율 중과와 관련이 없습니다. 거기다 건물분에 대한 취득세에 대해서 정비구역 지정고시일 기준 부동산 소유자면서 정비사업에 따른 신축주택을 취득해 1세대 1주택자가 된 경우, 새로 취득하는 주택의 전용면적이 60㎡ 이하면 75%, 60㎡ 초과 85㎡ 이하면 50% 취득세 감면을 받을 수 있습니다. 2019년 12월 31일 까지는 200만원 이하면 100% 면제가 가능했는데(200만원 초과시 85% 감면) 개정되었습니다.
2) 승계 취득한 입주권 취득세
입주권을 전매하여 취득하는 경우도 있는데, 이 경우에는 승계 취득한 입주권이라고 합니다. 승계 취득한 입주권은 취득당시 주택 멸실여부에 따라 취득세율이 달라집니다. 주택을 멸실하기 전에 취득했다면 주택 자체를 취득하는 것으로 보기 때문에 세대별 주택 보유수에 따라 취득세율 중과가 적용될 수 있습니다. 하지만 주택 멸실 이후 취득한다면 주택이 멸실된 상태의 토지만 취득하는 것과 같아서 땅에 대한 취득세율 4%(농어촌특별세 및 지방교육세 제외)가 적용되고, 추후 건물이 지어지고 난 뒤 건물에 대한 원시취득세율이 적용되므로 취득세율 중과를 걱정하지 않아도 됩니다.
3) 대체주택 취득세
만약 입주권 보유자가 정비사업으로 인하여 거주할 공간이 사라져 주택이 완공될 때까지 거주할 공간이 필요하게 됩니다. 이 때 조합원이 매입하여 거주하는 주택을 세법에서는 ‘대체주택’이라고 합니다. 지방시행세법 제28조 5에 근거하여 관리처분인가 또는 사업시행인가 당시 사업구역내에 거주하는 세대로서 신규 주택을 취득하는 경우 2주택 취득세율이 아닌 1주택 취득세율을 적용하게 됩니다.
4) 분양권 취득세
분양권에서는 분양권 취득 자체가 주택에 대한 권리이기 때문에 취득세가 발생하지 않습니다. 분양권은 주택으로 완공된 후 실제주택을 취득할 때 취득세를 납부합니다. 분양권은 분양사업자로부터 매입한 권리와 같아서 매입한 권리가 주택으로 완공될 때 매매 취득세율이 적용됩니다. 매매 취득세율이 적용된다는 말은 취득세 중과 역시 적용됨을 의미합니다.
분양권에서 취득세율의 중과 판단은 분양권을 취득하는 시점입니다. 분양권 취득일을 기준으로 1세대가 주택을 몇 채 보유하고 있는지에 따라 분양권으로 완공되는 주택의 취득세율이 달라집니다. 그러면 만약 1세대(부모님, 자식)가 2주택을 보유하고 있는데 분양권을 매입했다고 한다면 3주택자의 취득세율이 적용되어야 합니다. 하지만 분양권이 주택으로 완공되기 전 자식이 세대분리를 통해서 단독세대를 구성한다면 무주택세대가 되어 1주택자의 취득세율로 취득세를 납부할 수 있습니다. 물론 독립된 세대로 인정받을 수 있는 요건을 충족해야 합니다. 여기서 독립된 세대로 인정받으려면 30세 이상이거나 30세가 되지 않았을 때 독립적 생계 유지가 가능한 기준 중위소득의 40% 이상(2023.1.1.고시 기준 831,157원)의 소득이 꾸준히 있어야 됩니다.
2. 보유세
보유세에 해당하는 재산세와 종부세는 입주권이나 분양권에 영향을 받지 않습니다. 입주권, 분양권 모두 실제 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리에 불과해서 보유세에서는 주택수에는 포함되지 않습니다. 다만, 입주권에서는 주택의 멸실여부에 따라 보유세(재산세, 종부세)가 부과될 수 있습니다. 조합원이 보유하고 있는 입주권의 시작은 주택입니다. 기존 주택이 멸실되고 주택을 취득할 수 있는 권리로 전환된 후, 다시 완성된 주택이 됩니다. 여기서 보유세 부과기준일인 6월 1일에 주택멸실 여부가 중요한데, 관리처분계획인가일이 지났지만 주택이 아직 멸실되지 않았다면 보유세는 그대로 부과 됩니다.
3. 양도세
양도세에서 입주권은 2006년 1월 1일부터 주택 수에 포함해 계산하기 시작하였으며, 분양권은 2021년 1월 1일 이후 청약에 당첨되었다면 양도세 중과여부를 판단할 때 주택 수에 포함됩니다.
입주권 또는 분양권이 주택 수에 포함된다면 입주권 또는 분양권을 제외하고 1세대 1주택자라고 해도 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 그렇다고 해도 취득세와는 달리 예외사항이 있습니다. 만약 수도권, 광역시, 세종특별자치시를 제외한 지역의 조합원입주권 또는 분양권의 가격이 3억원을 초과하지 않으면 주택 수에 포함되지 않습니다.
1) 입주권 양도세 비과세
입주권도 세금에서 주택으로 보기 때문에 1세대 1주택자가 입주권을 매도할 때도 일정 조건을 만족한다면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다. 양도세에서 입주권을 구분하는 시점은 관리처분계획 인가일입니다. 입주권을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받으려면 관리처분계획 인가일 현재 보유하고 있는 주택이 양도세 비과세 조건을 충족하고 있어야 합니다. 즉, (1)주택을 기준으로 관리처분계획 인가일까지 2년 이상의 보유기간을 충족해야 하며, (2)조정대상지역에 있고 2017년 8월 3일 이후에 취득했다면 2년 이상의 거주기간도 충족해야 합니다. 이 때 비과세 가능 금액은 주택 양도세 비과세 금액과 동일한 실거래가격 12억까지입니다. 물론 12억을 넘어도 장기보유 특별공제 혜택을 받을 수 있습니다. 단, 관리처분계획 인가일 전 기존 주택분에 대한 양도차익에 대해서만 가능합니다. 정리하자면, 관리처분계획 인가일 기준으로 1세대 1주택자이면서 입주권을 매도하는 시점에 다른 주택이나 분양권을 보유하고 있지 않다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
2) 대체주택 양도세 비과세
입주권에 관해 앞에서 대체주택과 관련하여 1세대 1주택자가 일정조건을 취득하면 1주택 취득세를 적용했듯이, 양도세에서도 양도세 비과세 혜택이 있습니다. 그를 위한 조건으로는 먼저 (1)보유하고 있는 1채의 주택이 정비사업에 의하여 입주권으로 변경되어야 합니다. 만약 원조합원이 아닌 전매로 인한 승계 조합원에게는 해당되지 않습니다. (2)다음으로는 매수하는 주택이 실거주를 위한 주택이어야 합니다. 여기서는 사업시행인가일을 기준으로 대체주택 해당 여부를 판단하게 됩니다. 대체주택은 사업시행인가일 이후 취득한 주택이어야 하고 취득한 주택에서 실제 1년 이상 거주를 해야만 인정받을 수 있습니다. 이후 주택이 완성된 후 완성된 날부터 3년 이내에 입주해야 합니다. (3)마지막으로 주택이 완성된 후 3년 이내에 대체주택을 매도해야 합니다. 이러한 요건을 모두 충족한다면 대채주택을 매도할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
3) 분양권 양도세
분양권은 입주자 모집공고를 통해 권리를 부여받으며 입주할 수 있는 권리에 당첨된 것으로 실물 주택을 보유한 적이 없어 입주권과 달리 비과세 혜택은 존재하지 않습니다. 따라서 분양권에 프리미엄을 붙여서 매도한다면 프리미엄 차액에 대해 양도세가 부과되는데 2021년 6월 1일 이후 양도분에 적용되는 세율은 조정대상지역 여부와 관계없이 보유기간이 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%의 고율의 세율(2023년 10월 기준)이 적용됩니다. 따라서 분양권 자체를 매도하는 경우에 세부담 측면에서 유리할 것이 없지만 이사하기 위해 분양권을 취득하는 양도세 일시적 2주택 비과세 특례는 적용이 가능합니다.
4) 분양권 양도세 비과세
분양권을 취득해 적용받는 일시적 2주택 비과세 특례는 취득 시점부터 중요합니다. 실물 주택에 적용되는 양도세 일시적 2주택 비과세 특례와 동일하게 (1)기존주택을 취득하고 나서 최소 1년이 지난 뒤에 취득해야만 합니다. (2)이후 분양권을 취득한 날로부터 3년의 기간 내에 보유하던 주택을 매도하면 됩니다. 하지만, 실질적으로 주택이 완공되기 전에 주택을 매도하는 경우는 거의 없기 때문에 세대전원을 기준으로 분양권이 주택으로 완공된 후 보유하고 있는 주택을 판다면 일정기간 안에 완공된 주택으로 전입해야 하는 조건이 필요합니다. 세대 전원을 기준으로 분양권이 주택으로 완공된 후 3년 이내에 전입하고, 전입 후 1년 이상 계속 거주기간을 채워야합니다. 전입과 거주조건을 충족한다면 분양권을 취득하고 취득일로부터 3년이 지나 기존 보유주택을 매도해도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
4. 마치며
이렇게 부동산에 관한 권리인 입주권과 분양권 세금에 대해서 알아보았습니다. 취득세, 보유세, 양도세에서 이러한 권리를 주택으로 보는 시점이 다르기 때문에 저도 몇 번 정독을 했었던 것 같습니다. 덕분에 좋은 공부를 할 수 있었고 이렇게 같이 공유할 수 있어 유익한 시간이었습니다.
이상 입주권과 분양권에 대한 세금 스터디를 마치겠습니다.
감사합니다.
