시드니 서북쪽에서 주택부분 Property Valuer를 하고 있는 Feelsoft입니다.
제목처럼 집을 볼 때 필요한 기술적인 이야기를 말씀드리고자 합니다. 호주로 이민을 오실 분이든 혹은 호주에서 사시는 분이든 집을 구하실 때가 있을 텐데 현실적으로 도움이 되는 이야기를 핵심만 간략하게 설명드리겠습니다. 두 개의 이야기로 나누고자 하는데 첫 번째는 위치에 관한 내용입니다.
거두절미하고 본론으로 들어가겠습니다.
역세권은 부동산의 가치를 높이는가?
속칭 역세권이라고 하는 전철역 인근 지역에 대한 프리미엄은 지역에 따라 있을 수도 있고 없을 수도 있습니다. 오히려 가치에 부정적인 요인이 될 수도 있다는 것을 유념하세요. 이는 그 지역에 거주하는 사람들의 연령대와 소득 수준과 관련이 깊습니다. 소득 수준이 높은 지역에 중장년이나 노년이 많다면 대중교통을 이용할 수요는 줄어들고 역세권은 오히려 치안과 소음면에서 저해요인이 됩니다. 시드니의 동쪽 해안지역이 대표적인 예입니다. 반면 20, 30대의 청년이나 학생들이 많은 지역, 주차공간이 부족한 지역이라면 역세권은 당연히 프리미엄이 있습니다.
Tip) 구글맵으로 역 주변의 주택구조를 확인해 보시는 것도 도움이 됩니다. 전철역 주변에 스트라타 (유닛/타운하우스)가 많은 지역은 상대적으로 역세권 프리미엄이 높습니다. 반대로 단독주택만 위치한 경우에는 역세권 수요가 그리 높지 않다고 보면 됩니다.
학군은 부동산의 가치를 높이는가?
이는 역세권보다 더 편차가 큽니다. 이는 해당지역 주민의 교육열에 따라 상당히 민감한 편입니다. 인지하시겠지만 중국, 인도, 한국 등이 교육열이 높은 대표적인 국가입니다. 실제 높은 퍼포먼스를 보이는 학교 주변에는 예외 없이 해당 국가 출신 거주민이 많다는 것을 알 수 있습니다. 특히 공립학교가 사립에 비해 월등히 두드러지는데 명성이 좋은 학교의 Catchment (학군)에 들어가는 주택의 경우 30% 이상 가격이 높은 경우도 있습니다.
다만 Catchment의 영향을 적게 받는 Selective School이나 사립학교, 그리고 앞서 말한 특정 국가 출신이 적은 지역은 민감도가 현격히 줄어듭니다 오히려 아침이나 오후에 통학차량으로 인해 주거환경이 열악해지는 경우가 많아 학교 주변을 피하는 경우가 많습니다.
Water View는 정말 가치를 높이는가?
많은 분들이 호주 사람들은 워터뷰를 좋아한다고 하는데 이는 사실이며 우리들이 생각하는 이상입니다. 바다나 강이 어느 정도나 보이느냐에 따라 토지의 가격이 두 배 가까이 차이가 나기도 합니다. 게다가 해안/강변에 인접하여 Jetty (보트정박시설)까지 갖추고 있다면 프리미엄 급이라 하겠죠.
다만 대부분 워터뷰가 좋은 지역은 상대적으로 경사가 심해 주차장이나 건물 내의 동선이 불편하며 (도로 쪽으로 창문과 발코니가 넓어) 프라이버시가 좋지 않고 도로도 좁은 경우가 많습니다. 대중교통이나 가스 등의 서비스 제공도 불리하고요. 그럼에도 건축비용과 유지보수 비용은 높은 편입니다.
개발 호재가 있는 지역을 미리 알 수 있나?
호주의 도시계획은 Council과 State가 그 역할을 나누어 상당히 체계적으로 이루어져 있습니다. 또한 그 실행 역시 중장기 플랜에 의해 대중에게 공유되고 있는 바, 조금의 수고를 들여 검색을 하시면 알 수 있으며 또한 그런 개발정보가 오랜 기간을 통해 이미 토지의 가격에 녹아들어 가 있는 경우가 대부분입니다. 다시 말해 갑작스럽거나 비밀스러운 호재는 찾아보기 어렵습니다.
Tip) 다만 호주도 도시성장에 따른 토지개발과 용도/지목 변경이 지속적으로 이루어지고 있는 만큼 다음의 개발 호재는 노력에 따라 발굴하실 수 있습니다.
. 역세권 확장에 따라 용도/지목변경: Low Density (1/2층 주택)에서 Medium Density (타운하우스/유닛)로 변경
. 광역도로 주변 주거환경 정비에 따라 High Density (중고층아파트)로 변경
. 택지개발계획에 따라 기존 (준농지형) 택지를 개발업체에 고가매각
. 택지개발계획에 따라 개발제한지역이 개발가능지역으로 변경
다만 이러한 곳은 노후된 건물, 수도, 가스 등 서비스 인프라 미흡, 주변 편의시설 부족 등으로 주거환경이 열악한 경우가 많음을 유념하세요.
Low Socio
저소득자들을 위해 임대주택 또는 저가에 제공하는 주택들이 모여있는 지역들이 있습니다. NSW주에서는 NSW Land and Housing Corporation 이 그런 일을 일을 합니다. (전에는 Housing Department가 그 일을 했습니다.) 이 지역은 교육 수준이나 소득 수준이 상대적으로 저조한 사람들이 주거할 가능성이 높으므로 주거환경이 그다지 좋다고 할 수는 없습니다. Blacktown 카운슬의 서쪽지역이 대표적인 예입니다. 주택가격은 상대적으로 저렴하지만 신중하셔야 할 겁니다.
분필 또는 Granny Flat을 건축할 수 있나?
개발 호재를 찾는 것이 덕후의 영역이라면 분필 (두 개의 필지로 Subdivision) 또는 Flat 건축을 할 수 있는 토지를 찾는 것은 일반인도 비교적 용이하게 할 수 있습니다. 해당 지역 Council 웹사이트에 찾아들어가 DCP (Development Control Plan)라는 문서를 찾아보세요. 토지의 조건 (면적이나 Frontage 길이) 등을 상세히 기술해 놓았을 겁니다.
Tip) 보통 이런 정보는 집을 파는 매도인 측 에이전트가 홍보문구에 포함시키지만 에이전트도 모르는 경우가 많으므로 꼭 DCP 확인하세요. 카운슬마다 틀리기는 하지만 두 도로가 만나는 코너에 있는 부지가 이에 해당되는 경우가 많습니다.
집을 찾았는데 주변의 무엇을 보아야 하나?
편의시설이나 관공소 등 누구나 알 수 있는 주변환경 외에 챙겨야 할 Tip을 드리자면;
. Certificate of Title (등기부등본)과 Deposited Plan (지적도) 확인
기본적으로 그리고 필수적으로 확인해야 할 항목이지만 너무 전문적이고 이론적인 영역인 데다 본 게시물의 성격에 맞지 않아 생략합니다. 보통은 변호사가 검토하고 챙겨줍니다.
. Bush Fire 지역, 범람지역, 지반침하지역이 아닌지 확인
설마 하실 텐데 상당히 중요한 항목이며 주택담보대출을 해줄 때 은행이 기본적으로 챙기는 항목입니다. NSW 주는 아래의 링크에서 확인하시면 됩니다.
