내 집 마련의 허상
자가는 월세처럼 허공에 날라가지 않으며 손에 잡히고 심리적 안정감을 제공하지만 단점이 훨씬 더 많다.
1.수익률이 S&P500보다 낮다. 물론 부동산으로 S&P500 이상의 수익률을 낸 사람도 있겠지만 분명히 실거주와 수익 내는 목적의 부동산을 명확히 분리했기 때문이다. 실거주도 하면서 수익이 높은것은 매우 어렵다.
2.편의성이 월세보다 떨어진다. 월세는 이사가 매우 쉬우며 윗층에서 소음이나 공사중, 등 외부에 문제가 있을때 언제든지 나갈수 있지만 자가의 경우 해당 문제로 인해 이사가는게 쉽지 않다. 또한 월세는 물리적으로 매물이 훨씬 많을수 밖에 없고 선정요인으로는 그저 회사와 가까운 순으로 정하기만 해도 될 정도로 깔끔하게 선택할수 있다. 월세였으면 자전거로 15분이면 될만한 거리를 자가의 경우 매물 자체가 적을수 밖에 없기 때문에 회사와의 거리가 멀어질수 밖에 없으며 이렇게 되면 불편한 대중교통이나 자동차를 구매하도록 강요받게 된다. 층간 소음이나 주변에서 공사할때의 소음 역시 마찬가지다. 월세라면 그냥 이사가면 끝이다. 하지만 자가일 경우 매우 골치아파진다.
또한 자가의 경우 그저 가깝다 등의 거주편의성을 이유만으로 구매를 해서는 당연히 안되고 이 집이 오를것인가? 가 가장 중요한 문제이다. 즉 거주의 목적이 아닌 재산으로써의 수단으로 인해 생기는 가치가 달라져서 필연적으로 편의성이 떨어질수 밖에 없다. 이는 월세를 그만큼 편리하게 이용했다는것에 대한 서비스 이용료로 생각해야 한다. 건물에 하자가 있으면 즉시 건물주에게 연락해서 고쳐달라고 하면 끝이다. 그에 반해 자가는 모든것을 자기가 직접 관리해야 한다.
3.직관성이 떨어진다. 월세는 그저 회사와 가까운 순으로 고르면 끝이고 남는돈으로 S&P500 넣으면 끝난다. 그에 반해 자가의 경우 부동산에 대한 지식이 필요하다. 부동산법/세금과 금융/대출,투자/시장분석,운영/기술에다가 해당지역의 특성인 지역별 개발 호재, 수급 상황, 유동인구, 경제구조, 선행 지표, 건물의 하자여부, 내부 구조 변경가능성, 관리비 등등을 전부 파악해서 공부와 공부끝에 신중에 신중을 기해서 골라야 한다. 억단위 물건인데 어떻게 회사와 가까운 순으로 고를수 있겠는가? 해당 수익률이 높을만한곳으로 좁히다 보면 결국 가깝고 적당한 사이즈의 거주여건과 점점 더 멀어지게 된다.
3.월세 지출은 안나가지만 보유세가 나간다. 재산세 및 종합부동산세는 주택의 공시가격을 기준으로 부과되며 고가주택일수록 누진적으로 적용된다. 이 세금이 자가 소유자의 현금흐름을 지속적으로 압박한다.
4.월세 지출이 낭비라는 인식은 자가 소유자가 감수하는 기회비용을 무시하는 인지편향의 부산물이다. 월세지출을 피하는 대신 금융시장 수익(S&P500)을 포기하며 월세 지출을 피함으로써 얻는 이익은 그만큼 기회비용을 날리는 것이 된다. 즉 월세 지출을 손실로 인식하지만 눈에 보이지 않는 기회비용을 인지하지 못하게 된다.
5.미래에 대해 알수 없다. 언제 이직을 할지, 퇴직 후 본가에 가서 여유를 가질지, 가족들이 나가게 되서 방이 비게 될때의 손실 등을 감안해서 월세는 유연하게 이사할수 있지만 자가 구매의 경우 파는게 어려운 특성으로 인해 경직될수 밖에 없다.
결과적으로 자가 소유가 제공하는 실질적인 이익은 임대차 갱신 불안정으로부터 해방되어 종신 거주에 대한 심리적 보장을 얻는 가치이며 이는 금전적으로 환산하기 어렵다. 또한 집을 샀다는 행위가 신용도, 사회적 안정 등의 사회적 자본을 형성하는데 기여한다. 하지만 월세 + S&P500이 가져다 주는 편의성과 수익률은 자가보다 훨씬 더 큰 이득을 준다.
즉 정리하자면 자가는 거주와 투자가 강력한 상충관계에 있으며 부동산법도 계속해서 바뀌기 때문에 끊임없는 공부가 필요하지만 월세 + S&P500은 거주와 주가가 명확히 분리되며 주식에 대해서는 법이 바뀐다고 해서 S&P500에서 바꿔야 할 이유가 없으며, 거주는 명확한 편의성, 투자는 명확한 수익률이 그것도 아주 단순하게 해결된다. 정말로 부동산을 갖고 싶다면 내 집 마련이라는 감성적이 아닌 철저히 수익률로 계산하라.