리스회계(IFRS16) 이해
사용권자산, 리스부채 회계처리 방법과 EBITDA 영향
1. 오늘 배울 주요 내용
오늘은 리스 회계기준의 변화, 특히 IFRS 16 도입 이후의 핵심 구조와 실무상 파급효과에 대해 설명드리고자 합니다. IFRS 16은 기존의 운용리스와 금융리스 구분 방식을 대폭 수정하여, 거의 모든 리스를 자산과 부채로 인식하도록 변경하였습니다. 이 변화는 단순한 회계 처리상의 기술적 이슈를 넘어서, 기업의 재무구조, 수익성 지표, 그리고 투자 판단 지표에까지 영향을 미칩니다. 특히 EBITDA, 총차입금, 레버리지 배수 등에 변화를 유도하기 때문에, 금융권 실무자라면 이 기준의 본질을 반드시 이해하고 있어야 합니다. 이번 글에서는 사용권자산과 리스부채라는 새로운 회계 항목의 처리 방식부터 시작해, EBITDA에 미치는 영향, 실무 적용 사례까지 구조적으로 설명드리겠습니다.
2. 단순한 회계 변경이 아닌 실질 구조의 전환
기존 회계 기준에서는 리스를 크게 운용리스(Operating Lease)와 금융리스(Finance Lease)로 구분하여, 운용리스는 단기 임차 개념으로 인식하지 않고 단순 임차료로 처리했습니다. 하지만 IFRS 16이 도입되면서, 대부분의 리스 계약은 이제 ‘사용권자산(Right-of-Use Asset)’과 ‘리스부채(Lease Liability)’로 회계상 인식됩니다. 즉, 기업은 리스계약 체결 시 자산을 ‘사용할 권리’를 갖는 동시에, 미래 임차료를 지급할 의무를 지게 되므로, 이를 각각 자산과 부채로 회계에 반영해야 합니다. 단순한 임차계약이더라도 회계상 재무제표에 직접 영향을 미치는 구조로 전환된 것입니다.
이러한 변화는 재무제표에 다음과 같은 구조적 변화를 가져옵니다. 첫째, 자산총액과 부채총액이 동시에 증가하여 재무상태표 구조가 변화합니다. 둘째, 손익계산서에서 기존 임차료 항목이 사라지고, 대신 감가상각비와 이자비용으로 분할 인식됩니다. 셋째, EBITDA는 감가상각과 이자를 제외하는 구조이므로 리스에 따른 비용이 제거되어 상승하게 됩니다. 이는 결국 기업의 수익성 지표를 인위적으로 높이는 결과를 낳을 수 있어, 실무에서는 이를 ‘기준 변경 효과’로 보정하여 해석하는 것이 필요합니다.
3. 사용권자산과 리스부채 회계 처리의 실제 구조
IFRS 16에 따라 기업이 리스계약을 체결하면, 사용권자산과 리스부채를 동시에 최초 인식합니다. 사용권자산은 리스기간 동안 감가상각되며, 리스부채는 상환일정에 따라 분할 상환되며 이자비용이 발생합니다. 리스부채는 리스 계약상 확정된 임차료의 현재가치를 기준으로 측정하며, 할인율은 통상 기업의 증분차입이자율을 적용합니다. 이때 실제 현금유출은 동일하더라도, 회계상 이익 구조가 완전히 달라지게 됩니다.
예를 들어, 연간 임차료가 10억 원인 계약을 체결했다면, 과거에는 단순히 매년 임차료 10억 원을 비용 처리했지만, IFRS 16 적용 이후에는 사용권자산을 설정해 매년 8억 원 감가상각비, 2억 원 이자비용 등으로 나뉘어 인식될 수 있습니다. 그 결과 손익계산서상 EBITDA는 10억 원만큼 상승하게 되며, 반대로 재무상태표상 리스부채가 증가하면서 총부채비율이 높아집니다. 결국 회계처리 방식만 바뀌었을 뿐 실질 현금흐름은 동일하기 때문에, 실무 분석에서는 이 영향치를 분리해서 이해해야 합니다.
4. M&A, 인수금융, 실사 보고서에서의 활용과 유의점
M&A 실무에서 가장 먼저 고려하는 지표 중 하나가 바로 EBITDA입니다. 리스 회계기준 변경으로 인해 EBITDA가 인위적으로 증가하면, 이를 그대로 반영하여 EV/EBITDA 배수를 적용할 경우 기업가치가 과대평가될 수 있습니다. 따라서 실무에서는 IFRS 16 적용 전후 EBITDA를 비교하고, ‘리스조정 EBITDA’를 별도로 산출하여 정상화(Normalization) 작업을 진행합니다. 특히 다수의 부동산 리스를 활용하는 유통기업, 물류기업, 외식프랜차이즈 등은 회계 기준 변경의 영향이 매우 크기 때문에, 실사 보고서(FDD)에서는 이 항목을 반드시 별도로 분석합니다.
예를 들어 A기업이 최근 IFRS 16 적용으로 인해 EBITDA가 150억 원에서 180억 원으로 증가한 경우, 과거 실적 비교나 EV/EBITDA 배수 적용 시 기준점을 잘못 잡으면 인수금액이 과도하게 산출될 수 있습니다. 이런 사례는 실제 거래에서 자주 발생하며, 투자자들은 IFRS 16 적용 전후 조정표를 별도로 요청하기도 합니다. 인수금융에서도 마찬가지입니다. 레버리지 비율을 산정할 때 리스부채를 순차입금에 포함할지 여부에 따라, Net Debt/EBITDA나 DSCR이 크게 달라질 수 있습니다. 일부 금융기관은 리스부채를 부채로 간주하지 않기도 하지만, 실무적으로는 리스 유형, 계약기간, 조기해지 가능성 등을 검토하여 신중히 판단합니다.
또한 리스 회계 기준은 세금과도 연결됩니다. IFRS 기준과 별도로 세무상 비용처리는 여전히 임차료로 처리되는 경우가 많아, 회계상 이익과 세무상 이익 간의 차이가 발생하며 이연법인세 항목이 추가로 조정될 수 있습니다. 이 부분 역시 인수 이후 재무모델 작성 시 반드시 고려되어야 하며, 실사 단계에서 누락될 경우 인수 후 예상 손익과 실제 실적 간 차이가 발생할 수 있습니다.
5. 마치며: 기준 변화는 숫자만 바꾸는 것이 아니다
IFRS 16은 단순히 회계 처리 방식 하나가 바뀐 것처럼 보일 수 있습니다. 하지만 실무적으로는 재무비율, 수익성 지표, 기업가치 산정 방식에까지 영향을 주는 구조적 변화입니다. 특히 EBITDA 중심의 분석이 많은 M&A, 인수금융 시장에서는 이 변화가 숫자의 실체를 얼마나 왜곡할 수 있는지를 명확히 인식해야 합니다. 실무자는 단순히 ‘EBITDA가 올랐다’는 결과만 보기보다, 그 이유가 무엇인지, 회계 기준 변경에 따른 착시는 없는지를 항상 질문해야 합니다.
리스는 결국 ‘현금을 나누어 지불하는 방식’에 불과하지만, 회계 기준에 따라 자산과 부채로 기록되며 수익성 지표까지 흔들릴 수 있습니다. 따라서 실무 분석에서 IFRS 16은 단순히 회계 기준으로서의 이해를 넘어, 리스크 관리와 딜 협상의 출발점이 됩니다. 오늘의 글이 리스 회계 기준 변화에 대한 구조적 이해와 실무 감각을 키우는 데 도움이 되셨기를 바랍니다.
