외국인 국내 주택 10만4천 채…비중 0.5%·규제 논
[경제기사 해독]
외국인 국내 주택 10만4천 채…비중 0.5%·규제 논란
중국·수도권·아파트 쏠림 지속…허가제·실거주 2년 의무 후 증가세 둔화
국토교통부 통계에 따르면 2025년 6월 기준 외국인이 보유한 국내 주택은 10만4,065가구로 전체 주택의 0.53%다. 절대 규모는 크지 않지만, 수도권 집중·특정 국적 편중·규제 회피 문제 등이 맞물리며 주택시장 주요 이슈로 부상했다.
외국인 보유 주택은 최근 1년간 약 3.8% 증가했다. 아파 트를 포함한 공동주택 비중이 90% 이상이며, 국적별로는 중국이 56%, 미국이 22%다. 지역적으로는 72%가 수도권에 몰려 있다. 정부는 외국인 단기 투기성 수요 차단을 위해 수도권 대부분을 ‘토지거래허가구역’으로 지정하고 외국인에게 실거주 2년 의무를 부과했다. 시행 이후 외국인의 수도권 주택 매수 건수는 뚜렷한 감소 세를 보이고 있으며, 증가 속도도 둔화됐다. 다만 외국 인이 해외 금융기관을 활용해 대출 규제를 우회하는 문제, 오피스텔 등 준주거 시설로의 풍선효과, 장기 거주 외국인·재외동포의 불편 등 정책 한계도 지적된다.
해설
외국인 소유 주택 비중은 0.5% 수준에 불과하지만, 시장 영향력은 단순 비중 대비 크게 평가된다. 핵심은 수요의 질이다.
첫째, 수도권·아파트·중국 중심 쏠림이 강해 공급 경직 구역에서 가격 상승 압력이 높다.
둘째, 외국인은 해외 금융기관을 통해 자금을 조달하는 경우가 많아 LTV·DSR 규제 우회가 가능하다. 이는 내· 외국인의 규제 형평성 문제로 연결된다.
셋째, 허가제·실거주 의무는 투기 수요 감소에 효과적 이지만, 준주거 시설로 이동하는 수요 분산(풍선효과), 거주 목적 외국인의 제약 증가라는 부작용이 발생할 수있다.
이번 규제의 본질은 주택을 투자재가 아닌 거주재로 재정의하는 데 있다. 다만 장기적으로 시장 안정 효과가 얼마나 유지될지는 추가 검증이 필요하다.
논술·정책 분석 관점
1. 정책 주체
• 국토부: 보유 통계, 허가구역 지정, 실거주 의무 운영
• 지자체: 허가 심사·실거주 점검
• 금융당국·FIU: 해외 자금 모니터링
• 국세청: 세금·탈루 관리
• 외국인/무주택자: 이해관계 충돌 지점 판단
2. 시장 메커니즘 (★)
• 외국인 수요 증가 → 수도권 수요 영향 → 가격 상승
• 해외 대출 → 국내 대출규제 우회 가능성
• 허가제·실거주 강화 → 단기 투자 수요 감소 → 오피스텔 이동 가능성
3. 정책 효과
• 기대 효과: 투기 차단, 가격 안정, 형평성 제고
• 실제 효과: 외국인 매수 감소·증가세 둔화
• 불확실성: 투자 위축, 가격 안정 지속성
4. 부작용·한계
• 거래 지연, 행정 부담
• 준주거시설로의 풍선효과
• 장기 체류 외국인의 불편
• 비수도권 지역 투자 위축 위험
5. 대안 (★)
• 지역·유형별 차등 규제 (수도권 강화·지방 유입 전략)
• 실거주 vs 투자 목적 구분 규제
• 외국인 세대 기준 주택 보유 관리
• 해외 대출 정보 연계 등 레버리지 통합 관리
