권리금회수방해 해당유무 판단하기 위해서는
안녕하세요.
임대차관계에서는 서로의 이익을 따지기 위해서 크고 작은 분쟁이 많이 일어나게 됩니다. 존속기간에는 원만한 관계를 유지하기 위해서 한 발 물러서며 양보하는 분들도 계시는데요.
좋은 관계가 이어지더라도 영업을 정리하는 과정에서 임대인의 권리금회수방해 행위로 생각지도 못한 법적다툼에 휘말리기도 합니다.
과거에는 임차인이 대가를 받고 매장을 양도하는 것을 법적으로 보호하고 있지 않아 건물주가 마음먹고 방해한다면 빈손으로 나올 수 밖에 없는데요. 피해사례가 많아지자 세입자의 권익 보호를 위해 2015년 관련 조항을 신설하였습니다.
하지만 누구나 다 보호가 가능한 것이 아니고 상대방이 협조적이지 않다고 해서 무조건 방해행위라고 판단할 수 없기 때문에 이를 개인적으로 판단하는것 보다는 전문가에게 자문을 구하는 것을 권해드립니다.
영업가치회수의 과정은
영업가치를 잘 회수하기 위해서는 보호가 가능한 기간과 실행방법에 대하여 잘 알아두시는 것이 좋습니다. 먼저 권리금은 임대차 관계가 종료되기 6개월 전부터 마지막 영업일 까지 보호를 받게 되는데요.
영세상인분들은 해당 기간 내에 후임자를 구한 뒤 양도양수계약을 맺어야 합니다. 이후 소유주가 후임자와 신규계약을 체결하여 주면 금전을 지급받고 정리할 수 있는 것이죠.
설명을 잘 보면 알 수 있다 싶이 양도인과 양수인만 합의한다고 하여 받을 수 있는 것이 아니라 건물주의 최종승낙이 있어야 함을 알 수 있는데요. 이를 위해서는 적극적인 주선행위가 필요합니다.
여기서 말하는 적극적인 주선행위라 함은, 상대방이 월세나 임대료를 잘 낼 수 있는 경제적 여건이 되는지 혹은 해당 목적물에서 영업하려는 사업에 대한 경험이 얼마나 있는지 등 자신이 알고있는 정보에 대하여 구체적으로 알려야 하죠.
이 과정에서 상가 임대인은 정당한 사유없이 권리금회수방해 할 수 없는데요. 후속임차인에게 무리한 임대료 조건을 요구하거나 업종을 지나치게 제한하고, 특별한 사정없이 계속해서 거절하여 피해를 보고 있는 상인분들이 많습니다.
후임자와 신규계약을 맺어주지 않는다면
만약 소유주가 후임자와 신규계약을 맺어주지 않는 등 권리금회수방해 받고 있다면 법적 대응을 통해 손해를 회복하여야 하는데요. 본격적인 법적조치에 앞서 몇 가지를 짚고 넘어가는 것을 권해드립니다. 먼저, 보호기간이 맞는지 확인하는 것입니다. 앞서 설명드렸듯이 관련법에서는 만기일 6개월 전부터 영업종료시점까지 가능하다고 규정하고 있는데요.
간혹 임대차기간이 1년도 더 남은 상황에서 건물주가 영업가치 회수에 대하여 협조적이지 않다고 주장하는 분들이 있습니다. 법률에서 규정한 기간이 아니라면 상대방이 협조적이지 않더라도 법적대응의 근거가 없다는 점 다시한 번 기억하시기 바랍니다.
다음으로는 적극적으로 주선행위를 하였는가 입니다. 실제로 회수할 수 있는 기간 자체가 6개월 정도로 상당히 짧기 때문에 영세상인 입장에서도 후임자를 구하는 것은 매우 어려운 일입니다. 기간에 대한 압박으로 아무 사람이나 데려와서 허락해달라고 하면 안되는데요.
임대인도 한 번 세입자를 들이면 10년간 마음대로 내보낼 수 없기 때문에 신규임차인에 대한 정보가 필요하겠죠. 추후 소송으로 이어지더라도 임차인이 주선행위를 적극적으로 하지 않았다면 권리금회수방해로 보지 않는 사례도 있습니다.
귀책사유가 있지는 않은지
보호기간 내에 적극적으로 주선하였음에도 거절당한다면 어떻게 해야할까요? 마지막으로 자신에게 귀책사유가 있지는 않은지 확인하셔야 합니다.
동법에 따라 3기 연체 등의 결격사유가 있다면 해당 권한에 대하여 보호를 받을 수가 없습니다. 3기 연체란 계약기간 동안 3개월치에 달하는 임대료를 밀린 날이 단 하루라도 있다면 해당되는데요. 도중에 모두 갚아 연체가 해소되었더라도 이력만으로도 해당 권한이 박탈되어 법적 대응이 불가합니다.
재계약을 통해 갱신하면 결격사유가 사라진다고 오인하는 분들이 많은데요. 법원에서는 최초계약일로 부터 상황을 따져보므로 차임만큼은 밀리지 않고 잘 내야 합니다.
상황에 적합한 전략을 수립하여야 합니다.
모든 조건을 따져보았을 때 특별한 사유없이 건물주가 권리금회수방해 행위를 지속한다면 보호기간이 끝나기 이전에 빠르게 전문가의 검토를 받아 보는 것이 좋습니다.
손해배상 소송의 경우 임대차가 종료된 이후 3년 이내 까지 제기하여 볼 수 있지만 시간이 지남에 따라 영업가치도 점점 하락하며 증거확보에도 많은 어려움이 생길 수 있기 때문이죠.
해당 사건의 경우 상황에 대하여 적합한 전략을 수립하고 유리한 증거를 최대한 확보하는 것이 중요하기 때문에 현재 어려움을 겪고 있다면 초기부터 전문가와 함께 적극적으로 대응하여 보시기 바랍니다.
