상가임대차보호법 5%, 월세 상한선 초과요구 받는다면
대한민국은 부동산 공화국이라는 명칭이 있을만큼 우리의 정치, 경제, 생활, 문화 전 분야에 깊숙한 영향을 주고 있습니다. 그만큼 부동산과 관련한 법적 분쟁은 헤아릴 수 없을 정도로 많이 발생되고 있습니다.
상대적으로 '을'의 지위에 있는 세입자를 위한 상가임대차보호법이 존재하지만 이 법률에 대한 지식이 부족하여 정당하게 권리를 주장하지 못하는 분이 정말 많은데요. 부동산법률연구소는 관련 법률을 적극 활용하여 의뢰인이 소외받지 않도록, 정당한 권리를 빼앗기지 않도록 최선을 다해 조력하고 있습니다.
오늘은 영세상인 분들이 재계약 시점에 맞닥뜨리는 임대료 조건 변경과 관련하여 설명드리고자 합니다. 이미 상가임대차보호법 5%, 월세 상한선에 대하여 알고계시지만 모든 임대차가 이 조건을 동일하게 적용 받는 것이 아니므로 집중하여 정독바랍니다.
상임법의 적용을 받는지 점검하세요.
상가임대차보호법 5% 월세 상한선 제한의 적용을 받기 위해서는 우선 이 법의 적용을 받는지 점검하셔야 합니다. 이 법을 온전히 적용받기 위해서는 사업자등록의 대상이 되는 목적물에서 주된 부분을 영업용으로 사용하여야 합니다.
'영업용'이라고 하면은 말그대로 무언가를 팔고 수익이 발생되어야 한다는 뜻인데요. 대부분은 이에 해당 됩니다. 하지만 간혹 물건만 쌓아 놓고 창고로 사용하는 경우에도 적용 받을 수 있는지 문의를 주시기도 하는데요.
물건만 쌓아 놓을 경우 영업행위가 있다고 판단할 수 없기 때문에 이 법을 온전히 적용받을 수 없다는 점 참고 바랍니다.
재계약 권한과 환산보증금 점검
다음으로는 계약을 갱신할 수 있는 권한이 남아 있어야 합니다. 임차인의 경우 관련법 제10조에 따라서 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 주장할 수 있는데요.
3개월 분의 월세를 밀리거나 무단전대, 부정한 방법으로 임차 등 귀책사유가 없다면 최대 10년간 영업권을 보장받게 되며 상대방은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
상가임대차보호법 5% 월세 상한선 적용을 받을 수 있는지 확인하기 위해선 갱신 권한이 남아 있는지 점검하셔야 합니다.
마지막으로는 환산보증금을 파악하여야 하는데요. 현재 건물주에게 내고 있는 월세에 100을 곱한 뒤 보증금을 더해 나온 결과값과 해당 지역의 기준범위를 비교하시면 됩니다.
모든 조건에 부합하여야 합니다.
환산보증금을 파악하였더니 기준 이하이며, 갱신의 권한도 남아있으며, 영업용으로 사용중이라면 상가임대차보호법 5% 월세 상한선 적용을 받습니다.
다만, 어느 하나의 조건에라도 부합하지 않는다면 이 법적 규정에 대하여 보호받기 어렵습니다. 만약에 재계약 권한은 남아있지만 환산보증금은 초과하는 경우 월세 상한선의 보호가 되지 않으니 무리하게 초과하여 요구 받는다면 모두 수용해아만 하는 것일까요?
아닙니다. 갱신권한이 남아 있다면 어느 정도 방어전략을 수립하여 볼 수 있습니다. 주인은 무턱대고 올리고 싶은대로 올리는 것이 아니라 주변상가의 시세, 조세, 경제상황 등을 고려하여 증액을 요구 하여야 하는데요. 터무니 없는 조건을 제시한다면 그 사유에 대하여 직접 밝혀야 합니다.
10년을 초과하여 영업중이라면
오래전부터 영업을 시작하여 법률에서 보장하는 10년을 훌쩍 넘겨 운영 중이라면 상황이 좋지 않습니다. 이 경우 환산보증금을 초과하지 않더라도 상가임대차보호법 5% 월세 상한선의 제한이 없기 때문입니다.
갱신을 주장할 수도 없는 상황이기에 임대인 측에서 조건에 맞춰주지 못하면 나가라고 강하게 나오는 사례도 많은데요. 이 때는 무리한 증액 요청을 들어주기 보다는 영업가치 회수로 전략을 달리 수립하는 것을 더욱 권해드리고 있습니다.
상대방의 요구대로 무리하게 올려주었다가 추후 3기 연체 등의 귀책사유가 발생되면 권리금 회수도 하지 못한 채 빈손으로 퇴거하는 최악의 상황이 초래될 수 있기 때문입니다. 또한, 무엇보다 높은 임대료 조건이 형성된 상황이라면 퇴거 시 후임자를 구하는 것에도 많은 어려움이 발생될 수 있습니다.
영업가치 회수는 임대차가 종료되기 6개월 전 부터 마지막 영업일까지가 보호 기간으로 해당 기간에 후임자를 찾아 양도양수계약을 맺고 건물주에게 주선한 뒤 상대방의 최종 승낙이 있어야 하며 임대인은 정당한 사유없이 신규계약을 거부하는 등으로 방해해서는 안되는데요. 비협조적이라면 전문가와의 상담을 통해 손해배상을 청구하여 볼 수 있습니다.
감정싸움을 지속하기 보다는
물가가 상승함에 따라 임대료는 자연스럽게 인상될 수 밖에 없습니다. 하지만 아무래도 금전적인 부분이 얽혀있다보니 서로의 이익만을 생각하며 의사의 합치가 잘 이루어지지 않는데요. 상대적으로 '갑'의 지위에 있는 소유주는 태도들 굽히기 보다는 조건을 맞추지 못하면 나가라고 이야기 하곤 하죠.
우선 이러한 문제에 놓이게 되셨다면 오늘 설명 드린 내용을 토대로 계약갱신의 권한이 남아있는지, 환산보증금 이내의 상가인지 따져보신 후 적극적으로 권리를 주장하시기 바랍니다.
그럼에도 불구하고 원만한 합의점을 찾지 못한다면 전문가의 조언을 들어보시는 것을 적극 권해드리며, 같은 법이라도 각각의 상황에 따라 달리 해석되고 향후 전략수립에도 상이점이 있을 수 있으므로 가장 최적의 솔루션은 무엇인지 상담을 머저 받아보시길 바랍니다.
