임대료 인상 거부 무조건 퇴거해야 할까?
작년에 세입자가 임대료 인상 거부 했다는 사유로 해당 상가의 출입구를 컨테이너 박스로 막아버린 한 건물주가 벌금형을 선고받은 사례가 있었습니다.
자세한 내막을 살펴보면 강남구의 한 건물을 소유한 A씨가 지하1층에서 카페를 영업하는 B씨에게 차임증액을 요구하였는데 거절해오자 출입문을 열지 못하도록 주차관리 초소로 쓰이는 컨테이너 박스를 설치한 것입니다.
이처럼 임대차 관계에서는 수 많은 분쟁이 발생되고 있는데 충분한 대화를 통해 해결되는 사례도 있는 반면 위의 상황과 같이 서로 감정적으로 대응하는 분이 정말 많습니다.
어떠한 사건이든 감정적으로 대응하는 것 보다는 자신의 권리는 무엇인지 면밀하게 파악한 뒤 법적으로 대응하는 것이 가장 바람직합니다. 현행 상가임대차보호법상 인상폭은 5%로 제한하고 있는데요. 누구에게나 적용되는 것이 아니기 때문에 이에 대하여 자세하게 알아보도록 하겠습니다.
차임 등의 증감청구권
임대차 계약의 경우 장기로 약정하기 보다는 대부분 1년~2년 단위로 갱신을 많이 하게 됩니다. 만기시점에 재계약을 하게 될 경우 물가나 건물의 가치상승 등으로 월세를 증액하게 됩니다. 하지만 최대한 많은 수익을 남겨야 하는 자영업자 입장에서는 매번 오르는 차임이 부담스러울 수 밖에 없는데요.
임대료 인상 거부 의사를 밝히면 삶의 터전을 잃는 것은 아닌지 걱정도 많이 하실 것 같습니다. 실제로 조건대로 못올려주면 무조건 퇴거해야 한다며 강압적인 태도를 보이는 소유주도 있죠.
임대인이 자신의 마음대로 월세를 올려 받을 수 있다면 모든 피해는 고스란히 영세상인에게 갈 수 밖에 없으므로 이를 예방하고자 상임법에서는 제11조 차임 등의 증감청구권에 따라 1년에 1회, 최대 5%로 상한선을 두고 있습니다.
보호를 받지 못하는 경우도 존재합니다.
법률에서 이렇듯 상한선을 규정하고 있다고 하더라도 누구나 보호를 받을 수 있는 것이 아닙니다. 크게 두 가지 사항에 모두 해당이 되셔야 하는데요.
가장 먼저 계약갱신의 권한이 남아 있어야 합니다. 같은 법에서 영세상인에게 최대 10년의 영업권을 보장하는데요. 이 기간을 넘겨 영업 중이라면 임대료 인상 거부할 것이면 퇴거라하는 상대방의 주장에 대응하기가 어려울 수 있습니다.
다음으로는 임차중인 목적물의 보증금과 차임을 바탕으로 계산한 환산보증금이 지역 기준범위 이내이어야 합니다. 마찬가지로 기준 값을 초과한다면 상한선을 초과하여 요구 받더라도 거절이 어렵습니다.
하지만 그렇다고 해서 소유주가 터무니 없는 조건을 제시할 수는 없으며 주변의 시세나 경제상황 등을 종합적으로 고려하여 증액하여야 하므로 모든 것을 따져보았을 때 너무 무리한 요구라고 판단된다면 전문가와 함께 대응하여볼 수 있습니다.
영업가치 회수를 고려하세요.
설명드린 것 처럼 재계약 요청을 할 수 있는 권한이 없으시거나 환산보증금을 초과하는 경우 상대방 측에서 무리한 요구를 해오는 상황에서 협의를 요청하였더니 퇴거하라고 답변을 받았다면 아무런 대응도 하지 못하는 것일까요?
임대료 인상 거부 무조건 퇴거할 것이 아니라 생각을 달리하여 이 때는 권리금을 회수하는 전략을 수립하는 것을 권해드립니다.
권리금의 경우는 영업기간과 무관하게 회수할 수 있으며 만료일 6개월 전부터 영업종료일 내에 후임자를 구하여 소유주에게 소개하면 되는데요. 이 과정에서 건물주가 신규계약 체결을 거부하는 등 고의적으로 방해행위를 한다면 그로 인하여 발생 된 손해에 대하여 책임을 물을 수 있습니다.
여기서 주의하실 점은 신규계약 시에는 임대료 조건에 대한 제한이 없는 것인데요. 고액의 월세를 받고 싶은 건물주가 여러분이 주선한 후임자에게도 높은 임대료 조건을 제시할 수 있는데 다양한 요소를 따져보았을 때 현저하게 고액이라면 이런 경우도 방해행위로 간주될 수 있다는 점 참고바랍니다.
상황에 맞는 전략을 수립해야 합니다.
상가임대차보호법은 임대차 관계에서 상대적 약자인 '임차인'을 보호하기 위하여 제정되어 있습니다.
임대료 인상 거부 분쟁이 아무리 복잡한 상황일지라도 이 법을 활용하여 수 많은 분쟁을 경험한 변호사의 조력을 받는다면 여러분의 상황에 가장 적합한 솔루션을 제공받을 수 있습니다.
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