적정 가격은 이렇게 구하세요 (3)
다시 아까의 질문으로 되돌아가 생각해 보자.
당신은 얼마를 받아야 연간 1,200만 원을 벌어다 주는 이 부동산을 기꺼이 팔겠는가?
이 내용을 읽기 전에는 막연히 받고 싶은 금액이 떠올랐을 것이다.
하지만 지금 당신의 머릿속은 훨씬 복잡해졌고, 이렇게 불만을 터뜨릴지도 모르겠다.
'주어진 배경 정보가 너무 없잖아.
어디 있는 건물인지, 어떤 조건인지도 모르는데 어떻게 가격을 매기라는 말이야?
바로 그거다. 축하한다. 내가 말하고자 한 핵심을 명확하게 이해한 것이다.
지금은 투자자들 사이에서 약간 밈 같이 돼버렸지만, 내가 한창 작은 종잣돈으로 다가구주택을 찾던 때 높은 수익률로 유명한 동네가 있었다. 바로 대구 근처 구미에 위치한 원룸들이다.
그곳에는 어쩐 일인지 수익률이 20%가 넘는 건물들이 흔했다.
단순 계산했을 때, 연간 1억의 수익이 나오는 건물이 5억에 거래되는 것이다.
연간 1억의 수익을 예금으로 받는 경우를 생각해 보자.
은행 금리인 2% 기준으로 연 1억의 이자는 50억의 예금을 예치해야 가능하다.
하지만 구미에서는 5억만 있으면 같은 1억이 만들어지는 마법 같은 상황이 벌어지고 있었던 것이다.
왜 이런 상황이 생겼을까?
만일 50억짜리 예금통장과 5억짜리 구미 원룸 건물이 갖는 수익과 위험, 그리고 안정성이 완전히 동일하다고 가정해 보자.
어떤 상황이 발생하겠는가?
누구나 당연히 50억짜리 예금통장은 외면하고 5억짜리 원룸 건물을 손에 넣으려 할 것이다. 그리고 수요가 몰리면 가격이 올라가고, 수요가 없으면 가격이 떨어진다. 예금통장의 가격은 떨어지고, 원룸 건물의 가격은 올라간다. 그리고 이런 움직임은 두 자산의 가격이 동일해질 때까지 계속될 것이다. 가격이 동일해져야만 두 자산 간에 수요 차이가 더 이상 발생하지 않을 테니 말이다.
하지만 실제 시장에서는 그런 일이 일어나지 않는다. 같은 1억을 벌기 위해 예금은 50억이 필요하고, 구미에 있는 건물은 5억이면 되는 상황이 동시에 존재한다.
두 자산에 대한 사람들의 평가와 선호가 서로 다르기 때문이다.
즉, 똑같이 연 1억을 벌어주는 자산이라도, 사람들이 요구하는 할인율(r) 은 자산마다 모두 다르다.
안전한 예금에는 낮은 r이 적용되고, 위험이 존재하는 지역의 건물에는 훨씬 높은 r이 붙는다.
그래서 결과적으로 가격(V)이 천차만별로 달라지는 것이다.
결론적으로, 같은 현금흐름(CF)을 만들어내는 자산이라도 안정성, 환금성(유동성), 성장 가능성, 위험성 등 여러 가지 요인들이 수많은 투자자의 심리와 경제적 판단에 영향을 미친다.
그리고 이 주관적 'r'들이 시장에 모여 실제 가격을 만들어낸다.