적정 가격은 이렇게 구하세요 (2)
대답을 잠시만 미루고, 아래 상황을 한번 상상해 보자.
월세 100만 원, 연간 1,200만 원의 현금흐름을 만들어내는 부동산이 두 개 있다.
그런데, 두 부동산의 위치가 다르다. 하나는 지방 중소도시에 있고, 다른 하나는 서울 도심에 있다.
직관적으로 생각했을 때, 같은 현금흐름을 만들어내는 두 부동산의 가격은 같을까?
당신이라면 어디에 있는 부동산에 더 많은 돈을 지불하겠는가?
경제적인 상식이 있다면, 대부분의 사람이 같은 대답을 할 것이다.
서울 도심에 있는 부동산이 더 비쌀 수밖에 없다는 대답을.
또다시 너무 당연한 이야기 아니냐고? 그렇다.
수식을 다시 한번 보자.
연간 1,200만 원이라는 동일한 현금흐름인데, 왜 서울에 있는 부동산에는 더 높은 가치(V)가 매겨질까?
수식에는 변수가 세 개뿐이다. 자연스레 답은 'r', 즉 할인율에 있다.
수식을 다시 보자.
할인율(r)과 가치(V)는 반비례 관계에 있다.
r이 커지면 V가 줄어들고, r이 작아지면 V가 커진다.
즉, 같은 1,200만 원의 현금흐름이라도 지방 중소도시에 적용되는 할인율이 서울에 적용되는 할인율보다 크다는 뜻이 된다.
그렇다면 왜 지방 중소도시의 할인율이 더 큰 것일까?
서울과 지방의 차이를 생각해 보자. 크게 세 가지 정도로 정리할 수 있다.
공실 위험: 서울은 지방 대비 입주 수요가 많아 공실 위험이 낮다. 즉, 현금흐름의 안정성이 더 높다.
인플레이션 대응력: 서울의 임대 수익은 최소한 물가 상승률만큼은 오를 가능성이 크다. 반면 지방의 임대 수익은 오히려 시간이 지나면서 줄어들 수도 있다. 서울은 인구 감소 위험도 훨씬 적고, 주변 인프라도 계속해서 개선되기 때문이다.
유동성과 시세 차익: 시간이 지나 부동산을 다시 팔고자 할 때에도, 지방 부동산은 팔리지 않거나 훨씬 더 가격을 깎아야만 거래가 될 위험이 있는 반면, 서울 부동산은 오히려 지가 상승으로 시세 차익을 볼 가능성도 있다.
정리하면, 같은 현금흐름에서는 위험이 낮고 기회가 높은 자산일 수록 사람들이 선호하고, 이런 선호는 할인율을 낮추는 방향으로 작용된다.
이렇게 보았을 때, 할인율이라는 용어는 '기대수익률'이라고 조금 더 구체적으로 표현할 수 있을 것이다. 또, 사람들은 자산이 위험할수록 높은 기대수익률을 요구할 것이므로, '요구수익률'이라고 불러도 좋다. 모두 실제 학문이나 현장에서 사용되는 용어이다.
한 가지는 반드시 기억하자.
자산이 위험할수록, 선호도가 낮을수록 할인율 혹은 수익률(r)이 높아진다.