적정 가격은 이렇게 구하세요 (1)
그러고 싶지 않지만, 이 지점에서 수식이 하나 등장해야 한다.
지금까지의 이야기를 명확히 정리하고, 앞으로 더 중요한 주제를 풀어가기 위해 꼭 필요한 수식이다. 절대 복잡하지 않고 누구나 단번에 이해할 수 있을 만큼 단순하다.
놀랍도록 단순하지 않은가?
하지만 이 수식에는 엄청나게 다양한 의미가 숨어 있다. 특히 '할인율'을 의미하는 저 작은 r 속에는 더욱 그렇다. 지금부터 설명을 따라오기만 해도, 투자 대상을 바라보는 시야가 한 단계 더 넓어질 것이다.
여기서 V는 Value, 즉 투자 대상물의 가치이고, CF는 일정 기간(보통 1년) 동안 기대되는 현금흐름이다. r은 할인율인데, 다른 요소보다 훨씬 깊은 내용을 포함하고 있으니 조금 뒤에서 자세히 살펴보자.
이제 가장 단순한 예를 들어보자.
월세 100만 원이 나오는 부동산이 있다고 하자. 연간으로 환산하면 CF = 1,200만 원이다.
만일, 누군가 이 부동산을 1억 2천만 원에 내어 놓았다면 당신은 투자할 의향이 있는가?
잠시 생각해 보라.
아마 대부분 '그렇다'라는 답변을 할 것이다. 왜냐하면, 1억 2천만 원을 투자해 연간 1천2백만 원을 벌어들인다면, 수익률이 10%가 되기 때문이다. 그리고 10%는, 사람들의 보통 비교 대상으로 삼는 은행 금리 2%와 견주었을 때 압도적인 수익률이기 때문이다.
이번엔 입장을 바꾸어 보자.
당신이 바로 그 부동산을 보유하고 있다. 매 년 1,200만 원이 꼬박꼬박 들어오는 부동산을.
얼마를 제시받으면 이 부동산을 팔 마음이 생기겠는가?
여기서도 자연스레 은행 금리를 떠올리게 된다.
현재 금리가 2%인 상황에서, 연간 1,200만 원을 받으려면 얼마의 원금이 있어야 할까?
이때 활용할 수 있는 것이 바로 위의 수식이다. 다시 한번 보자.
계산기 앱을 켜서 연간 현금흐름(CF)에 해당하는 1,200만 원을 은행 금리 2%로 나누어 보자. 6억 원이라는 숫자가 나올 것이다. 6억 원이 무엇을 뜻하냐고? 이것이 바로 매 년 1,200만 원이라는 현금을 창출하는 예금 통장의 현재 가치인 것이다.
바꾸어 말하면, 6억 원짜리 예금 통장을 갖고 있다면 매 년 1,200만 원의 현금을 창출하리라는 기대를 할 수 있다는 이야기이다.
당연한 거 아니냐고? 그렇다. 그리고 중요한 건, 부동산의 가치에도 마찬가지로 적용된다는 것이다.
다시 앞의 질문으로 돌아가보자.
당신은 얼마를 받아야 연간 1,200만 원을 벌어다 주는 이 부동산을 기꺼이 팔겠는가?