［오상열의 재테크과외］7.레버리지효과

타인의 자본으로 자기자본을 증대하는 법칙

 #7 천만원으로 1억 아파트를 살 수 있다?(레버리지효과)

     

 오늘은 레버리지 효과에 대해서 한번 얘기해보도록 할게요. 

레버리지는 지렛대, 지렛대의 원리를 가지고 돈을 모으는 거예요. 가운데에 지레가 될 수 있는 것을 두고 한쪽에 있는 큰 돌멩이의 반대쪽으로 힘을 가하면 큰 돌멩이를 움직일 수 있다는 겁니다. 레버리지 효과를 경제적으로 얘기하자면 부채를 가지고 돈을 번다는 뜻이에요. 

여러분이 만약에 천만원을 가지고 있어요. 그런데 굉장히 좋은 1억 아파트가 있다면 그 아파트를 살 수 있을까요? 1억 아파트를 매매한다고 했을 때 전세로 4천만원을 끼고, 5천만원 대출을 받는다면 천만원으로 충분히 살 수 있는 거죠. 이게 바로 레버리지 효과예요. 가운데에 있는 돌멩이인 부채가 지렛대로 작용해 나의 자본 천만원으로 1억 아파트를 살 수 있는 겁니다. 

수익률이라는 개념은 순수익(총이익-원금)을 원금으로 나눈 거예요. 예를 들어 100원을 투자했는데 120원의 이익이 났다면 순수익이 20원이고 여기서 수익률을 구해보면 20%죠. 내가 1억을 투자했는데 2억을 벌었다면 순수익이 1억이니까 수익률은 100%인 겁니다.

 

 다른 예로 내 돈 100원에 대출 900원을 더해 1,000원으로 투자하는데 거기서 110% 성장해서 1,100원이 되었습니다. 1,100원에서 대출받은 900원을 빼면 200원이 이익이에요. 총이익 200원에서 원금 100원을 빼면 순수익이 100원입니다. 즉 100%의 수익률이 난거죠. 그냥 내가 가진 돈 100원으로만 투자했을 때는 110% 올라도 수익이 10%지만 똑같이 나의 돈 100원에 남의 돈 900원을 더했을 때는 100%의 수익률을 낼 수 있습니다. 똑같은 나의 돈 100원, 똑같은 110% 성장이지만 수익률이 10배의 차이가 납니다

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 그렇다면 레버리지 효과를 이용해 남의 돈으로만 투자를 해야 할까요? 그런 건 아니죠. 내 원금 100원에 대출 900원을 받았다면 900원의 대출이자를 갚아야 합니다. 갚을 수 있다면 다행이지만, 못 갚는다면 오히려 손실이 나는 거예요. 앞의 예처럼 실제로 수익률이 오르면 다행이지만, 그대로거나 떨어진다면 대출이자는 결과에 상관없이 계속 내야하기 때문에 대출이자만 손해 보는 겁니다. 그래서 레버리지 효과는 내가 투자한 가격이 올라가야 승산이 있고, 이 가격이 올라갈 확신이 있는지 잘 생각해봐야 합니다.

 결론은 내 돈이 아닌 남의 돈으로 투자하는 것은 위험할 수 있어요. 남의 돈으로 투자하려면 가치가 상승한다는 가능성이 있어야 하고 최소한 내가 대출이자를 감당할 정도는 되어야 합니다. 이런 것을 양날의 검이라고 합니다. 

 미국의 말콤 포브스가 “아들아, 100가지 문제 중에 99가지 문제의 해답이 돈이란다.” 이런 이야기를 했어요. 살면서 돈은 굉장히 중요한 겁니다. 돈이 있으면 사람을 구하고, 가족을 먹여 살리고, 친구관계, 사업, 건강을 유지할 수 있는 거예요. 무엇보다 돈에 대해 아는 것이 중요하기 때문에 꼭 공부를 해야 합니다. 오늘은 여기까지 입니다. <감사합니다>