전세사기 예방하는 법
사회초년생 피눈물 나게 하는 전세사기 다 껒여
돈 때문에 일을 한다! 주의는 아니지만..돈이 걸려있는 문제가 있으면 일이 손에 안 잡힌다. 게다가.. 아무리 자기 일에는 빠삭해도 돈은 또 다른 이야기다.
근데 갑자기 왜 전세 이야기를 하냐고? 싶을 수도 있지만.. 주변에 전세 사기를 당했다는 친구들의 이야기가 가끔 들려오는데, 특히 주니어의 경우 경제적인 문제가 생기면 일이 문제가 아니라 일상이 완전 무너져버리는 경우를 봤기 때문에...
나도 이번에 월세를 아끼기 위해 전세를 알아보고 있는데, 대출이다 뭐다 해서 지금 있는 집과 비슷한 컨디션으로 가려면 심지어 월세보다 월 지출 비용이 더 큰 것이다.. (뭣도 모르고 대출 받았으면 큰일날 뻔 했다.) 게다가 전세 사기에 대한 불안감까지 급속히 증가하는 요즘 같은 시대에 제대로 된 전셋집을 알아보기란 여간 어려운 일이 아니다.
그래서 정리해봤다. 내가 하나하나 발품 팔아서 알아온 전세 사기 예방하는 법.zip
이거 완전 나. 집 구하려고 하니까 주머니에 1억도 없슴 ㅋ 이야기하기 앞서... '뭐야 뭐가 이렇게 많아? 귀찮아 그냥 아무 집이나 들어갈래.'라고 생각한다면.. 그냥 월세 사는 것이 마음 편하다. 지출은 크지만 적어도 하루 아침에 빚더미에 앉을 일은 없지 않은가.
전세 사기 예방하는 법 for 사회초년생
선생님들은 일에 집중할 시간에 제가 하나하나 모아왔슴다.. 대신 저는 전문가가 아니니 꼭 본인이 직접 발품 팔아가면서 알아보셔야 합니다!
01 나같은 쫄보는 신축 빌라는 일단 거른다
신축 빌라는 100% 전세사기다! 라는 게 절대 아니다. 나같은 핵쫄보는 실거래가를 믿는 것도 두렵기 때문에 최대한 데이터가 쌓여 있는 걸 믿어보자는 거다. (전세와는 별개로) 경매 공부하면서 느낀 거지만, 나쁜 맘을 먹으면 실거래가나 호가는 충분히 조작할 수 있을 것 같더라. 특히나 부르는 게 값인 신축 빌라는 책정된 매매가가 제대로 책정된 건지 뻥튀기 된 건지 알 수 있는 방법이 거의 없어서 나같은 전세 초보에게는 비추다.
더 안전하게 가고 싶다면 공시지가가 나와있는 아파트 전세를 추천하지만, 사회초년생한테 아파트 들어갈 돈이 어딨냐구요... 부득이하게 빌라를 가야 한다면 신축 빌라는 일단 한번 더 고민해보자.
02 매매가 대비 전세가율이 높으면 쳐다 보지 말자
단어가 어렵다면, '매매가=사는 값, 전세가=전세로 빌리는 값'이라고 생각하면 쉽다. 전세가율은 매매가 대비 전세가의 비중을 의미한다.
예?! 전세가율이 90%요!??!!?! 예를 들어서 매매가가 2억인데 전세가가 1억 9천만원이다? 전세가율이 굉장히 높다. 벌써 불안하다.. 덜덜 떨린다.. 이후 집값이 떨어져서 1억 9천만원이 되면 '매매가=전세가'인 상태가 되기 때문에 내가 내 돈 주고 집 사는 것보다 더 비싼 전셋값으로 살게 되는 경우가 있다.
올해 5월부터는 전세보증금이 집값의 90% 이하인 주택만 전세금 반환 보증보험 가입이 가능하다고는 하는데, 불안하다면 매매가 대비 70% 이하의 전세집들을 찾아보자. (그래도 꼭 이 수치만 믿지 말고요~!)
03 앱보다 발품을 더 팔아본다
앱이 꼭 허위매물을 많이 올린다는 건 아니지만, 실제로 동네의 여러 부동산을 가보면 대충 감이 온다. '아 이 동네에서 투룸이면 이 정도 가격이겠구나'하는. 물론 이게 다 정답일 리는 없지만 적어도 감 잡는 데에는 도움이 된다는 거다. 그리고 앱 안에 있는 매물들은 삐까뻔쩍한데 실제로는 안 그런 경우들도 많다.
이때는 절대 한 군데 부동산만 가지 말고 여러 군데 가볼 것을 추천한다. 나는 보통 경매 물건 임장 갈 때 이런 식으로 하는데, 방법을 공유하자면...
A부동산에서
내가 원래 궁금했던 전세집을 구경하면서 은근슬쩍 비슷한 컨디션의 매매가를 물어본다
B 부동산에서
이 근처 내가 본 전세집을 기준으로 매매가와 분양가를 물어본다 (전세로 가는 척 하지 말고 매매 예정인 척... 연기하기..)
C 부동산에서
솔직하게 내가 원하는 전세집을 보면서 전세 대출 가능한지, 보증보험 가능한지 등 구체적으로 물어본다
이런 식으로 여러 부동산을 다니며 발품을 팔면 어느 정도 전세가와 매매가에 대한 감이 올 것이다. 어떤 공인중개사 분이랑 잘 맞는지 알 수 있는 것도 덤!
앱이나 전화는 모든 걸 알기가 어렵다 04 등기부등본은 직접 떼어서 보자
(+ 계약 후 잘 살고 있더라도 자주 뽑아보자)
공인중개사나 집주인이 떼주는 등기부등본을 철썩같이 믿진 말자. 호오오옥시나 사기를 치려면 이런 문서 위조는 아주 쉽지 않겠는가? 내가 살 집의 등기부등본은 직접 떼서 보자! 등기부등본은 인터넷 등기소에서 손쉽게 떼어볼 수 있고 동네 동사무소에서도 가능하다. 가격도 얼마 안 한다.
등기부등본 뗄 때는 이런 것들을 체크해보자.
01 내가 전입신고 하기 전에 근저당, 압류 등이 있나 확인해보자. 내가 전입 하기 전에 권리 상의 문제가 있었다면, 거의 대부분은 내 보증금을 돌려받지 못한다. 무엇보다 '권리 상의 하자가 없는 물건'이 가장 좋다.
02 계약할 때도 당연히 떼어봐야겠지만, 마지막 날 잔금 치를 때도 입금 전 한번 더 떼어보자. 혹시나 그 사이에 집을 담보로 대출 받았다면.. 끔찍하다.
03 오피스텔이나 빌라일 경우 우리집 호실만 떼어보지 말고 주변 호실도 떼어보자. 다세대 주택이거나 오피스텔인데 다른 호실의 집주인이 우리 집주인과 동일하다? 수상하다.
(다가구 주택 = 건물 전체가 집주인꺼라서 호실 별로 임대를 줌, 다세대 주택 = 구분소유라서 개별 매매 가능)
04 무사히 계약하고 잘 살고 있더라도 자주 떼어보자. 권리 상 변경된 부분은 없는지 집주인이 바뀌진 않았는지.
등기부등본을 보는 법을 짧고 명확히 다루는 영상을 하나 추천한다.
05 건축주 소유의 미분양 물건이라면, 일단 초보는 쳐다 보지 말자
'건축주=돈을 들여서 이 집을 지은 사람, 건물의 주인'이고 '집주인=내가 들어갈 집의 임대인'인데 '건축주가 곧 집주인'인 경우는 대부분의 전문가들이 비추한다. 대부분 신축빌라가 이런 경우에 해당된다. 잘 팔리지 않는 건축주가 대~충 휘뚜루마뚜루 전세를 주고 그 전세로 들어온 돈을 사용해 투자자본을 낮추려고 하는 것이다.
이건 내가 설명해도 어려우니 아래 영상 4분 30초부터 보는 것을 추천한다.
https://youtu.be/YhW-cdWtu1k?t=272
06 공인중개사를 잘 고르자
이자 지원, 옵션 무료 제공, 이벤트 등 혜택을 너무 많이 준다? 선의일 리 없음...
사실 편견일 수도 있지만, 동네 터줏대감인 부동산 집들이 좋은 집을 잘 찾아주고 연결해주는 경우가 많다. 새로 생긴 삐까뻔쩍한 부동산들이 혹하겠지만 부동산은 최대한 여러 군데를 보고 '이 동네를 가장 잘 아는 것 같은 믿을 만한 공인중개사'와 거래하는 것이 좋다.
그렇다면 수상한 공인중개사는 어떻게 구분할까?
공인중개사인지 중개보조원인지 체크하자 (공인중개사 사무소에 있는 중개업등록증을 확인하거나 국가공간정보털에서 부동산중개업 조회를 할 수 있다.)
대출 시 이자 혜택 등 혜택을 너무 많이 줄 때는 의심해보자. (에어컨이나 냉장고도 옵션으로 준다는 곳도 있다는데, 사기 당하면 그건 어차피 내 돈으로 사는 거다ㅠ)
내 수중에 쓸 수 있는 돈을 얘기했음에도 불구하고 계속 대출을 껴서 가야 하는 몇 억이나 비싼 집들 위주로 보여준다. (이건 사실 기분 나빠서라도 계약 할 마음이 안 든다..ㅠ)
일단 혜택이 너무 좋다? 의심부터 해보자. 의심은 돈이 안 든다 07 웬만하면 집주인을 꼭 보고 거래하자
나는 쫄보라서.. 대리인을 보고 계약하는 건 너무너무너무 불안하다. 집주인을 만나도 사기 당하는 경우가 많은데 집주인을 보지 않고 거래하는 건 얼마나 더 불안할까!
그래서 주변 사람들에게도 웬만하면 전세 계약을 할 때 '꼭 집주인을 보고' 거래하고 '집주인에게 요구할 수 있는 세입자의 권리는 모두 요구'하라고 한다.
< 집주인에게 확인할 것 >
1) 갑구의 부동산 소유권과 집주인 이름, 주민번호가 동일한지 꼭 체크하자.
2) 국세/지방세 완납 증명서 요구하자. 세금 체납은 발생 후 2~3개월 후에 알 수 있기 때문에 나와 거래하기 직전에 집주인이 방대한 양의 세금을 체납했다면 위험하다. (유퀴즈에 나온 '루나파크'님도 이런 사례였고)
혹시나 불안하다면 꼭 완납 증명서를 요구하는 걸 추천. 세금은 지극히 사적 영역이라 증명서를 안 떼주려고 하는 경우도 있는데, 그런 경우 아무리 마음에 드는 집이라도 계약을 다시 생각해보자. 돌다리도 마구 두들겨 보고 건너야 안전하니...
3) 어쩔 수 없는 상황에서 대리인과 거래하게 된다면 위임서류를 꼼꼼하게 확인하자.
(위임서류에서 확인해야 하는 내용은 아래 링크 참고)
4) 집주인의 주소를 확인할 수 있다면 확인하자.
보통 전세금 반환 소송을 할 때야 집주인의 주소를 알게 되는 경우가 있기도 하지만 미리 집주인의 주소를 알아두면 좋다. 전세 계약 시 계약서 상에서 임대인의 주소를 확인할 수 있기도 하고 집주인의 주민등록등본을 요구해 주소를 확인하는 방법도 있다.
삐까뻔쩍한 오피스텔을 여러 채 갖고 있는데 정작 본인은 허름한 반지하 원룸에 산다? 왠지 수상하다. 명의만 빌려준 집주인일 가능성도 있고... 구옥 빌라의 경우 집주인이 해당 빌라에 살고 있기도 한데, 이런 경우에도 안심하고 거래하는 경우가 왕왕 있더라. (절대 100%는 없지만)
08 챙길 수 있는 건 죄다!
특약을 꼭 챙긴다
계약서 상에서 임대인을 그나~마 보호해 줄 수 있는 게 이 특약이다. 그러니 불안하다면, 계약서 상 넣을 수 있는 특약은 죄다 챙겨넣자.
아래는 전세 계약 시 기본적으로 많이 쓴다는 특약사항 모음이다.
"본 계약은 임차인의 전세 자금 대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 전세 자금 대출 미승인 시 계약은 무료로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다."
> 전세자금 대출을 해야 할 때 이런 특약을 넣는 경우가 많다. 혹시나 은행 등 심사에서 해당 건축물 내 불법사항이나 하자로 인해 대출이 나오지 않을 경우를 대비해 써두는 특약이다. 계약금까지 돌려주는 경우는 잘 없는 것 같기도 해서, '계약금을 즉시 반환' 대신 '전세 계약 무효화' 등으로 바꿔서 사용해도 괜찮을 듯 하다.
"임대인은 잔금지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다."
> 대부분 사람들이 계약서를 쓴 당일에 전입신고&확정일자를 받게 되는데, 이 효력은 익일부터 발생된다. 계약서를 쓴 당일, 집주인이 대출 받거나 손을 써(?)놓는 경우를 대비하기 위해 이 특약을 넣으면 좋다. 불안한 사람들은 '익일'을 '3일 내', '일주일 내' 등 날짜를 길게 바꿔서 넣기도 한다고.
"임대인은 잔금 지급일 또는 보증보험 가입 예정일 당일까지 소유권 이전 등기를 신청하지않는다."
> 전세보증보험 심사과정에서 소유자가 바뀌는 경우, 프로세스가 길어지거나 계획이 미뤄질 수도 있다고 한다.
"임대인은 임차인의 보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보증보험 가입 미승인시 계약을 무효로 하며 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 금원 전액을 즉시 반환한다."
> 집주인에게 미리 전세보증보험을 가입할 것임을 고지하고 계약하는 것을 추천한다. 일부 집주인은 보증보험 가입을 한다고 하면 전세계약을 안하겠다고 하는 경우도 있으니...
"임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대여부와 관계없이 전세보증금을 즉시 반환해주어야 한다."
> 전세계약이 만료되고 새로운 집을 구해야 하는데 전세금을 돌려주지 않는 경우를 위해 유용하다.
그 외에도 건물 내 하자 사항의 유지/보수 등의 특약이나 근저당권 말소 등의 특약을 넣기도 하니, 자신의 계약에 따라 필요한 사항을 잘 챙겨넣자!
챙길 게 너무너무너무 많지만 정신 놓지 말고 끝까지 화이팅...! 09 전입신고, 확정일자는 필수!
너무 당연하다. 너무너무 당연하다.
계약을 했다면 꼭 망설이지 말고 계약 당일에 전입신고, 확정일자를 받자. 전입신고와 확정일자는 신고 다음날부터 효력이 발생되니 꼭! 당일에! 동사무소에 방문해서! 하자!
권리 상 문제가 있을 경우, 가끔 전입신고&확정일자 같은 효력을 발생시키기 위해 전세권을 설정하는 경우도 있는데 이는 집주인 동의가 필요하고 수수료가 비싸다. 확정일자를 받는 것과 같은 효력을 발생시키지만, 확정일자와 달리 신고한 당일부터 효력이 발생한다고 한다.
전세권 설정과 수수료에 따른 내용은 아래 링크 참고
https://www.kakaobank.com/bank-story/227
10 전세 보증보험은 꼭 들자!
그래도 너무 이것만 믿진 말자
보증보험은 말 그대로 보험이다. 내가 전세금을 떼먹힐 위기에 처했을 때, 집주인 대신 내게 전세금을 돌려주는 기관이라고 생각하면 쉽다. 주택도시보증공사(HUG), 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 총 세 개의 기관에서 가입 가능하고, 대부분 허그에서 많이 가입하는 듯 하다.
전세 보증 보험을 들기 위해 제출해야 하는 서류
(더 있을 수도 있으니 꼭 상담사와 상담하길!)
1. 주민등록등본 및 신분증
2. 전세 계약서
3. 전세 보증금 지급 확인 서류
4. 전입세대 열람내역
5. 부동산 등기부 등본
전세보증보험을 들었다고 해서, 문제가 생겼을 때 100% 보증금을 돌려받을 수 있는 건 아니다. 종종 예외사례도 있으니 보증보험 가입 시 꼼꼼히 상담하고 미리 챙기자.
https://www.youtube.com/watch?v=DBi_1Gj_73Y
11 잘 살고 있는데 갑자기 집주인이 바꼈다면?
상황에 따라 대처방법은 다르겠지만, 일단 절대로 전입신고를 빼거나 새로 계약서를 쓰지는 말자. 혹시나 전세금이 올랐다면, 그 증액된 것에 대해서만 계약서를 작성하고!
동의 없이 집주인이 바뀌었을 경우 기존 집주인에게 승계 거부 통지를 하거나 보증금 반환 청구를 할 수도 있다고 한다. (이건 아직 나도 자세히 몰라서 다음 번에 기회가 되면 다뤄보도록 하겠다..)
물론 그럼에도 불구하고...
사기꾼이 작정하고 사기 친다면 어쩔 수 없다고 한다... 하놔
사기 행각은 날이 갈수록 발전한다. 임차인 몰래 가짜 막도장을 파서 전입신고를 시켜버리는 경우도 있고... 이런 전세사기가 발생했을 때 가장 좋은 방법은 빠르게 알아채고 대처하는 것이다. 그러기 위해 전세계약을 무사히 만료했더라도 자주 등기부등본을 떼서 집의 상태를 확인하자. 그리고 전세사기를 당했다면 혼자 해결하려고 하기보다 변호사를 고용하는 방법을 더 추천한다. (주변을 둘러보니 변호사를 고용하는 경우가 마음 고생 몸고생을 덜 하더라..)
다들 일 걱정, 커리어 걱정만으로도 머리 터질텐데 적어도 집까지 우리의 머리를 싸매게 만들진 말자. 조금만 공부하면 전세는 어느 정도 사기를 예방할 수 있다.
100%가 아닌데 어케 예방이라는 말을 할 수가 있져 .ㅋ ㅠ그래서 나는 어떻게 됐냐고? 공부만 엄청 하고 머리를 싸매다가 결국 원래 살던 집 계약을 연장했다..ㅠ 1년 뒤에 있을 전세 이사를 위해 아무튼 공부는 화이팅이다!
(+혹시나 잘못된 정보나 좋은 꿀팁이 있다면 댓글로 알려주세요.)
