08- 기본적인 건축법 3가지

실제 지을 수 있는 건축면적은 얼마지?

개인이 혼자살 집을 짓더라도 적용되는 국내 건축법은 생각보다 까다롭습니다.

 

법이란게 일반인에게 복잡하고 어려운게 사실이나 건축을 생각하고 계시다면 기본적으로 건폐율, 용적율, 일조권 제한 정도는 알고계셔야할 듯 한데요.

기본적으로 건폐율 및 용적률 제한은 어렵지 않으나 건축경계선과 정북방향 일조권은 물론이요 토지계획 이용원의 모든 항목을 찾아봐야 하기에 생각할게 많습니다.

 

우선 건폐율부터 알아보면, 건폐율은 토지에서 건축물이 차지하는 대지면적이라고 할 수 있습니다.

만약 땅에 제한된 건폐율이 60%인 경우 전체의 60%까지 건물을 지을 수 있는 것이죠.

땅이 100평이라면 1층 건축 가능 면적은 60평이 됩니다.

 

다음은 용적율입니다. 건폐율이 건축 가능한 대지면적이라면 용적율은 각층의 총 건축면적입니다. 건축물 내부 공간의 합을 의미하는데 만약 100평땅에 용적율이 150%라면 각 층수의 모든 건축면적이 150평을 넘지 않아야합니다.

 

아시겠지만 각 지역마다 정해놓은 용적율과 건폐율이 다릅니다. 심지어 지구단위계획구역으로 지정된 곳에서는 건축 타입과 색상까지 지정해놓곤 하니 토지이용계획 확인원을 통해 해당 부지에 지구단위 계획구역이 지정돼 있다면 구청에 전화하셔서 어떠한 계획구역인지 미리 확인하셔야합니다.

 

저희 부지는 66평이었습니다. 그리고 지자체에서 정해준 건폐율과 용적율은 60%, 150%였지요. 이는  39.6평으로 1층을 지을 수 있고 2층과 3층을 합쳐 총 99평을 넘지 않아야 건축 허가가 가능하다는 것이죠.

 

마지막으로 확인하셔야할 부분은 정북방향 일조권 항목입니다.

정북방향 일조권은 전용주거지역이나 일반주거지역 안에서 건축하는 건출물의 일조권 확보를 위해 인접 대지 경계선(옆집 땅)에서 일정거리이상을 띄어서 건축해야한다는 내용입니다.

 

즉 옆집의 일조권 보장을 위해 건축물을 붙여서  지을 수 없게끔 하는 건축조례로 단독주택이 9미터 이하임을 가정할 때 북쪽이 향한 부분은 1.5m의 이격을 주게끔 되어있습니다.

 

아래에 저희집 정북박향 일조권 상황을 예로들어 보겠습니다.

정북방향 일조권 항목으로 건축이 제한된 면적

녹색 굵은 선이 북쪽을 표시하고 있는 대략적인 부지경계도입니다.

정북방향 일조권때문에 저희집은 옆집1과 옆집2에 빨간영역 (폭이 1.5미터)에 건축을 할 수 없습니다.

더구나 동남쪽 출입방향과도 다르기 때문에 실제 건축면적에 상당한 손실을 가져오게 됩니다.

(1.5미터는 애매한 공간이라 주차장도 설치 할 수 없어요)

이를 정리해보면 북쪽방향(북서, 북동 포함)에 무조건 이격을 주어야하고 실제로 좁은 부지나 길쭉한 부지의 경우 더 큰 공간이 여백으로 손실될 수 있습니다.

 

이밖에 수많은 건축관련 법령이 있지만 일반인이 모든걸 알기는 사실상 어려운게 현실입니다.

그래서 부지 계획때부터 건축가나 부동산 전문가와 상의하는게 좋다고 생각합니다.

 

아래 링크는 토지 이용계획확인원을 열람할 수 있는 주소입니다.

부지 구입을 고려하고 계신다고 해당 지번을 조회해보세요. 인터넷을 통해 토지에 각 항목들이 어떤 제한을 가지고 있는지 확인하시고 필요하다면 구청에도 문의하셔서 답을 얻으셔야 합니다.

국토교통부 토지이용계획확인원 열람 : luris.molit.go.kr