부동산 정책을 둘러싼 오류 비판
1. 실질주택가격 추정의 오류 - 문제제기
오랜만에 글을 씁니다.
그동안 여러곳에서 발제한 자료들이 쌓였는데 오늘부터 조금씩 올려야 겠습니다.
그럼 오늘은 부동산 정책에 관한 글을 올리겠습니다.
해당 글은 <현실과 이론의 한국경제> 제3권에 나온 내용을 바탕으로 썼습니다.
참고 도서인 <현실과 이론의 한국경제>에 대해 잠시 소개를 하자면
김광수경제연구소의 역작으로, 발간된지 10년이 넘은 내용이지만, 이 책에 담긴 내용은 여전히 한국경제의 현실을 담고 있습니다. 관심있으시분들은 읽어보시길 권합니다.
그럼 본격적인 내용에 들어가겠습니다.
2005년 7월 22일 재경부는 「일본식 장기 불황 가능성에 대한 검토」라는 보도자료를 내면서 그 다음 달에 8.31일 부동산 대책을 내놓습니다. 그래서 당시 김광수경제연구소는 보도자료의 오류와 부동산 대책에 대한 전반적인 내용을 담은 보고서를 내놓았습니다. 그리고 그 내용을 앞서 소개한 <현실과 이론의 한국경제> 제3권에 실었습니다.
11년 전 내용이라 지금과는 다소 다를 수도 있지만 당시와 지금의 현실을 비교해서 살펴보면 좋을 것 같아서 올려 봅니다.
01. 실질주택가격 추정의 오류
문제제기
재경부 주장의 배경
정책당국이 갖추어야 할 자세
논의의 전제
재경부의 주장
02. 비판
투기적 버블에 대한 개념적 부재
실질가격의 개념에 대한 이해 부족
상대가격에 대한 이해 부족
투기는 근시안적 투자행위
자산효과에 대한 오해
03. 결론
위읜 내용은 이 글의 목차로 오늘은 그 중 '01. 실질주택가격 추정의 오류 - 문제제기' 편을 쓰겠습니다.
제1장 실질주택가격 추정의 오류
1. 문제제기
1) 재경부(현 기획재정부) 실질가격지수 추정치
(1) 재경부의 주장
90년대 초반의 주택가격 버블이 정점에 비해 현저히 낮은 수준이라고 주장하였습니다.
일본과 달리 강남 등 일부 지역의 주택가격 등을 제외하고 자산버블 가능성은 크지 않다라고 합니다.
(2) 재경부의 근거
<도표 1> 는 국민은행이 발표하는 주택가격지수를 소비자물가지수로 나눈 백분비를 실질주택가격지수로 간주하여 그 추이를 시계열 그래프로 나타낸 것입니다. 1986=100을 기준으로 2005년 6월 당시 강남지역은 80년 말 수준에 비하면 안정적이라고 주장하였습니다.
재경부의 주장대로 해당 도표만을 봤을 때 당시 우리나라는 부동산의 거품이 크지 않은 것처럼 보입니다.
<도표 1> 주택의 실질주택가격지수 추이(2005년 6월 현재)
출처 : 2005년 7월 22일자 「일본식 장기 불황 가능성에 대한 검토」
2) 주택(아파트+연립+단독) 명목가격지수 추이
<도표 2>는 주택(아파트+연립+단독의 명목가격지수 추이 입니다.
1986년=100로, 전국 기준으로 1991년 160, 2001년까지 안정세, 2001년 부터는 급등세로 보입니다. 2005년 6월의 경우 거의 200을 넘어섭니다. 강남의 경우 전국과 비슷하게 2001년 이후 급등하여 당시(2005년 6월) 270까지 치솟게 됩니다.
특이점이라면 2001년 기점으로 5년 만에 주택가격지수 33% 이상, 강남의 경우 67% 이상 상승했다는 것입니다.
<도표 2> 주택(아파트+연립+단독) 명목가격지수 추이
출처 : 현실과 이론의 한국경제 제3권
3) 명목주택가격과 실질주택가격 간의 괴리
앞서 두 도표를 보시면 아시겠지만, 해당 도표간의 차이가 크다는 것을 아실 수 있습니다.
분명 동일한 데이터를 가지고 다른 두 지수 간의 큰 차이 차이점 한쪽은 소비자 물가 할인 다른 한쪽은 할인 하지 았다는 것입니다.
이것은 두가지 의미합니다.
2001년 이후 국내 소비자물가가 폭등을 계속 하였다?
재경부의 실질주택가격추정에 무언가 논리적 오류가 있다?
과연 무엇이 맞는 것일까요?
지금 말씀드릴수 있는 것은 1986년 이후 국내 소비자물가상승률은 상대적 안정적인 추이였다는 것입니다.
결국 재경부의 논리적 오류라고 볼 수 있습니다.
다음편에서 재경부(현 기재부) 주장 배경에 대한 내용을 올리겠습니다.
그럼 글 읽어주셔서 감사합니다.
