임대인사망시 임대차보증금은?

임대인사망시 임대차보증금반환방법

안녕하세요 부동산전문변호사 신유경변호사입니다

임대차계약기간 중 임대인이 사망하는 경우

임대차보증금을 누구에게 반환받아야 할지 알기 어렵습니다

이러한 경우에 어떻게 임대차보증금을 반환받을 수 있는지에 대해 알아보고자 합니다

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# 임대인이 사망한 경우 임대차관계의 변경

상가건물 임대차보호법 제3조는 아래와 같이 규정합니다.

제3조(대항력 등) 

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

그리고 

"상속에 따라 임차건물의 소유권을 취득한 자도 

위 조항에서 말하는 임차건물의 양수인에 해당한다."

는 것이 법원의 확립된 판례의 입장입니다.

따라서 망인인 임대인의 상속인들을 상대로 

임대차보증금반환을 요청하고 

요청이 받아들여지지 않는 경우 소송 등을 제기할 수 있습니다.

# 상속인의 연락처를 알지 못하는데 어떻게 소송을 제기하나요?

상속인들이 임대인의 지위를 승계하였음을 알고

임차인에게 먼저 연락하면 이러한 문제가 쉽게 해결될 수 있지만

그렇지 않은 경우가 더 많고 

임차인들은 임대차계약기간의 종료가 다가오는데

임대인은 사망하였다는 것을 알게 되고 상속인도 알지 못하여 당황하시는 경우가 많습니다

그러나 임대차보증금반환 소송을 제기한 이후에는

법원의 보정명령 등을 통해 임대인의 상속인들에 대한 정보를 확인할 수 있고

해당 정보를 통해 소송을 진행할 수 있습니다.

# 상속인이 여러명일때 누구에게 임대차보증금을 청구해야 하나요?

상속인이 여러명인 경우에 임대차보증금 전액의 지급을 거절하거나

해당 임대차목적물을 상속하게 된 상속인에게 연락하여 보라는 등의 

상황이 발생할 수 있습니다.

그러나 법원은 최근 2024. 8. 1. 선고한 판결에서(2023다318857)

임대인 지위를 공동으로 승계한 공동임대인들의 임차보증금 반환채무가

성질상 불가분채무(나눌 수 없는 채무)에 해당하지만,

상속인 들 중 일부가 임대차보증금을 반환하여 

다른 상속인들이 임대차보증금반환채무를 부담하지 않게 되었을 때에는

보증금을 반환한 상속인이 반환하지 않은 상속인들을 상대로

상속분에 따른 변제금을 청구할 수 있다고 보았습니다

따라서 임차인으로서는 상속인 중 1명에게

혹은 상속인들을 모두 알게 되는 경우 각자의 지분에 대하여 

청구할 수 있을 것으로 판단됩니다

# 자신은 부동산을 상속받지 않아서 임대차보증금을 반환하지 않아도 된다는 상속인의 경우

부동산을 상속받지 않은 상속인도

상속지분에 대하여서는 임대차보증금 반환의무가 발생할 수 있습니다

따라서 위와 같은 상속인의 주장은 타당하지 않다는 의견입니다

임대인이 사망하였더라도

임대차보증금을 반환받을 수 있습니다

임대차보증금 반환 및 임대차에 관하여

더 궁금한 점이 있으신 경우

홈페이지(www.lawsyk.com)를 이용해주세요

감사합니다