상가의 구조와 입지
식당창업
대형마트 바로 옆이고, 메인 상권에서 그다지 벗어나지 않은, 말하자면 A급과 B급 상권의 경계쯤에 상가였다. 1층 12평 상가. 상가 모양이 그리 좋진 않았지만, 나는 오래전부터 그 상가를 눈여겨 봐왔다. 가게 앞은 유동인구가 꽤 있어서 입지는 괜찮다고 생각했다.
그 자리에서 냉면집을 열어보기로 마음먹었다. 인테리어 공사가 거 끝나갈 무렵, 밤 9시쯤 잠깐 가게에 들렀는데, 규칙적으로 바닥이 울리는 느낌이 들었다.
‘이게 뭐지? 아, 나이트클럽!’
알고 보니 같은 건물 지하에 대형 나이트클럽이 있었던 것이다. 상가 계약 전에 내부를 자세히 살펴봤지만 낮에만 봐서 그랬는지 나이트클럽으로 생길 문제에 대해서는 전혀 생각지도 못했다. 음악 때문에 바닥이 울려 불편함을 겪을 줄은 몰랐다.하지만 이제 와서 어쩔 수 없는 일이었다. 낮에는 나이트클럽이 영업을 하지 않으니 상관없었지만 저녁만 되면 바닥이 리듬에 맞춰 울리기 시작했다. 그렇다고 영업에 큰 지장을 주는것은 아니었지만, 바닥이 울리는 것은 신경을 거슬리게 했다.그 상황에도 거의 1년 장사를 했다. 하지만 가게에 애착이 생기질 않았다. 결국 1년 조금 넘겨 냉면집을 넘겼다.
이렇게 상가는 여러가지 입지 환경 때문에 난감한 상황에 빠지는 일이 의외로 많다.
내가 20년 전 처음 시작한 식당은 서울의 못사는 동네의 모텔 1층 식당이었다. 모텔 1층에서 식당을 하는 게 일반 상가보다 나을 거라고 생각했었다. 모텔 투숙객에게 음식을 팔 수 있을거라고 생각했기 때문이다. 하지만 이 입지가 식당에눈 장점이었을까? 아니면 식당이 더 안될 약점이었을까?
결론부터 말하면 나는 그 식당을 1년 만에 말아먹었다. 물론 내가 장사를 못해서 그랬지만 그렇게 말아 먹고도 한참 후에야 모텔 1층 식당한테는 약점이 더 많다는걸 깨달았다. 하지만 지금 생각해보면 모텔 1층에 식당은 여자 손님들이 드나들기 좀 그랬을 것이다. 이것을 나는 20년이나 지나서야 그때 그 식당을 이용했던 여자 손님한테 우연히 듣고 깨달았다.
식당의 설계에서 가장 먼저 고려해야하는 것이 이 입지다.
입지를 정확히 판단해야 주 출입구를 정하고 보조 출입구를 정한다. 출입구에 따라 카운터가 정해지고 주방이 정해진다. 때문에 입지는 설계에 가장 영향을 많이 준다고 볼 수 있다.
상가의 상권과 입지를 헷갈려하는 사람들이 많다. 입지를 설명하다가 상권설명으로 접어드는 그런 경우가 많다. 상권과 입지를 저수지에 비유해서 쉽게 설명할 수 있다. 좋은 상권은 고기가 많은 저수지라고 보면 된다. 좋은 입지는 저수지 중에서도 고기가 많이 잡히는 자리다. 여기서는 입지만 설명하겠다. 저수지에서도 좋은 자리가 있고 나쁜 자리가 있다. 좋은 자리 중에는 고기들이 좋아하는 깨끗한 물이 샘솟는, 항상 물고기들이 몰려있는 곳이 있다. 저수지 안에 수중풀이 많은 곳과 물고기가 좋아하는 먹이가 많은 자리가 있다. 하지만 그 자리 중에는 오랫동안 앉아서 낚시하기 어려운 경사가 심한 자리도 있을 수 있다. 또 햇볕이 너무 쨍해서 눈이 너무 부신 자리도 있다. 고기는 많이 잡을 수 있지만 경사가 심한 곳은 허리병이 나거나 물에 빠져 죽을 수도 있다. 이런 자리를 바로 ‘입지’라고 한다. 요즘은 SNS 발달로 상권이 그다지 좋지 않아도 주차하기 편하거나 찾아오기 쉬운 곳이라면 손님이 네비게이션을 찍고 찾아온다. 입지가 상권의 단점을 충분히 커버할 수 있는 시대가 됐다는 것이다.
우리가 주방을 설계하기 전에 일반적인 상가 모양에 따른 장단점을 알고 있으면 도움이 된다. . 입지를 모르면 상가를 고를 때부터 여러 가지 고민에 빠져 선택하기 어려워질 수 있고 기준이 없는 선택을 하게된다.
**상가 입지 선택이 식당 성공에 미치는 영향**
식당 운영에 있어 입지 선정은 매우 중요한 요소이다. 입지에 따라 고객 접근성, 주변 경쟁업체, 임대료 등이 달라지기 때문에 최적의 입지를 선택하는 게 식당 성공의 핵심이 된다.
입지 선정 시 고려해야 할 주요 사항들은 다음과 같다
� 고객 접근성: 주요 도로, 대중교통, 주차 편의성 등이 중요하다. 고객들이 쉽게 찾아올 수 있는 입지를 선택해야 한다.
� 주변 경쟁업체: 유사 업종의 경쟁 강도를 파악하고, 차별화된 메뉴와 서비스로 경쟁력을 확보해야 한다.
� 임대료 및 권리금: 상권 내 임대료 수준과 권리금 규모를 고려해야 한다. 적정 수준의 비용으로 입지를 확보하는 게 중요하다.
� 상권 특성: 유동인구, 소득 수준, 주거/상업 밀집도 등 상권의 특성을 면밀히 분석해야 한다.
� 미래 변화 가능성: 주변 개발 계획, 주요 시설 이전 등 미래 변화 가능성도 고려해야 한다.
입지 유형별로도 장단점이 있다. 대형마트 인근 상가는 유동인구가 많지만 소음 문제가 발생할 수 있고, 모텔 1층 식당은 모텔 투숙객 확보가 어려우며 여성 고객 유치에 적합하지 않다. 상권 경계 지역은 접근성과 경쟁 강도가 중간 수준이다.
결론적으로, 식당 입지 선정은 성공의 핵심 요소이므로 다양한 요인을 종합적으로 고려해야 한다. 입지 유형별 장단점을 파악하고, 미래 변화 가능성까지 예측하는 게 중요하다. 입지 선정의 실패는 식당 운영에 큰 어려움을 초래할 수 있으니, 철저한 분석이 필요하다.
