Equity Market조정 예견:#3
지나가는 생각들
Equity Market 조정 예견: 이유 #3
주택 가격 상승에 따른 인플레이션 또는
인플레이션의 결과로 상승하는 주택가격
아니면 이 둘이 서로를 교대로 올려주는 시나리오
주택 가격은 인플레이션과 같이 올라가는 경향이 높습니다. 인플레이션이 아니더라도 유동성이 시장에 정도 이상으로 더해지게 되면 화페가치가 하락함에 따라 goods and services 의 수치적 가치는 올라가는 게 당연하지요.
"인플레이션 시기에는 부동산이 좋은 자산이다"
주택 가격은 인플레이션과 같이 올라가는 경향이 높기 때문에 물가상승 시 매우 좋은 자산이고 투자상품입니다. 만약 저금리 상태에서 고정이자로 구입한 주택의 경우 국가의 금리가 올라가더라도 월 납부금은 고정적입니다. 이런 상태에서 인플레이션율이 100% 로 증가한다고 해도 고정이자로 월 50만원을 내는 대출부담은 언제나 월 50만원입니다. 거기에 더해 인플레이션 발생시 모든 물가 (goods and services) 가 올라가므로 당연히 주택 가격도 올라갑니다. 아주 좋은 레버리지 투자상품이 되지요.
여기에 더해 저금리 시대에서 고금리시대로 가는 상황에서는 주택 구입 시 납입한 down payment 가 일종의 투자상품으로 간주해도 된다고 봐야 할 것입니다. 미국에서도 예전 subprime 사태 이전만 해도 90% 까지 대출을 받을 수 있었지만 이제는 미국에서 주택구입 시 100% 대출을 받기는 불가능합니다. 따라서 주택 가격의 일정 부분은 down payment로 매수자가 보통 납입합니다. 여기서 아주 단순한 수치로만 계산을 해 본다면, 예를 들어 주택 가격 중 20~30% (예를 들어 4억짜리 주택 구입 시 down payment는 8천 ~ 1억 2천만 원)을 지불하고 나머지는 파이낸싱을 했다면 (유동 금리) 차후 주택 가격은 최소한 인플레이션%에 주택 비용을 곱한 값만큼 상승합니다. 따라서 인플레이션이 주택 가치를 두 배로 높였다면 down payment의 실제 가치는 네 배가 될 수 있습니다. 고정금리 이자율 모기지론을 선택했다면 이보다 더 높은 자산 증가를 가져오게 되는 원리가 되지요.
"주택의 수요와 공급"
금리가 상승해도 주택 가격이 오르지 않기도 합니다. 수요와 공급의 법칙에 따른 것이지요. 인플레이션이 높아도 주택이 공급과잉일 경우 주택 가격은 내려가듯이 말입니다. 그 반대로는 공급 부족일 경우 주택 가격은 상승함이 당연합니다. 문제는 최근 몇 년간의 미국 부동산 시장이 이 경우지요. 수요가 공급을 어느 정도 앞서 나가는 추세였는데, 팬데믹 발생 이후로는 공급이 수요를 아예 따라잡지 못하는 상황이 지속되고 있습니다. 가격 상승이 지나치다 싶을 정도로 가파릅니다. 원자재 가격 상승도 가격상승을 부추깁니다. 그렇기에 빨리 주택을 구매하고자 하는 사람들이 많지요. 소형주택 구매가 활발하더니 이제는 중대형까지 퍼지는 상황입니다. 매물이 있으면 서둘러 구매하는 시장으로 보는 견해가 많습니다. 이런 공급 부족은 2023년까지 간다는 예상도 합니다. 거기에 최근 몇 년간의 주택구입의 질은 2007년 당시의 그런 것과는 다른 (저신용자들의 레버리지 대출 및 MBS 투기세력들로 인해 붕괴된 당시) 그 반대로 아주 양호한 구매 성격을 가지고 있습니다. 기초가 탄탄한 상승이란 의미입니다.
"인플레이션이 오기도 전 이미 주택 가격은 가파른 상승중"
그런데 최근의 문제는 금리가 아직 올라가지도 않았는데 주택 가격은 최고점을 매일 갱신한다는 점입니다. 인플레이션이 상승하면 금리가 올라가고, 인플레이션의 상승은 주택가격 상승을 의미하는데 말이지요 (물론 예외적인 경우가 있지만, 지금 미국의 부동산 상황은 주식시장보다 더 안전할 정도입니다). 자연스럽게 지난 10년간은 미국의 주택 가격 상승 정도가 상당히 높았습니다. 2007-8년의 금융위기 당시 subprime mortgage 사태로 인해 부동산 거품이 꺼지고, 이 결과 4년간은 하락했지만 (동시에 불량채권도 처리되었지요), 그 후로는 '건전한' 부동산 자산의 꾸준한 가격 상승이 이어져 왔습니다. 인플레이션 통제를 위해 중앙은행에서 금리를 올리면 대출이자도 상승하고, 대출이자가 상승하면 월세 및 리스비용도 올라갑니다. 만약 여기서 공급이 계속 수월하지 않다면 이는 추가적인 주택 가격 상승을 가져올 수 있지요.
미국 연방은행이 금리를 2022년부터 올린다면, 그리고 지금의 공급 부족이 2023년까지 또는 그 이후로도 지속되다면 인플레이션이 부동산 가격을 올리고, 공급 부족인 상태에서의 부동산 가격은 또 여기서 필요 이상으로 더 상승할 수 있다는 점이 문제입니다. 부동산 가격은 미국의 경우 올라간 후에는 좀처럼 내려오지 않고 완만한 수평선 또는 상승선을 그리기 때문에 2007-8 같은 부실채권으로 인한 부동산 가격 하락은 없다는 예상도 가능합니다.
사견으로는 인플레이션 - 주택가격 상승 - 인플레이션 통제를 위한 금리인상 (1Q 2022) - 주택가격 상승 - 원자재가격 지속 상승 - 주택가격 상승 - 더 강한 금리인상 (2022-2023) 의 수순으로 갈 듯 합니다. 여기에 더해 지속적인 임금상승도 인플레이션에 기름을 더 붓겠지요.
이건 미국의 이야기인데, 한국과는 어떤 상관일까요?
Benchmark currency 가 USD 라 할 수 없이 한국을 포함한 세계 대부분의 국가들은 미국금리 및 인플레이션 정도에 영향을 직간접적으로 받습니다. 여기에 더해 중국의 긴축모드, 그리고 그 상황에서 발생한 Evergrande 사태, 3/4 분기 및 4/4 분기 기업실적 하락예상추이 등이 어떤 결과를 낳을지 궁금합니다.
- Cont'd
