회생파산 전세보증금 최우선변제금 무엇이고, 얼마일까?
[목차]
1. 최우선변제금이란
2. 지역별 최우선변제금액
3. 실무에서의 최우선변제금
작년에 개인회생 파산 준비하는 분들한테 반가운 소식이 하나 있었는데요.
2023. 2. 21.자로 전세보증금 최우선변제금 액수가 올랐었죠.
회생파산 사건에서 가장 공제가 큰 게 바로 이 최우선변제금인데요.
이게 어떤 의미인지 좀 더 자세히 설명드릴테니까 앞으로 회생파산 신청하려는 분들은 이 내용 꼭 기억하시기 바랍니다.
1. 최우선변제금이란
임차인의 보증금을 지켜주는 안전장치
전세보증금에서 최우선변제금이 뭔지부터 간단히 설명드리면요.
내가 세입자로 살고 있는 집이 경매로 넘어가더라도 남들보다 제일 먼저 최우선으로 배당 받을 수 있는 돈을 말하는데요.
쉽게 말해서 내가 세 들어오기 전에 은행에서 근저당권을 잡아 놨어도 보증금이 법에서 정한 소액임차보증금에 해당하면
거기서 최우선변제금만큼은 근저당권자보다도 먼저 돈을 받을 수 있다는 거예요.
임차인을 보호하기 위한 최소한의 안전장치인 셈이죠.
2. 지역별 최우선변제금액
그런데 이번에 소액임차보증금이 기존보다 1,500만 원씩 오르면서 최우선변제금도 전부 500만 원씩 다 올랐습니다.
최우선변제금 기준최우선변제금이 어떻게 바뀌었는지 구체적으로 말씀드리면 서울은 5,000만 원에서 5,500만 원으로 올랐구요.
서울을 제외한 과밀억제권역과 세종시, 용인, 화성, 김포는 4,300에서 4,800만 원으로 됐습니다.
서울을 뺀 과밀억제권역이 어딘지 말씀드리면 인천이랑 경기도 주요 도시들인데요.
의정부, 수원, 고양, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥, 구리, 남양주, 하남이 여기에 해당합니다.
그 다음으로는 인천 제외한 광역시인 부산, 대구, 광주, 대전, 울산이랑 경기도 안산, 광주, 파주, 이천, 평택이 2300에서 2,800만 원으로 올랐고, 마지막으로
그 외 지역들은 기존 2,000만 원에서 2,500만 원으로 바뀌었어요.
3. 실무에서의 최우선변제금
회생파산에서는 최우선변제금 관련해서는 두 가지만 기억하면 됩니다.
첫 번째, 소액임차인 우선변제권의 요건을 구비하지 않아도 된다.
내 보증금 액수가 얼만지는 전혀 상관이 없다는 겁니다.
그러니까 보증금이 법에서 정한 소액임차보증금보다 높아도 최우선변제금만큼은 회생파산에서는 보장받을 수 있다는 거죠.
이게 왜 중요하냐면 원래는 전세보증금이 소액임차보증금보다 더 높으면 최우선변제금이라는거 자체가 전혀 인정이 안 되거든요.
예를 들면 이번에 바뀐 법 기준으로 서울의 경우 소액임차보증금 최고 금액이 1억 6,500만 원인데,
내 보증금이 이거보다 더 높은 2억이다 그러면 원래는 최우선변제금이 하나도 인정이 안 됩니다.
그러니까 경매에서 다른 선순위 근저당권자들한테 최우선변제금 주장을 한 푼도 못 한다는 겁니다.
그런데 회생파산에서는 내 보증금 총액이 얼만지 상관없이 최우선변제금액만큼은 보장해 줍니다.
가끔 보면 법원 회생위원이 전세보증금 액수가 소액임차보증금보다 높으니까 최우선변제금을 전혀 인정 안 해주겠다는 식으로 보정권고를 내리기도 하는데요.
만약에 이런 보정을 받게 되면 회생파산에서는 보증금 액수가 얼마든 상관없이 최우선변제금액만큼은 보장받을 수 있다 라고 반드시 반박을 하셔야 합니다.
이거는 제 개인적인 생각이 아니라 서울회생법원의 개인회생파산실무서에 나오는 내용이니까 믿으셔도 됩니다.
실제로 저희도 사건 처리하면서 이런 보정을 받은 적이 있었는데, 방금 말씀드린 실무서를 근거로 답변을 해서 최우선변제금만큼 보장을 다 받았습니다.
두 번째, 최우선변제금은 면제재산으로 인정된다.
앞에서 말한 보장을 해준다는 게 무슨 의미인지 아셔야 하는데요.
이거는 회생파산에서 최우선변제금에 해당하는 만큼은 내 재산에서 면제를 해 준다는 겁니다.
이걸 면제재산이라고 하는데 이걸로 인정되면 그 금액만큼은 내 재산에서 빼 주거든요.
그러니까 예를 들면 회생파산 신청하는 사람이 서울 사는 데 전세보증금이 1억이라고 하면,
최우선변제금 5,500만 원 만큼은 재산에서 빼 줘서 1억에서 5,500만 원을 뺀 4,500만 원 만큼만 내 재산으로 계산되는 거예요.
그래서 다른 재산이 없으면 4,500만 원을 기준으로 청산가치가 인정돼서 변제금의 정해지는 거죠.
변제금을 줄이기 위한 방법 중 하나
이렇게 재산으로 인정되는 금액이 최대한 적어야 매달 내는 변제금이 줄어들기 때문에 회생에서는 정말 중요한 부분입니다.
파산도 마찬가지로 보증금이 1억이면 법원에서 그 돈을 다 회수하는 게 아니라,
그중에서 최우선변제금 5,500만 원을 뺀 나머지 4,500만 원 만큼만 환수해서 채권자들한테 나눠주고 나머지 5,500만 원은 그대로 나한테 준다는 겁니다.
2023년 2월 21일부터 오른 최우선변제금액으로 시행되고 있으니 지금 회생파산 신청 준비하고 있는 분들이라면 이 부분 놓치지 말고 체크하시기 바랍니다.
추가로 궁금한 점 있으면 아래 링크나 법무법인 김앤파트너스로 전화 주시면 친절히 답변드리겠습니다.
다음에도 더 좋은 주제로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
