전세대출사기 개인회생으로 극복
우리 집이 깡통전세라니...
대출받은 제 보증금은 어떻게 되는 거죠
요즘 회생파산뿐만 아니라 일반 사건 상담하면서 느끼는 게 전세보증금 문제로 문의하시는 분들이 최근 들어서 정말 많다는 겁니다.
그만큼 빌라왕 같은 전세사기나 부동산 경기 침체로 인한 역전세 문제로 보증금을 제때 못 받는 경우가 주위에서 심심찮게 생기고 있다는 거죠.
특히 신혼부부나 1인 가구들이 많이 사는 원룸이나 오피스텔 그리고 도시형 생활주택 같은 경우는 이런 전세보증금 문제가 생각보다 심각합니다.
그런데 이런 보증금이 적게는 수천에서 많게는 수억이 넘는데 많은 분들이 이 돈을 대출로 마련하시거든요.
보통 보증금의 80에서 90% 정도 전세대출을 하고 나머지만 자기 돈으로 넣는데 만약에 깡통전세가 돼서 전세보증금을 거의 못 돌려받으면 보증금을 못 받는 거와 동시에 대출 빚까지 떠안게 되는 겁니다.
정말 심각한 문제다 보니 사회적으로도 여러 정책들이 나오고 있는데요.
이와 관련해서 최근 서울과 부산회생법원은 전세사기피해자 개인회생 지원 방안을 발표했습니다.
여기에는 전세사기까지는 아니더라도 집주인 사정상 전세보증금을 못 돌려받은 회생 신청자들도 혜택을 받을 수 있는 내용까지 포함되어 있습니다.
이번에 바뀐 전세피해자를 위한 실무준칙을 소개드릴 테니까 혹시 전세보증금 때문에 고민이신 분들은 오늘 내용 보시고 개인회생을 통해 이 문제를 해결할 수는 없는지 한 번 검토해 보셨으면 좋겠습니다.
먼저 이번에 크게 바뀐 실무준칙은 전세사기로 피해 입은 분들의 경우는 개인회생 변제기간을 2년까지로 줄여주겠다는 겁니다.
다들 알다시피 개인회생은 원칙적으로 변제기간이 3년이거든요.
지금까지 서울회생법원은 65세 이상 노인이나, 중증장애인, 아니면 30세 미만 청년 또는 미성년자녀 3명 이상인 경우에 변제기간 단축을 해 줬는데
이번에 실무준칙을 개정하면서 전세사기로 피해 입은 분들도 기간을 단축해 주는 걸로 했습니다.
여기서 주의해야 될 게 단순히 보증금을 못 받았다고 기간 단축이 되는 건 아니고 전세사기특별법에 따른 전세사기피해자로 결정을 받아야 가능합니다.
그런데 이 전세사기피해자 요건이 생각보다는 까다로워요.
① 전입신고와 확정일자가 되어 있어야 한다
② 원칙적으로 보증금은 3억 이하 (지역에 따라 최대 5억까지 상향 가능)
③ 임대인이 회생파산을 신청했거나 해당 주택이 경매 진행 중 또는 임차인이 소송을 통해 판결문 같은 집행권원을 확보해 놔야 한다
④ 전세사기로 경찰수사가 진행되거나, 적어도 사기로 의심되는 정황이 있어야 한다
이 네 가지 요건에 다 해당돼서 전세사기피해자로 인정되면 아까 말씀드린 것처럼 개인회생 변제기간이 2년까지로 단축될 수 있어요.
그러니까 전세사기 때문에 보증금대출이 문제 되는 분들은 형사고소 진행과 더불어 전세보증금 반환소송 판결을 받는 게 필요합니다.
그래야 이후에 개인회생 진행할 때 이런 혜택을 받을 수 있으니까요.
보증금 못 받으면 다 전세사기?!
방금 말씀드린 것처럼 변제기간 단축은 특별법상 전세사기피해자로 인정돼야 하는데 전세보증금 못 받는다고 다 전세사기가 되는 건 아니거든요.
그러면 전세사기까지는 아닌데 새로운 세입자가 안 구해져서 보증금 못 돌려받는 경우는 아무런 혜택이 없느냐, 그렇지 않습니다.
단순 전세보증금 미반환 케이스도 몇 가지 요건에 해당하면 채무자에게 유리하게 개인회생 실무를 운영하기로 했는데요.
구체적으로 말씀드리면
해당 부동산이 경매로 매각됐는데도 전세금을 다 못 받은 경우
임대인이 파산선고 또는 회생개시결정을 받은 경우
전세보증금을 내 재산에 포함 안 시키기로 했습니다.
그리고 혹시 여기에 해당 안 되더라도 부동산 시세 하락으로 나중에 해당 주택에서 보증금 다 받을 수 있을지가 불분명하면 그 부분을 감안해서 전세보증금에 대한 재산가치를 감액해 주기로 했습니다.
이게 왜 채무자에게 혜택이냐면, 원래 전세보증금은 당장 다 못 받더라도 미회수채권으로라도 남아 온전히 내 재산으로 잡히는 거거든요.
이렇게 재산으로 잡히면 그만큼 청산가치가 올라가서 변제금도 덩달아 올라갈 수 있습니다.
그런데 이렇게 현실적으로 전세보증금을 못 받을 가능성이 있으면 법원에서 이 부분만큼은 청산가치에 빼준다는 거니까 내가 실제로 받지도 못할 보증금 때문에 변제금이 올라갈 일은 없게 되는 거죠.
이렇게 혜택을 주는 대신 인가 이후에라도 혹시 이렇게 못 받을 줄 알았던 전세보증금을 돌려받게 되면 거기에 대해서는 따로 법원에 재산목록 신고를 하도록 했습니다.
그렇게 해서 만약에 내가 내는 총변제금보다 회수한 전세보증금으로 인해 올라간 청산가치가 더 높으면 그만큼은 법원에 변제금을 더 내도록 한다는 거죠.
이거는 혹시라도 채무자들이 제도를 악용할까 봐 채권자를 보호하기 위해 법원에서 마련한 최소한 안전장치라고 생각하시면 됩니다.
오늘은 전세보증금 돌려받지 못한 피해자를 위해 서울과 부산회생법원에서 실시하고 있는 실무준칙에 대해 말씀드렸는데요.
혹시라도 전세보증금 때문에 고민이신 분들은 전세보증금반환소송과 형사고소뿐만 아니라 이런 개인회생제도까지 종합적으로 고려하시면 최소한의 손실로 이 문제를 해결하실 수 있을 겁니다.
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